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Cedolare secca: guida pratica

7 Agosto 2014
Cedolare secca: guida pratica

Una guida completa e pratica per orientarsi: chi può scegliere, a quali condizioni, come si esercita l’opzione e per quanto, quali sono le aliquote, come e quando si versa l’imposta, quali sono le sanzioni.

La cedolare secca è stata introdotta dal 2011, come regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione, in alternativa a quello ordinario. Lo scopo è duplice: in primo luogo, facilitare il cittadino nelle operazioni di registrazione del contratto e poi, ma non per ultimo, fare emergere le cosiddette “locazioni fantasma” e snellire le procedure di controllo.

È un’imposta sostitutiva di estrema facilità di calcolo: si applica al canone di locazione nella misura fissa del 21 % per i contratti a canone libero e del 10% (dal 1° gennaio 2014) per i contratti a “canone concordato“, cioè quelli i cui canoni sono determinati sulla base di accordi territoriali tra associazioni della proprietà e degli inquilini.

Da quest’anno il prelievo è super-leggero sull’affitto di alloggi a canone concordato. La cedolare secca su questi contratti ha subìto un’ulteriore riduzione, attestandosi al 10%. Già il Dl 102/2013 aveva diminuito l’aliquota dal 19% al 15%, con effetto dal periodo d’imposta 2013; ora il “decreto casa” ha portato la tassa piatta al 10%.

In particolare, l’articolo 9 del Dl 47/2014 ha previsto, per il quadriennio 2014-2017, la riduzione dal 15% al 10% della cedolare secca sugli affitti a canone concordato. Questa misura è stata anche estesa anche ai contratti di locazione di immobili situati nei Comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza per calamità naturali.

La novità riguarda innanzitutto coloro che hanno stipulato un contratto a canone concordato o che si apprestano a farlo. Ma potrebbe interessare anche i privati che hanno già affittato a canoni di mercato, che ora potrebbero essere invogliati a convertire il contratto nella formula concordata.

La tassa del 10% sui redditi da locazione si applica:

1. ai contratti di locazione a canone concordato o concertato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe con apposite delibere. Il decreto casa prevede anche l’aggiornamento, da parte del Cipe, dell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa, ad oggi però non ancora pubblicato;

2. ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito per calamità;

3. ai privati che locano alloggi a cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocati a studenti universitari e a condizione della rinuncia ad aggiornare il canone di locazione o assegnazione.

Canone concordato

Si tratta di una tipologia di affitto applicabile solo agli immobili adibiti ad abitazione (categoria catastale A) e alle loro pertinenze. Gli alloggi sono locati a prezzi calmierati rispetto al mercato libero.

In particolare, il canone deve essere compreso all’interno di fasce di prezzo indicate nell’accordo tra associazioni di inquilini e proprietari firmato nel Comune dove ha sede l’immobile.

Ambito di applicazione

Il regime della cedolare secca è applicabile dalle persone fisiche in relazione agli immobili adibiti ad abitazione e loro pertinenze.

La novità introdotta nel 2014 consiste nell’estendere la possibilità di scelta anche alle unità abitative locate a cooperative per la locazione o a enti senza scopo di lucro, nel limite però di quelle poi sublocate a studenti universitari e messe a disposizione dei Comuni, sempre con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o di assegnazione.

L’immobile, con relative pertinenze congiuntamente locate, deve essere adibito a uso di abitazione o per finalità abitative: la “cedolare secca” vale pertanto per la locazione di unità immobiliare accatastata in una della categorie abitative del gruppo A (da A1 ad A11), con esclusione della A10 in quanto relativa a uffici e studi privati.

La tassazione con cedolare secca riguarda anche le pertinenze con possono essere:

– concesse in locazione unitamente all’abitazione,  all’interno dello stesso contratto; .

– locate in forza di apposito e separato contratto, purché la locazione intercorra tra gli stessi soggetti e sia fatto esplicito richiamo al contratto riguardante l’abitazione, evidenziando il vincolo pertinenziale con la stessa.

È applicabile anche ai contratti non soggetti a registrazione, quelli cioè di durata inferiore a 30 giorni nel corso dell’anno.

L’opzione si esprime nella dichiarazione dei redditi, salvo che il contribuente provveda alla registrazione del contratto in via volontaria o in caso d’uso, prima di presentare la dichiarazione,  esercitando l’opzione in sede di registrazione.

Vantaggi

Trattandosi di regime facoltativo, i proprietari di immobili concessi in locazione a uso abitativo possono scegliere se applicare la cedolare secca ovvero le regole di tassazione ordinarie.

Tra i vantaggi della cedolare secca:

– la semplicità di applicazione, che prevede il calcolo di una percentuale fissa da versare annualmente;

– il venir meno del pagamento annuale dell’imposta di registro;

– la semplicità di calcolo; il contribuente conosce da subito l’importo della tassazione sul suo reddito da locazione, non dipendendo dal reddito complessivo (non si applica l’IRPEF ordinaria con le aliquote progressive).

Occorre comunque valutare caso per caso l’effettiva convenienza rispetto al regime ordinario, effettuando una stima del carico fiscale nei due casi e tenendo conto della propria fascia di reddito e relativo livello di tassazione,  nonché degli eventuali oneri deducibili e detrazioni spettanti (che “si perdono” in presenza di soli redditi da locazione in regime di cedolare secca).

L’opzione: come e per quanto

La facoltà di scelta è riservata al solo locatore persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Restano invece esclusi:

– i soggetti diversi dalle persone fisiche, a prescindere dal tipo di immobile (pertanto anche se concedono in locazione immobili abitativi);

– le persone fisiche che detengono l’immobile abitativo in regime di impresa;

– le società semplici e gli enti non commerciali, ancorché i relativi redditi fondiari siano tassati con i medesimi criteri previsti per le persone fisiche;

– i condominii che concedono in locazione le unità abitative di proprietà comune, per esempio l’alloggio del custode;

– i soggetti, anche privati, che concedono l’unità immobiliare in sublocazione;

– i soggetti, anche privati, che concedono in locazione una unità immobiliare situata all’estero in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei “redditi diversi” e non in quella dei redditi “fondiari”.

Con riguardo al profilo soggettivo del conduttore, può trattarsi sia di persona fisica sia di società o altri enti, purché non agisca nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Resta fermo che la locazione deve essere a uso abitativo. In linea di principio,  dunque, il conduttore può essere anche un ente pubblico o privato, purché risulti in contratto la destinazione dell’immobile a uso abitativo.

L’esercizio dell’opzione è consentito anche nel caso in cui la locazione dell’immobile avvenga tramite l’intervento di una agenzia di mediazione, sempre che quest’ultima operi come puro mediatore, restando invece esclusa nei casi in cui l’immobile venga locato all’agenzia che, a sua volta, va a disporne in favore di terzi.

Trattandosi di un regime di tassazione facoltativo, la sua applicazione è subordinata all’esercizio dell’opzione da parte del locatore da effettuarsi al momento della registrazione del contratto.

Anche per i contratti con opzione per il regime della cedolare secca, infatti, resta fermo l’obbligo di registrazione entro 30 giorni dalla data del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza.

Per i nuovi contratti di locazione, l’opzione può essere effettuata in sede di prima registrazione, utilizzando il modello RLI, reperibile sul sito internet dell’Agenzia delle entrate, da presentare in via telematica.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche:

– in sede di proroga del contratto di locazione (utilizzando il modello RLI, nel termine dei 30 giorni);

– in sede di dichiarazione dei redditi o mediante registrazione volontaria, nel caso di contratto non soggetto a obbligo di registrazione (in quanto stipulato con scrittura privata non autenticata e con durata inferiore a 30 giorni nell’anno);

– per le annualità successive alla prima (nel caso in cui l’opzione non sia stata esercitata per la prima annualità), sempre mediante il modello RLI.

L’opzione è valida per l’intero periodo di durata residua del contratto o della proroga.

È ammessa però la revoca da parte del locatore in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata e deve però essere effettuata entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro inerente l’annualità non più soggetta al regime della cedolare secca.

I conteggi

Gli effetti della tassa piatta al 10% si inizieranno a vedere dal prossimo anno. Questa aliquota trova applicazione, infatti, sugli affitti a canone concordato relativi al periodo 2014 – 2017. Pertanto, scontano la vecchia aliquota del 15% le locazioni concordate confluite nelle dichiarazioni di quest’anno (730/2014 o Unico 2014 – Pf).

Le modalità di accesso a questa agevolazione variano in relazione alla situazione soggettiva del locatore.

1. La prima ipotesi è quella relativa al contribuente che si trova a stipulare un contratto ex novo. Se sceglie la cedolare secca e sussistono le condizioni per sottoscrivere un contratto a canone concordato, si trova di fronte ad un bivio. L’affitto concordato comporta un canone annuo al lordo della tassazione più basso di quello del mercato libero. Ma, a causa della profonda crisi che ha interessato le locazioni immobiliari, il divario tra l’affitto concordato, un tempo molto più basso, e quello di mercato si è ridotto. In ogni caso, il minor canone annuo risulta compensato dalla differenza di aliquota che si attesta all’11% (21% nei contratti liberi contro il 10% in quelli concordati).

Facciamo l’esempio di un contribuente di Roma che intende affittare un appartamento, con contratto a canone di mercato, con un affitto di 1.000 euro mensili (canone annuo 12.000). Il carico fiscale annuo ammonterebbe ad euro 2.520 (21% di euro 12.000) con un conseguente canone annuo netto di euro 9.480 (12.000 – 2.520). Il locatore potrebbe, allora, ridurre il canone (per rientrare nei limiti dei contratti a canone concordato), ottenendo così un guadagno in termini di introito netto. Infatti, fino ad un canone mensile di euro 878 (canone annuo lordo di euro 10.536) il locatore sconterebbe una cedolare molto inferiore (euro 1.054) ottenendo comunque un maggior introito netto (10.536 – 1.054 = 9.482). Pertanto, una volta verificato il rispetto dell’entità del canone mensile previsto dagli accordi per le locazioni concordate, la fissazione di un canone mensile all’interno dell’intervallo 878 – 1.000 euro, comporterebbe un beneficio sia per il locatore che per il conduttore.

2. La nuova cedolare al 10% può interessare anche chi ha già stipulato un contratto nel mercato libero e scelto la tassazione ordinaria Irpef ovvero la cedolare secca al 21 per cento. In entrambi i casi, il contribuente potrebbe trovare conveniente convertire il contratto in una locazione concordata al 10%. Tuttavia, in questo caso il proprietario e l’inquilino dovranno, di comune accordo, risolvere l’originario rapporto contrattuale di locazione per poi sottoscrivere un nuovo contratto a canone concordato. Per i nuovi contratti la scelta della tassa piatta va preventivamente comunicata al conduttore, con raccomandata non a mano. Inoltre, il locatore deve esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello Rli .

L’estensione: il bonus copre le aree colpite da calamità

Il decreto casa estende ai Comuni colpiti da calamità naturali la tassazione al 10%. In fase di conversione in legge di questo provvedimento, l’agevolazione è stata estesa ai contratti di locazione relativi ad immobili situati nei Comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Si tratta delle calamità naturali o connesse con l’attività dell’uomo che, in ragione della loro intensità ed estensione, debbono essere fronteggiate con mezzi e poteri straordinari. L’agevolazione si applica se lo stato di emergenza è stato deliberato a partire dal 28 maggio 2009 o negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47. La platea risulta piuttosto ampia. Considerando le alluvioni, le frane e i terremoti che hanno interessato l’Italia negli ultimi cinque anni, sono quasi 3.000 i Comuni che vi potrebbero rientrare.

Scendendo nel concreto, però, non è agevole individuare il perimetro applicativo di questa disposizione. Un primo aspetto riguarda lo stato di emergenza. La norma prevede testualmente che lo stesso debba essere stato deliberato nell’arco quinquennale di riferimento. Ciò porterebbe a ritenere che possano applicare l’aliquota al 10% anche coloro che affittano immobili situati in comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza che però si è chiuso prima dell’entrata in vigore della norma.

Ma l’aspetto di maggiore interesse riguarda la tipologia dei contratti che possono beneficiare della cedolare al 10%. Leggendo la norma si potrebbe giungere ad una duplice interpretazione. Il comma 2-bis, nel rinviare al comma 1, parla di contratti stipulati nei comuni colpiti da calamità naturali, senza specificare che debba trattarsi di contratti a canone concordato. L’aliquota del 10% troverebbe, quindi, applicazione a tutti i contratti abitativi stipulati in questi Comuni senza distinzione tra locazioni a canone di mercato e concordate. Dietro potrebbe esserci la volontà di compensare, con un trattamento fiscale di favore, le difficili condizioni che hanno vissuto gli abitanti di quelle comunità locali. La seconda interpretazione, più restrittiva, porterebbe a vincolare l’applicazione della tassazione al 10% ai soli contratti di tipo concordato, anche in assenza di accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini. In altri termini, per chi sceglie l’affitto libero risulterebbe applicabile la cedolare al 21%.

Ma questa seconda lettura della norma porterebbe con sé un altro problema. Il locatore non avrebbe a disposizioni le linee guida per stipulare il contratto a canone concordato, dovendo così rinunciare alla tassazione al 10%. La soluzione sarebbe quella di basarsi sugli accordi stipulati in Comuni limitrofi e comparabili per dimensione, come previsto dal Dm Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004 per i Comuni privi di accordi territoriali tra inquilini e proprietari.

L’obbligo

La scelta della cedolare secca spetta ai locatori, i quali devono adempiere ad un duplice obbligo di comunicazione:

1. nei confronti del conduttore;

2. verso l’amministrazione finanziaria.

In caso di comproprietari dell’abitazione, ciascuno di loro può liberamente scegliere se aderire alla tassazione sostitutiva o assoggettare i canoni di locazione all’Irpef ordinaria. Attenzione: la mancata comunicazione al conduttore comporta l’inefficacia del successivo perfezionamento dell’opzione nei confronti dell’erario.

La volontà di aderire al regime sostitutivo deve essere comunicata tramite lettera raccomandata preventivamente al conduttore. Quest’ultimo viene in questo modo messo al corrente che non è tenuto al versamento delle imposte di registro e di bollo e che il locatore rinuncia a richiedere gli aggiornamenti del canone di locazione per il periodo di durata dell’opzione. Non è ammessa la raccomandata consegnata a mano e, in caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

Il locatore è esonerato dall’invio di questa comunicazione:

1. nei contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone;

2. nei contratti di breve durata per i quali non vige l’obbligo della registrazione in termine fisso e non opera il meccanismo di aggiornamento del canone.

L’invio tardivo della comunicazione al conduttore non può essere sanato.

Le scadenze

Il modello Unico 2014 – Pf accoglie gli affitti abitativi assoggettati alla cedolare secca. I locatori che presentano questo modello devono dichiarare i canoni di locazione relativi all’anno 2013, che vengono assoggettati – a seconda dei casi – all’aliquota del 21% (contratti a canone libero) o del 15% (contratti a canone concordato). La nuova aliquota ridotta del 10% si applica, infatti, sui canoni concordati relativi all’anno 2014 (fino a quelli del 2017) che confluiranno nei modelli dichiarativi a partire dal prossimo anno.

Passando alla compilazione di Unico 2014, l’affitto relativo al 2013 assoggettato alla tassa piatta va indicato nel quadro RB. In particolare, nella colonna 6 del rigo RB1 va indicato il canone annuo, barrando la casella di colonna 11. L’imposta si liquida nel rigo RB11 dove, tra gli altri dati, va inserita: l’imposta complessiva in colonna 3; gli acconti versati lo scorso anno in colonna 6; la differenza a saldo nelle colonne 11 o 12, se si tratta rispettivamente di importo a debito o a credito. Al riguardo, va evidenziato che la cedolare secca si applica sull’intero canone di locazione, non essendo applicabili le riduzioni previste ai fini Irpef nella misura del 5% ovvero nella misura maggiore riconosciuta in caso di contratti a canone concordato. Per verificare se sono dovuti gli acconti per l’anno 2014 occorre controllare l’importo indicato nel rigo RB11, colonna 3; se è inferiore a 52 euro non è dovuto acconto, se è pari o superiore a questo importo è dovuto l’acconto nella misura del 95% del suo ammontare. L’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, in quanto viene a mancare la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. Ne deriva che non devono versare l’acconto tutti quei locatori che hanno stipulato un contratto nel 2014, in quanto l’imposta dovuta per questo anno verrà versata a saldo nel 2015.

In alternativa a questo calcolo dell’acconto è ammesso anche il metodo previsionale. Per cui, se il contribuente prevede una minore imposta nella successiva dichiarazione, può determinare gli acconti sulla base di tale minore imposta. L’acconto va versato: in unica soluzione, entro il 1° dicembre 2014 (la scadenza naturale del 30 novembre cade di domenica) se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro; in due rate per importi superiori. Il calendario del versamento della prima rata pari al 40% dell’acconto totale segue le scadenze del saldo 2013. Così, chi sfrutta la proroga avrebbe dovuto versarlo entro il 7 luglio 2014 ma può ancora pagare entro il 20 agosto 2014 con la maggiorazione dello 0,40%. Senza slittamento, il versamento scadeva il 16 giugno scorso ( 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40%). La scadenza della seconda rata è per tutti il 1° dicembre 2014 per versare il 60% dell’acconto 2014. Il versamento del saldo 2013 e del primo acconto 2014 possono essere rateizzati

Le sanzioni

La legge prevede il raddoppio delle sanzioni amministrative attualmente in vigore, quindi:

– dal 240% al 480% delle imposte dovute, con un minimo di 516 euro, qualora non venga indicato nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione;

– dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta, ove il canone sia indicato in misura inferiore a quello accertato.

È inoltre prevista un’ulteriore sanzione del 30% dell’imposta per il locatore che, una volta optato per l’imposta sostitutiva, non abbia poi provveduto, in tutto o in parte, ai relativi versamenti.

Ai fini del bollo, l’omissione o l’insufficiente pagamento dell’imposta comporta, oltre all’obbligo di pagamento del tributo dovuto, l’applicazione di una sanzione amministrativa dal 100% al 500% dell’imposta dovuta.

Il rischio che si corre in caso di mancata registrazione del contratto è quindi davvero alto non solo dal punto della sanzione amministrativa, ma anche sotto il profilo, del contenuto del rapporto contrattuale, al quale viene imposta,  voglia o meno il locatore, una disciplina in tema di durata ed di canone oltremodo per lui svantaggiosa.

Quanto ai controlli per contrastare l’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, sono state attribuite ai Comuni funzioni di monitoraggio anche mediante l’utilizzo del registro dell’anagrafe condominiale che l’amministratore di condominio è ora tenuto a predisporre e ad aggiornare, nel quale deve anche annotare le locazioni esistenti (anche di fatto) in ambito dell’edificio da lui gestito.

Sto per redigere un contratto di affitto con la cedolare secca. Posso utilizzare il nuovo modello Rli e inviarlo telematicamente?

Sì. Nel modello Rli c’è un quadro dedicato alla indicazione dei fabbricati per cui si è optato per la tassazione dei redditi derivanti dal contratto d’affitto in base alla cedolare secca.Sul sito dell’agenzia delle Entrate è disponibile anche il software Rli Web, predisposto per registrare il contratto in via telematica previa iscrizione ai canali Fisconline o Entratel.

Il 1° gennaio 2014 ho stipulato un contratto di locazione a canone concordato, con opzione per la cedolare secca. Quali codici devo usare nell’F24?

Nel 2014 l’acconto non è dovuto . Nel 2015 il contribuente pagherà il saldo del 2014 (10% del canone annuo relativo al 2014) e gli acconti per il 2015, utilizzando questi codici: 1840 (Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata); 1841 (Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione); 1842 (Cedolare secca locazioni – Saldo).


note

Autore immagine: 123rf com

Fonti:

Sole24Ore del 7.08.2014

Augusto Cirla: “Affitti”, Guida alle Locazioni abitative, Le Guide del Consulenze, giugno 2014, Gruppo 24Ore.


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