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L’amministratore di condominio: la guida pratica

4 Agosto 2014
L’amministratore di condominio: la guida pratica

Il nuovo amministratore ha più impegni e doveri; le parcelle si adeguano.

Gli amministratori condominiali sono, in Italia, un vero esercito: 300mila, secondo le stime del Cepi (confederazione europea degli amministratori) o 200mila secondo quelle locali ma comunque tantissimi. In realtà, i professionisti, quelli cioè che svolgono l’attività con competenze e strumenti adeguati, sono tra i 25 e i 30mila, e da soli gestiscono la larga maggioranza degli stabili di grandi dimensioni. Gli altri sono dopolavoristi, pensionati che arrotondano o volonterosi condòmini che amministrano lo stesso stabile (in genere piccolo) in cui vivono.

Dagli otto condòmini in su è però obbligatorio averne uno. Non sembra inutile richiamare l’attenzione sulla necessità assoluta di scegliere un professionista vero, che riesca a districarsi tra la babele di norme di cui il Codice civile è solo una parte. Sicurezza e risparmio energetico sono entrate a far parte della vita condominiale quanto lo svolgimento dell’assemblea a e la redazione del bilancio, quindi l’amministratore è ormai caricato di responsabilità e doveri di cui non si può non tenere conto quando lo si sceglie: le sue competenze non possono essere approssimative.

Il sacrosanto principio del risparmio, quindi, va inquadrato nell’ambito di una considerazione più importante: scegliere l’amministratore è come scegliere un avvocato o un commercialista, una persona cioè cui si affida una parte importante della propria vita. Il compenso è una cartina di tornasole importante nella valutazione: quando arrivano i curricula e i “preventivi”, ormai obbligatori per legge, con i quali il professionista si presenta, è bene diffidare di chi chiede troppo poco.

I compensi medi possono quindi essere considerati sui 100 euro annui per per unità immobiliare, con aumenti e diminuzioni del 20% in su o in giù a seconda che gli stabili siano grandi o piccoli. Questo nelle città medio-grandi, mentre negli altri centri (dove lo studio costa assai meno) è ragionevole anche un compenso sugli 80 euro per unità.

Requisiti: fedina immacolata e formazione obbligatoria

La legge “di riforma” del diritto condominiale ha previsto per la prima volta una serie di requisiti che deve possedere chi voglia ricoprire la carica (mandato) di amministratore di condominio. Questi vanno da un certo grado di scolarizzazione (diploma di scuola secondaria di secondo grado), al non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, il patrimonio o “ogni altro delitto non colposo” per il quale sia prevista una pena non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque.

Fra gli altri requisiti (la previsione di alcuni dei quali come il non trattarsi di soggetto interdetto o inabilitato o il cui nominativo risulti annotato nel registro dei protesti cambiari risultano francamente superflui) spicca l’obbligo, ora previsto per legge, dell’amministratore di “avere frequentato un corso di formazione iniziale e di svolgere una attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”.

Tutto questo a garanzia dei condòmini, che affidano al proprio amministratore la gestione in buona parte della propria tranquillità: sia per la sicurezza personale, dato che l’amministratore è il primo custode delle parti comuni, sia economica, poiché all’amministratore spetta il compito rilevante di “perseguire” diligentemente i condomini morosi, in modo da evitare che siano quelli solvibili a dover corrispondere per intero i debiti condominiali.

Dall’obbligo di formazione iniziale sono esclusi coloro che abbiano amministrato (alla data del 18 giugno 2013 ) almeno un condominio nel corso dei tre anni precedenti. Per questi soggetti tuttavia rimane il dovere (in attesa del regolamento del ministero della Giustizia, ormai in via di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale) di aggiornarsi continuamente per tutto il corso della propria attività.

Sono viceversa esclusi del tutto da ogni obbligo formativo, sia iniziale che successivo, coloro che amministrino essendo nominati fra i condomini dello stabile.

La legge prevede anche cosa accade quando un amministratore, che venga ad esempio privato del godimento dei diritti civili o sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, smarrisca uno dei requisiti necessari a svolgere la propria professione: in questo caso la cessazione dall’incarico sarà automatica, e qualunque condomino potrà senza il rispetto di alcuna formalità convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Il singolo condòmino potrà inoltre chiedere la revoca dell’amministratore, dapprima rivolgendosi all’assemblea e in seguito eventualmente al tribunale, che a suo dire sia venuto meno all’obbligo di formazione periodica o non abbia provveduto alla formazione iniziale.

La scelta: il curriculum

Il Codice civile prevede che quando i condomini sono più di otto si debba provvedere alla nomina di un amministratore: normalmente a cura dell’assemblea, e quando questo non avvenga direttamente da parte del giudice civile, su richiesta di uno dei condomini o dell’amministratore dimissionario.

Il condominio che si orienti nella scelta dell’amministratore dovrà, come prima cosa, verificare che i candidati abbiano i requisiti ora richiesti obbligatoriamente dalla riforma del 2012 per poter svolgere tale attività professionale. Qualora il prescelto sia privo (anche solo di alcuni) di tali requisiti, la nomina si dovrà considerare inefficace e priva di qualunque valore.

In particolare, l’assemblea dovrà verificare se e in che modo i canditati abbiano adempiuto all’obbligo di formazione professionale iniziale e periodica prevista dal legislatore: a tal proposito, si ricorda che solo nel caso di amministratore-condòmino non è previsto alcun obbligo formativo.

Per quanto non esista alcun registro degli amministratori condominiali, si tenga presente che moltissimi amministratori condominiali appartengono ad associazioni di categoria, alle quali la legge sulle professioni non regolamentate attribuiscono ora espressamente il compito di “valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche” e “promuovere (…) la formazione permanente dei propri iscritti”. I condòmini in cerca di un amministratore, pertanto, potranno rivolgersi ad una associazione di categoria che potrà orientarli, a seconda delle esigenze specifiche dello stabile in oggetto, alla scelta del candidato ideale.

Il (candidato) amministratore dovrà inoltre obbligatoriamente (a pena di nullità della nomina) presentare all’assemblea, all’atto della accettazione (o del rinnovo) dell’incarico, un preventivo analitico relativo all’importo richiesto a titolo di compenso per l’attività svolta.

I preventivi dei vari candidati andranno confrontati con attenzione, tenendo presente che tariffe particolarmente basse non garantiscono necessariamente la migliore qualità del servizio.

L’assemblea dovrà poi preoccuparsi (anche se non obbligatorio è altamente consigliabile) di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza di “responsabilità civile” relativa alla attività svolta. Con l’accortezza di stabilire su chi ricadrà (condominio o amministratore) il costo della polizza in oggetto. Inoltre, serve l’elenco dei condomìni amministrati dal candidato: una breve indagine  a campione, svolta  dai condòmini presso i loro “colleghi” di altri stabili,  può essere illuminante.

Infine, si ricordi che la nomina dell’amministratore non è “per sempre”  ma comunque per un periodo (un anno rinnovato all’anno successivo nel caso di mancata revoca) relativamente durevole: sarà bene pertanto (per quanto l’assemblea possa porre fine al mandato concesso all’amministratore in ogni momento e addirittura senza giusta causa, si veda il quesito nella parte destra della pagina) procedere alla scelta solo dopo aver analizzato con attenzione le candidature sottoposte all’attenzione del condominio.

I doveri

I doveri dell’amministratore sono aumentati: così, quando vende casa (per fornire all’acquirente le necessarie informazioni), ma anche solo per tenersi aggiornato sulla situazione ecomico-finanziaria del condominio, il condòmino ha diritto di ottenere un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Viene così attribuito al singolo condòmino il diritto di chiedere ed ottenere rilevanti informazioni sulle condizione economica del condominio e di tutti i condomini e sulla situazione delle cause in corso.

Di contro viene riconosciuto in capo all’amministratore la capacità di attestazione che lo rende civilmente responsabile in caso di errate dichiarazioni e penalmente perseguibile nelle ipotesi di false dichiarazioni.

L’attestato deve contenere i crediti ed i debiti verso i singoli condomini e verso i terzi nonché lo stato delle liti sia attive che passive in corso.

La violazione da parte dell’amministratore di tale obbligo costituisce una grave irregolarità tanto da legittimare il ricorso all’autorità giudiziaria per la revoca dell’amministratore.

Questo obbligo non esonera l’amministratore a informare i condomini sugli atti che riceve e che esorbitano dalle proprie attribuzioni nonché a fornire le informazioni in occasione della presentazione del rendiconto annuale, attraverso la “nota sintetica esplicativa”.

Le richieste

All’amministratore sono demandate una serie di funzioni precisate dal Codice civile e (in misura sempre maggiore) dalle leggi speciali, ma soprattutto in lui sono in buona parte rivolte le aspettative dei condomini per una tranquilla convivenza. Le ragioni per cui potrà essere considerato un efficace professionista, e ottenere quindi di restare al proprio posto, ragioni che i condòmini devono valutare con attenzione, non sono quindi rigidamente legate alle sole norme codicistiche. Si pensi, per esempio, alla partecipazione dell’amministratore all’assemblea, alla quale non può pensare seriamente di sottrarsi per quanto non vi sia una norma legislativa che lo obblighi in tal senso.

L’amministratore non dovrà inoltre essere solo un buon psicologo e mediatore, doti che gli serviranno a condurre in porto assemblee spesso tumultuose, ma anche un bravo contabile, dato che la riforma gli ha ora assegnato il compito di tenere un rendiconto condominiale, che permetta ad ogni condomino che ne faccia richiesta, di avere in ogni momento un idea ben precisa della situazione patrimoniale del condominio, sia per quanto riguarda i crediti da incassare nei confronti dei condomini, che le posizioni di debito aperte versi i creditori dello stabile.

Resta inteso che all’amministratore si può chiedere di intervenire quando si tratti di parti condominiali ma rimane fuori dalla sua competenza ogni questione che riguardi esclusivamente i rapporti fra privati (per quanto condomini) o le parti di proprietà esclusiva dell’immobile.

L’amministratore, inoltre, dovrà essere sempre aggiornato su ogni nuova normativa che riguardi la vita condominiale, e in questo senso i condomini potranno, per esempio, aspettarsi da lui che li informi sull’obbligo (di recente entrato in vigore) di termoregolazione dell’impianto di riscaldamento al quale ci si dovrà adeguare salvo sanzioni, o sui casi nei quali i condomini possono usufruire di sgravi fiscali.

L’amministratore, infine, dovrà anche essere un po’ avvocato, avendo sempre cura di aggiornarsi sulle decisioni giurisprudenziali in materia, per essere ad esempio in grado di rispondere in senso positivo o negativo al condomino che voglia staccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale e formuli una richiesta in tal senso.

Come liberarsi dell’amministratore quando non si ha più fiducia nelle sue capacità?

L’amministratore svolge il suo incarico in forza del mandato attribuitogli dall’assemblea del condominio: come tutti i rapporti di mandato, qualora venga meno il rapporto di fiducia il mandante (condominio) può in ogni momento revocare l’incarico al mandatario (amministratore) senza bisogno di giustificare

in alcun modo il proprio comportamento. Così come avviene per la nomina, anche la revoca dell’amministratore dovrà essere deliberata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno 500 millesimi. Qualunque revoca non disposta dall’assemblea (o dal Tribunale in caso di ricorso giudiziario) sarà totalmente priva di valore: non varrà pertanto a nulla una eventuale sottoscrizione dove (anche) l’unanimità  dei condomini dichiari di aver perso la fiducia nel proprio amministratore  e di volerlo sollevare dall’incarico.

 

All’amministratore spetta la liquidazione?

Qualora la revoca non avvenga per giusta causa (cioè per una delle “gravi irregolarità” elencate in gran parte all’articolo 1129 del Codice civile imputabili

al comportamento dell’amministratore) il condominio gli dovrà comunque riconoscere l’intero compenso previsto per la durata del suo incarico.

È poi anche possibile che l’amministratore revocato senza giustificazioni possa chiedere al condominio il risarcimento dei danni subiti: che possono corrispondere ad esempio all’aver rinunciato ad altri mandati per assumere quello poi revocatogli.

Si ricordi, infine, che l’amministratore a fine dovrà tempestivamente trasmettere al suo successore tutta la documentazione relativa all’incarico ricevuto. Per tale attività il codice civile prevede ora che non sia dovuto alcun compenso.


note

Autore immagine: 123rf com


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