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Tasse prima casa

20 Gennaio 2022
Tasse prima casa

Quanto si paga di imposte per l’acquisto della prima casa: le agevolazioni fiscali e i requisiti richiesti dalla legge per il bonus.

Stai per comprare la tua prima casa e vuoi sapere quanto andrai a pagare di tasse? Per avere un conteggio esatto potresti rivolgerti a un commercialista o allo stesso notaio che rogherà l’atto di compravendita. È a quest’ultimo infatti che la legge impone di liquidare le imposte sull’acquisto della casa e a versarle allo Stato, dopo ovviamente che tu gli avrai consegnato i soldi. In buona sostanza, tutte le volte in cui paghi il notaio gli stai consegnando non solo il corrispettivo per la sua attività (ossia la parcella) ma anche le tasse richieste dall’Erario pubblico.

Per farti tuttavia un’idea delle tasse sulla prima casa che gravano sull’acquirente puoi fare un approssimativo calcolo tenendo conto di quanto ti diremo qui di seguito. Prima però di procedere a fornirti queste semplici istruzioni, è necessario che tu sappia cosa si intende per «prima casa»: a questo requisito è infatti collegata un’agevolazione fiscale rivolta a garantire a tutti i cittadini un tetto sotto cui vivere. Dunque, chi compra la prima casa paga meno tasse di chi compra la seconda, la terza e così via. Ma procediamo con ordine.

Cosa si intende per prima casa?

La prima casa non è necessariamente la “prima” acquistata nell’arco della propria vita. Come vedremo a breve, infatti, la legge garantisce uno sconto sulle tasse anche a chi, in passato, ha già acquistato un immobile. 

C’è un ulteriore aspetto che è necessario che tu sappia: il bonus prima casa non è subordinato all’acquisto ossia all’atto di compravendita; al contrario, può essere fruito anche in caso di donazione o di successione ereditaria. 

Vediamo allora in quali casi è possibile sfruttare il bonus prima casa. 

Innanzitutto, è necessario che l’immobile non sia “di lusso”, ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

In secondo luogo, si può considerare «prima casa» solo quella situata nel Comune ove il contribuente è residente o ha la sede di lavoro. Se così non dovesse essere, questi ha comunque la possibilità di trasferire la propria residenza entro 18 mesi dal rogito. Attenzione però: la residenza non deve per forza essere collocata presso l’immobile da acquistare, potendo trovarsi in qualsiasi altro luogo, purché all’interno del medesimo Comune.

Per fruire del bonus prima casa è inoltre necessario che l’acquirente non sia proprietario di altri immobili già acquistati, in precedenza, con l’agevolazione in commento. Se così fosse, egli potrebbe ugualmente fruire una seconda volta del bonus, a condizione che venda la precedente abitazione entro 1 anno dal nuovo rogito.

In ultimo, il bonus prima casa è subordinato al fatto di non essere proprietari, neanche per quote, di ulteriori immobili, adibiti a civile abitazione, collocati nel Comune ove si trova quello che si intende comprare. Questo significa che si può ben godere dell’agevolazione se si detiene, in quel Comune, un ufficio o un magazzino o se si detiene, in un altro Comune, un’abitazione (purché per essa non sia stato già sfruttato il bonus prima casa).

Le imposte per l’acquisto della casa

Quando si acquista casa le imposte da pagare sono correlate a diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici prima casa.

Acquisto casa da impresa 

Nel caso di acquisto senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In tal caso, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro. 

Se, invece, l’impresa è tenuta ad applicare l’Iva all’operazione, come per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici, allora l’acquirente dovrà pagare:

  • l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (se non spettano le agevolazioni prima casa), ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • l’imposta di registro, ipotecaria e catastale da pagare in misura fissa pari a 200 euro ciascuna. Per la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’Iva è costituita dal prezzo della cessione.

Attenzione a non eludere la legge. Difatti, se l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato (cioè non soggetto Iva) è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell’Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione. In tal caso l’acquirente, soggetto privato, può regolarizzare la violazione:

  • versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell’atto; 
  • presentando all’Agenzia delle Entrate, entro lo stesso termine, una copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate. 

Acquisto casa da privato

Nel caso di acquisto senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa se si acquista da un privato, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Il prezzo-valore 

Per le cessioni di immobili a uso abitativo la legge prevede una particolare agevolazione denominata “prezzo-valore”. Grazie ad essa l’acquirente può fruire di importanti vantaggi, quali i limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate e la riduzione del 30% degli onorari notarili, ma soprattutto la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

La regola del prezzo-valore si applica:

  • alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale, in cui l’acquirente è una persona fisica:
  • in generale, alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze e anche in assenza dei benefici prima casa.

Per l’applicazione del prezzo-valore è necessaria una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto, indicazione che non può essere contenuta in un successivo atto integrativo. Inoltre, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

Sanzioni per chi paga una parte del prezzo della casa in nero

La legge prevede specifiche sanzioni nel caso in cui:

  • il corrispettivo dell’atto di compravendita è occultato, anche in parte: in questo caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata;
  • nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata e l’Agenzia richiede direttamente la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

La residenza

Come anticipato, il bonus prima casa è subordinato al requisito della residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare. Ci sono 18 mesi di tempo dal rogito per provvedere al cambio di residenza. Attenzione: entro il 18mo mese deve essere completata l’intera pratica: non è sufficiente inoltrare la domanda al Comune.

L’Agenzia delle Entrate, in merito al trasferimento di residenza, ha chiarito che se:

  • non sono trascorsi i 18 mesi per effettuare il trasferimento della residenza, l’acquirente può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e chiedere la riliquidazione dell’imposta, mediante la presentazione di un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto senza applicare la sanzione del 30%;
  • sono trascorsi 18 mesi senza il trasferimento della residenza e senza presentare un’istanza di revoca, si verifica la decadenza dall’agevolazione prima casa. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, presentando un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Per la mancata vendita entro 5 anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni:

  • se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile “agevolato” , il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, nessuna sanzione è dovuta e si paga la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi;
  • se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, decadono i benefici prima casa goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

Le tasse sul compromesso della prima casa

È pratica commerciale assai diffusa quella di stipulare, prima dell’atto di compravendita vero e proprio, un compromesso (ciò che tecnicamente si chiama «contratto preliminare»). Esso non trasferisce la proprietà del bene ma vincola le parti, in via definitiva, a farlo in un momento successivo, lasciando il tempo alle stesse di sbrigare, nel frattempo, tutte le pratiche burocratiche necessarie al rogito (ad esempio, la richiesta di mutuo).

Il contratto preliminare può essere siglato con una semplice scrittura privata. È tuttavia necessaria la presenza del notaio quando si tratta di immobile in corso di costruzione.

Il compromesso deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.

Per la registrazione sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  • l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.



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