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L’amministratore di condominio può nominare un sostituto?

1 Giugno 2022 | Autore:
L’amministratore di condominio può nominare un sostituto?

Impedimento temporaneo: è possibile scegliere un vicario che prenda il posto dell’amministratore nella gestione dell’edificio?

L’amministratore è un po’ il punto di riferimento di tutto il condominio: a lui ci si rivolge ogni volta che il regolamento è stato violato oppure quando si deve convocare l’assemblea. Un buon amministratore è una garanzia per la corretta gestione dell’intero edificio e per il rispetto delle regole comuni. Ecco perché, in caso di sua assenza temporanea, si pone il problema di come sostituirlo. Con questo articolo vedremo per l’appunto se l’amministratore di condominio può nominare un sostituto.

In effetti, è ben possibile che l’amministratore, a causa di una malattia o di altro impedimento, per un certo periodo di tempo non possa svolgere le proprie mansioni. Nei condomini più piccoli, dove la gestione richiede un impegno minimo, il problema potrebbe non porsi affatto: in genere, nelle realtà di ridotte dimensioni, i condòmini si gestiscono da soli. Le cose cambiano nei grandi edifici, dove l’attività dell’amministratore è costante. Cosa fare in questi casi? L’amministratore di condominio può nominare un sostituto? Scopriamolo insieme.

Amministratore condominio: quando è necessario?

L’amministratore di condominio non è sempre obbligatorio. Secondo la legge (art. 1129 cod. civ.), la nomina dell’amministratore è necessaria solo negli edifici con più di otto condòmini.

I condòmini di cui parla la legge non sono gli inquilini, bensì i proprietari delle diverse unità immobiliari. Ciò significa che il numero rilevante per determinare l’obbligatorietà o meno dell’amministratore riguarda i soggetti formalmente titolari di proprietà all’interno dell’edificio, a prescindere dal numero degli inquilini e, in generale, da quanti vi abitano.

E così, in un condominio con cinque appartamenti e venti persone che vivono all’interno, non è obbligatoria la nomina dell’amministratore; al contrario, l’amministratore è necessario in un condominio con nove proprietari, anche se a vivere nello stabile sono solamente in sette.

Amministratore: cosa succede in caso di assenza temporanea?

È possibile che, durante il proprio mandato, l’amministratore sia impossibilitato a svolgere le proprie funzioni per via di un impedimento, ad esempio di una malattia, o di altro impegno indifferibile. Cosa succede in questo caso? È possibile nominare un sostituto temporaneo?

Esclusa l’ipotesi di una revoca con conferimento dell’incarico ad altro amministratore, bisogna dire che la legge non esclude la possibilità che l’amministratore possa temporaneamente farsi sostituire da un’altra persona di fiducia.

Innanzitutto, l’articolo del Codice civile in precedenza richiamato dice espressamente che «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».

Il fatto che la legge preveda la possibilità di individuare una persona che svolga le funzioni analoghe a quelle dell’amministratore fa propendere per la possibilità che l’assemblea, durante l’assenza temporanea dell’amministratore, possa conferire alcuni poteri a una figura di riferimento per svolgere alcuni incarichi, come ad esempio pagare le bollette.

In sintesi: quando l’amministratore è temporaneamente impossibilitato a svolgere le proprie mansioni, l’assemblea può incaricare un altro soggetto a eseguire alcuni compiti in sostituzione dell’amministratore, senza che ciò comporti la revoca dell’amministratore in carica.

Amministratore condominio: può nominare un suo sostituto?

In caso di temporaneo impedimento dell’amministratore di condominio è possibile che questi proceda alla nomina di un proprio sostituto, senza coinvolgere necessariamente l’assemblea.

Poiché l’amministratore è un mandatario a tutti gli effetti, si applicano al suo incarico le norme tipiche del contratto di mandato, nel quale è ammessa la nomina di un sostituto (art. 1717 cod. civ.).

L’amministratore può dunque scegliere un proprio sostituto, a meno che ciò non gli sia vietato dal regolamento o dalla delibera con cui gli è stato conferito l’incarico.

L’amministratore, anche quando nomina un proprio vicario, conserva la sua qualità, che non viene quindi acquistata dal suo sostituto. Ciò significa che l’amministratore sarà sempre colui che è stato scelto come tale dall’assemblea.

Amministratore condominio: è responsabile per il suo sostituto?  

L’amministratore è responsabile degli eventuali danni e inadempimenti del suo sostituto? Dipende dalle circostanze e, in particolare, dal fatto che la sostituzione sia stata autorizzata o meno dall’assemblea. Di seguito le diverse ipotesi:

  • se la sostituzione non è autorizzata dall’assemblea e non è nemmeno necessaria (ad esempio, perché non c’è nessun impedimento dell’amministratore), l’amministratore è responsabile dell’operato del suo sostituto;
  • se la sostituzione è autorizzata e necessaria, l’amministratore risponde solo per una sua eventuale colpa nella scelta del sostituto. In pratica, l’amministratore diventa responsabile se ha designato un soggetto non adeguato;
  • se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea senza indicazione del sostituto, vale quanto detto nel precedente punto, nel senso che l’amministratore risponde solo se ha scelto un soggetto evidentemente inadeguato;
  • se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea, con indicazione anche della persona del sostituto, allora l’amministratore è esente da ogni responsabilità per l’operato di quest’ultimo. Ad esempio, l’indicazione del sostituto può avvenire nella delibera assembleare di nomina dell’amministratore.


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