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Chi paga le spese del costruttore-condomino?

6 Giugno 2022 | Autore:
Chi paga le spese del costruttore-condomino?

Se il proprietario dell’intero edificio non vende tutti gli appartamenti, può essere esonerato dai costi di manutenzione? E fino a quando?

Può capitare che un condominio sia occupato non solo di chi ha comprato la casa all’impresa o da chi è subentrato in un secondo momento ma che ci siano ancora degli appartamenti liberi perché rimasti invenduti e, quindi, siano ancora di proprietà del costruttore. Possono presentarsi, così, due situazioni. La prima: dopo aver finito l’immobile, il costruttore non è ancora riuscito a vendere tutte le unità immobiliari e su dieci appartamenti (per fare un esempio) ne sono occupati soltanto sei. Gli altri quattro restano in mano al costruttore-condomino. La seconda possibile situazione: che il costruttore abbia dato in affitto qualche unità rimasta invenduta ma poi abbia perso gli inquilini. Idem come sopra: gli appartamenti restano vuoti. Dal punto di vista pratico, questo può avere delle conseguenze per gli altri proprietari perché la legge consente – a determinate condizioni – che il costruttore possa beneficiare dell’esonero delle spese condominiali sugli appartamenti invenduti. Ecco, dunque, il problema: chi paga le spese del costruttore-condomino?

Per logica, la quota del costruttore per gli appartamenti invenduti di cui è ancora proprietario si riversa sugli altri condòmini, quelli cioè che hanno acquistato la casa proprio da lui. Una quota, peraltro, che riguarda sia le spese ordinarie sia quelle straordinarie. In altre parole: può verificarsi il caso di un proprietario che acquista l’appartamento da un’impresa e, in più, le debba pagare le spese condominiali? Vediamo.

È legittimo l’esonero dalle spese condominiali?

In linea generale, il Codice civile [1] stabilisce che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Tuttavia, la Cassazione [2] ha sancito che questa disciplina «è suscettibile di deroga con atto negoziale». In pratica, la norma generica può essere modificata arrivando – continua la Suprema Corte – ad una ripartizione «in misura diversa da quella legale, potendosi addirittura stabilire l’esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime». In altre parole: uno non paga e la sua quota se la dividono gli altri.

Ciò significa che è lecita l’esenzione totale dalle spese condominiali da parte di un condomino, purché – precisano i giudici di legittimità – ci sia «il superamento della presunzione di comproprietà» sulla parte dell’edificio interessata dagli interventi da cui derivano le spese.

Quando è esonerato dalle spese il costruttore-condomino?

Come si applica questa ipotesi di esonero dalle spese condominiali al costruttore-condomino che non è riuscito a vendere tutte le unità immobiliari di sua proprietà? Secondo la Cassazione, le regole del Codice del Consumo possono essere applicate alla ripartizione delle spese predisposte dal costruttore o da chi deteneva l’intera proprietà dell’edificio, poiché riconducibili all’esercizio della sua attività imprenditoriale o professionale. A patto, però, che l’acquirente abbia lo status di consumatore e che agisca per soddisfare una necessità personale e non di attività di impresa o di professione [3].

Affinché la clausola di esonero non venga ritenuta vessatoria, il costruttore-condomino deve provare:

  • che la clausola sia stata oggetto di trattativa con il consumatore-acquirente;
  • che il consumatore ha ricevuto in cambio dei vantaggi pari o superiori a quelli persi dopo essersi sobbarcato una parte della quota delle spese del costruttore;
  • che il regolamento ha natura contrattuale e che esiste la clausola di esonero;
  • che l’esonero ha avuto la classica doppia sottoscrizione propria delle clausole vessatorie.

Fino a quando il costruttore è esonerato dalle spese condominiali?

Niente dura in eterno. Trattandosi di un accordo tra consumatore e professionista o imprenditore riconducibile al Codice del Consumo, il costruttore-condomino può beneficiare dell’esonero parziale o totale dalle spese condominiali previsto dal regolamento contrattuale solo per i primi due anni finanziari del condominio, termine che decorre dal primo atto di compravendita [4].

È interessante segnalare quanto stabilito a questo proposito dalla Corte d’appello di Genova, quando sostiene che «l’esenzione del proprietario/impresa costruttrice da ogni spesa di amministrazione e gestione senza l’apposizione di un termine finale deve ritenersi illegittima in quanto idonea a protrarre illimitatamente una situazione di abnorme privilegio per effetto della mera volontà della parte favorita» [5]. In altre parole, non può succedere che il costruttore-condomino non venda tutti gli appartamenti per attendere un rialzo dei prezzi di mercato e, nel frattempo, vada avanti a beneficiare dell’esonero dal pagamento delle spese condominiali.


note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 15697/2015 e n. 5975/2004.

[3] Cass. sent. n. 16321/2016.

[4] Cass. sent. n. 5975/2004

[5] Corte appello Genova sent. n. 728/1996.


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