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Problemi condominiali: a chi rivolgersi?

3 Giugno 2022 | Autore:
Problemi condominiali: a chi rivolgersi?

Controversie personali e violazioni del regolamento: in quali casi può intervenire l’amministratore? Il singolo condomino può agire in giudizio?

Le liti condominiali sono purtroppo all’ordine del giorno: schiamazzi, immissioni di fumi e odori, oggetti che occupano parti comuni, delibere che ripartiscono male le spese, ecc. La maggior parte delle volte, quando le cose cominciano ad andare male ci si rivolge all’amministratore sperando che il suo intervento possa porre fine alla controversia. Il problema è che l’amministratore ha competenze limitate e, a ogni modo, non è un giudice che può comminare una sanzione, salvo il caso delle multe previste direttamente nel regolamento. Sorge allora spontanea una domanda: a chi rivolgersi per i problemi condominiali?

Per rispondere alla questione bisogna suddividere le liti condominiali in due grandi categorie: quelle che riguardano i rapporti tra condòmini e quelle che riguardano, invece, il condominio nel suo complesso. Solo in quest’ultimo caso l’amministratore potrà prendere dei provvedimenti. Quali? A chi rivolgersi in caso di problemi condominiali? Approfondiamo la questione.

Amministratore condominio: cosa fa?

In linea generale, l’amministratore ha la responsabilità del buon andamento dell’intero condominio, visto che non deve solamente occuparsi delle questioni interne (convocazione dell’assemblea, riscossione dei pagamenti, rispetto del regolamento, ecc.), ma anche di quelle esterne: è l’amministratore, infatti, a dover commissionare formalmente i lavori decisi dall’assemblea, oppure quelli urgenti e indifferibili, rivolgendosi a terzi (imprese, società, professionisti, ecc.) e conferendo loro gli incarichi.

L’amministratore paga le bollette e, nel caso di contenziosi, rappresenta l’intero condominio innanzi all’autorità giudiziaria.

L’amministratore ha l’obbligo di vigilare circa la corretta erogazione dei servizi comuni, potendo lo stesso esperire idonei sopralluoghi ed effettuare verifiche periodiche.

L’amministratore provvede poi a stipulare efficacemente, vincolando conseguentemente tutti i condòmini, i contratti necessari a garantire la corretta manutenzione ordinaria (in questo caso senza particolari vincoli; ad esempio, contratto di fornitura per il riscaldamento centralizzato) e straordinaria (previa autorizzazione assembleare) del condominio.

Problemi condominiali: quando rivolgersi all’amministratore?

Nel caso di problemi condominiali, è possibile rivolgersi all’amministratore soltanto se le questioni riguardano le parti comuni o, più in generale, le norme contenute nel regolamento.

Ad esempio, è possibile rivolgersi all’amministratore per segnalare:

  • l’occupazione delle aree comuni. Si pensi al condomino che posiziona i suoi beni sul pianerottolo, oppure ai ragazzi che lasciano le bici nell’androne;
  • l’appropriazione delle parti comuni. È il caso del condomino che fa installare un cancelletto per impedire agli altri l’accesso al cortile;
  • il danneggiamento delle parti comuni;
  • il mancato rispetto delle fasce orarie di silenzio, se previste nel regolamento;
  • i danni provenienti dalle parti comuni, come ad esempio le infiltrazioni dal tetto o dal lastrico solare;
  • la cattiva manutenzione dell’edificio o di una parte dello stesso;
  • i danni causati dalle parti comuni dell’edificio. Ad esempio, la caduta dalle scale a causa di un gradino malfermo non segnalato.

Insomma: è possibile rivolgersi all’amministratore di condominio se si riscontrano problemi nella gestione degli spazi comuni o se si verificano infrazioni del regolamento condominiale.

Problemi condominiali: quando non ci si può rivolgere all’amministratore?

L’amministratore non può agire per questioni fra inquilini. Ciò significa che l’amministratore non può fare nulla nel caso di liti tra vicini, ad esempio dovute a schiamazzi notturni o a controversie private di diverso tipo.

Ad esempio, se c’è un problema di infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento del piano superiore, la questione sarà meramente privata; l’amministratore non potrà, pertanto, intimare al condomino di riparare il danno causato all’altro condomino. Al contrario, avrebbe avuto voce in capitolo se il danno avesse riguardato una parte comune del condominio.

Dunque, se il vicino di casa dà fastidio, non ci si potrà rivolgere all’amministratore, in quanto si tratta di lite extracondominiale.

Problemi condominiali: quando rivolgersi al giudice?

Quando l’amministratore non riesce a risolvere i problemi condominiali di sua competenza, non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria. Prima di fare ciò, però, la legge impone il ricorso alla mediazione obbligatoria.

In pratica, ogni controversia che riguarda il condominio (non quindi le liti tra vicini) deve per prima cosa essere sottoposta a un mediatore, il quale deve cercare di conciliare le parti. Solo se la mediazione dovesse fallire ci si potrebbe rivolgere all’autorità giudiziaria.

Al giudice può rivolgersi direttamente anche il singolo condomino, se l’amministratore rimane inerte nonostante la violazione del regolamento.

In altre parole, se l’amministratore di condominio non interviene, ogni condomino può rivolgersi al giudice, nel caso in cui ritenga che il regolamento sia stato violato.

Secondo la giurisprudenza [1], ciascun condomino, in quanto titolare del diritto di comproprietà sulle parti comuni, è legittimato a far valere i diritti che hanno per oggetto questi beni, al pari dell’organo preposto alla loro tutela che è l’amministratore del condominio. Oltre a ciò, i condòmini potrebbero chiedere anche la revoca giudiziale dell’amministratore che non ha fatto il suo dovere, cioè che non è intervenuto nonostante le diverse sollecitazioni.

In pratica, la situazione è la seguente:

  • quando si tratta di controversie condominiali che riguardano le parti comuni o il mancato rispetto del regolamento, l’amministratore può citare in giudizio il condomino che ha commesso la violazione. Se non lo fa, può farlo al suo posto qualsiasi condomino, il quale quindi agisce nell’interesse di tutto il condominio;
  • quando si tratta di controversie private, allora solo le parti coinvolte potranno rivolgersi al giudice, non avendo l’amministratore alcuna competenza.

Esemplificando ancor di più: se uno dei condòmini ha deciso di occupare in modo esclusivo il parcheggio comune, l’amministratore potrà citarlo in giudizio e, se rimane inerte, lo stesso potrà fare qualsiasi condomino nell’interesse della compagine; se c’è una lite tra vicini per immissioni rumorose, la questione sarà privata e, pertanto, l’amministratore non potrà fare nulla.


note

[1] Trib. Milano, sent. del 7 maggio 1992.

Autore immagine: canva.com/


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