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Qual è il giudice competente per le cause condominiali?

3 Giugno 2022 | Autore:
Qual è il giudice competente per le cause condominiali?

Liti in condominio: a quale giudice bisogna rivolgersi? Cos’è la competenza territoriale? Il regolamento può stabilire un foro convenzionale?

Quando sorge una lite e non c’è modo di risolverla, non resta che rivolgersi ai giudici. È ciò che accade continuamente, ogni volta che non si riesce a trovare un accordo pacifico tra le parti. Tanto succede anche in condominio, quando uno dei proprietari ritiene che i suoi diritti siano stati violati, magari da una delibera assembleare. In casi del genere, qual è il giudice competente per le cause condominiali?

Normalmente non ci sono molti dubbi: per le cause condominiali è competente il giudice del luogo ove si trova il condominio. Tuttavia, questa regola può essere derogata. È quanto ha stabilito la Corte di Cassazione. È dunque possibile che un condominio, pur trovandosi a Napoli, debba rivolgersi al giudice di Salerno. Quando succede ciò? Qual è il giudice competente per le cause condominiali? Scopriamolo insieme.

Competenza territoriale del giudice: cos’è?

La competenza del giudice può essere di diversi tipi: per valore della causa, per materia della controversia oppure per territorio.

Tutti questi criteri servono a individuare concretamente a quale dei tanti giudici presenti in Italia bisogna rivolgersi quando si deve fare una causa.

Ad esempio, il giudice di pace è competente solamente per le cause che hanno valore fino a 5mila euro; quando però si tratta di beni immobili (materia), la competenza è del tribunale.

La competenza territoriale è il criterio che serve a individuare la sede del giudice che può esprimersi sulla controversia.

Ad esempio, se si deve chiedere un risarcimento di tremila euro, il giudice competente sarà il giudice di pace; ma a quale rivolgersi? Al giudice di pace di Roma, di Milano, di Napoli o di quale altra città?

Il criterio della competenza territoriale serve proprio a individuare l’ufficio del giudice, cioè il luogo fisico ove si celebrerà il processo.

La competenza territoriale dei giudici è stabilita dalla legge, la quale individua la circoscrizione che spetta a ciascun ufficio giudiziario. In genere, essa coincide con la provincia, ma non sempre; ad esempio, una lite sorta in un Comune della provincia di Salerno potrebbe essere di competenza (territoriale) del tribunale di Lagonegro (che è in Basilicata).

Liti condominiali: qual è il giudice competente?

Per le controversie condominiali è la legge a stabilire qual è il giudice competente a decidere delle cause.

Secondo l’art. 23 Cod. proc. civ., «per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi».

Insomma: se l’edificio si trova a Roma, delle cause sarà competente il giudice della capitale; se il condominio si trova a Torino, sarà competente il giudice di quella città; e così via.

Questo criterio (cosiddetto “forum rei sitae”, cioè “foro di dove si trova la cosa”) vale anche nel caso di scioglimento del condominio, purché la domanda al giudice sia proposta entro due anni da quando il condominio ha cessato di esistere.

Cause condominiali: il foro previsto dal regolamento

Quanto appena detto nel precedente paragrafo circa la competenza territoriale del giudice per le cause condominiali non vale se il regolamento ha stabilito un foro di competenza diverso.

Secondo la legge (art. 28 cod. proc. civ. e art. 29 cod. proc. civ.), salvo che per alcune tipologie di cause, la competenza per territorio può essere derogata dall’accordo scritto tra le parti.

In pratica, i soggetti coinvolti in una controversia possono mettersi d’accordo affinché il giudice competente sia un altro rispetto a quello stabilito dalla legge.

In genere, tale accordo viene stipulato prima ancora che sorga la lite, in previsione della stessa. È il caso di acquirente e venditore che, all’interno del contratto di compravendita, vogliano stabilire un giudice competente diverso da quello indicato dalla legge.

Secondo la Corte di Cassazione [1], la clausola contenuta nel regolamento di condominio con cui si attribuisce la competenza territoriale per le liti condominiali a un giudice diverso da quello indicato dalla legge è perfettamente valida.

Secondo i Supremi giudici, l’accordo con il quale i condòmini stabiliscono convenzionalmente il foro competente a conoscere ogni controversia relativa al regolamento è applicabile a tutte le cause a qualsiasi titolo connesse con l’operatività del regolamento stesso.

Poiché il regolamento contiene norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché quelle per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione, quel foro convenzionale diventa quello operante in relazione alla totalità delle controversie che dovessero insorgere.

Insomma, per le cause condominiali è competente il giudice del luogo ove si trova l’edificio, a meno che il regolamento non preveda un foro convenzionale diverso.

In soldoni, ciò significa che, se il condominio si trova a Napoli ma il regolamento dice che il foro competente è quello di Salerno, la causa andrà promossa proprio in quest’ultima città.


Per le cause condominiali è competente il giudice del luogo ove si trova l’edificio, a meno che il regolamento non preveda un foro convenzionale diverso.

note

[1] Cass., sent. n. 1068 del 14 gennaio 2022.

Autore immagine: canva.com/


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