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Come ottenere un terreno per usucapione?

23 Gennaio 2022
Come ottenere un terreno per usucapione?

Come diventare proprietari di un immobile altrui: la coltivazione non è necessaria. Le ultime sentenze della Cassazione.

Si può diventare proprietari di un immobile altrui tramite l’usucapione. L’usucapione è ciò che si verifica quando una persona, per almeno 20 anni, utilizza un bene non proprio atteggiandosi però a proprietario, ossia esercitando su di esso tutti quei poteri che solo il legittimo proprietario potrebbe arrogarsi (come ad esempio il cambio di destinazione di un appartamento). Questa è la teoria. Nella pratica, però, una causa di usucapione può risultare assai insidiosa. Ed allora vediamo come ottenere un terreno per usucapione, quali procedure bisogna percorrere ma soprattutto quali requisiti devono sussistere affinché si possa compiere il passaggio di proprietà.

Un esempio per capire cos’è l’usucapione

Chi ha letto la nostra guida sull’usucapione già saprà di cosa si tratta. Proveremo a sintetizzarlo qui di seguito brevemente. Ma questa volta, partendo da un esempio.

Un uomo ha un terreno che non ha il tempo di curare. Così lo dà in gestione a un contadino della zona, chiedendogli di ararlo e di coltivarlo, trattenendo per sé, come compenso per la sua attività, la metà dei frutti della terra. Il contadino obbedisce e per trent’anni si attiene strettamente alle direttive impostegli dal padrone. In questo caso, non si potrà mai verificare l’usucapione perché c’è stato il riconoscimento, da parte del detentore del bene (il contadino), dell’altrui proprietà.

Immaginiamo ora una soluzione diversa.

Il contadino, anziché limitarsi a coltivare il terreno, inizia a modificare la conformazione del suolo, creando delle aree gioco per bambini, una staccionata per i cavalli, un’area picnic e, in fondo al terreno, costruisce un piccolo casolare dove allestisce un agriturismo. Il tutto senza aver mai chiesto l’autorizzazione al titolare, il quale però, pur potendo sapere del cambio di destinazione del bene, non fa nulla per contestarlo. In questo caso, dopo 20 anni dall’inizio dei lavori, il contadino può acquisire la proprietà del terreno mediante usucapione.

La differenza tra la prima e la seconda situazione è che, in quest’ultima, il detentore del bene si è arrogato dei poteri che non aveva, atteggiandosi come proprietario, nella più assoluta indifferenza dell’effettivo titolare del bene. Se quest’ultimo, invece, avesse provato a contestare la condotta del contadino, notificandogli un atto giudiziario, l’usucapione non si sarebbe mai verificata (o, quantomeno, il termine dei 20 anni si sarebbe azzerato).

Cos’è l’usucapione?

Dopo l’esempio è più facile comprendere cos’è l’usucapione. Si tratta di un metodo di acquisto della proprietà altrui che non necessita di un contratto, di una donazione o di un testamento. Avviene per il semplice uso del bene stesso, ma con le prerogative del proprietario. Tale atteggiamento da “padrone” sul bene si deve protrarre per almeno 20 anni, senza che intervenga una rivendicazione da parte del legittimo titolare (a tal fine non è sufficiente una lettera di messa in mora ma serve la notifica di una citazione in giudizio).

Come ottenere un terreno per usucapione?

Alla luce di quanto detto possiamo ora passare agli aspetti più pratici di questo articolo. Per ottenere un terreno per usucapione bisogna che sussistano una serie di requisiti. Li vediamo qui di seguito.

L’ottenimento della detenzione in modo non violento

Per poter, un giorno, vantare l’usucapione su un bene altrui è innanzitutto necessario acquisirne la disponibilità materiale in modo lecito. Non potrà mai rivendicare l’usucapione un ladro o un abusivo che si sia appropriato del bene altrui con la forza o con i sotterfugi.

Quindi è chiaro che, almeno in partenza, ci deve essere l’autorizzazione del titolare del terreno a immettere l’altra persona nella detenzione dello stesso.

L’utilizzo come se si fosse il proprietario

Il secondo presupposto per l’usucapione è che il detentore inizi a comportarsi sul bene come se ne fosse l’esclusivo proprietario (in pratica, si deve trasformare da «detentore» in «possessore»), disobbedendo alle direttive impartitegli dal titolare reale.

La Cassazione [1], in proposito, ha detto che non basta la semplice coltivazione del terreno per far scattare l’usucapione. Essa infatti non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere il bene. È invece necessaria un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà. Ecco alcuni esempi:

  • recintare il terreno e apporre un lucchetto, senza consegnare le chiavi al proprietario;
  • costruire un casolare sul terreno;
  • modificare la distinzione dei luoghi (ad esempio, da uso agricolo a ricreativo);
  • fare ulteriori lavori di cambiamento dell’assetto del terreno (ad esempio, sbancando alcune sezioni, piantando alberi e siepi per le quali non si era mai ricevuta l’autorizzazione, ecc.).

Questi sono solo alcuni esempi, ma la fantasia può sbizzarrirsi.

Il decorso del termine

Terzo e fondamentale elemento per ottenere un terreno in usucapione è il decorso di almeno 20 anni dal primo atto di utilizzo dell’immobile da “padrone”.

Il termine non deve essere interrotto da atti del proprietario rivolti a recuperare la disponibilità del bene. Come detto non sono sufficienti le diffide, ma è necessario un atto giudiziale notificato tramite l’ufficiale giudiziario. Insomma, bisogna rivolgersi ad un avvocato e non è possibile farlo da sé.

La causa

Quelli che abbiamo visto sono solo i presupposti di fatto per poter usucapire un terreno. Ma ciò non basta. Anche se l’usucapione opera automaticamente, è necessario che un giudice ne accerti l’intervento. Il che significa che bisogna prima avviare un tentativo di mediazione con il proprietario e poi fargli causa dinanzi al tribunale. Nel corso della causa, il possessore del bene dovrà dimostrare tutti gli elementi che abbiamo appena elencato.

Solo all’esito del giudizio il giudice accerterà l’usucapione, dichiarerà il passaggio di proprietà e ordinerà al Conservatore dei Registri Immobiliari di iscrivere il bene a nome dell’attore che ha avviato il giudizio.

Chiaramente, le spese legali della causa sono a carico di chi intraprende il giudizio ossia di chi ne rivendica la proprietà, potendosele vedere ben rimborsate dall’avversario in caso di vittoria.


note

[1] Cass. ord. n. 1796/2022. «Non è sufficiente, ai fini della prova del possesso “uti dominus” del bene, la sua mera coltivazione, poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale, o sulla mera tolleranza del proprietario, e non esprime comunque un’attività idonea a realizzare l’esclusione dei terzi dal godimento del bene, che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile, in astratto, per colui che invochi l’accertamento dell’intervenuta usucapione del fondo agricolo, conseguire senza limiti la prova dell’esercizio del possesso “uti dominus” del bene, la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare, sul bene immobile, una relazione materiale configurabile in termini di ius excludendi alias, e dunque di possederla come proprietario, escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto».

Cass. civ., sez. II, ord., 20 gennaio 2022, n. 1796
Presidente Manna – Relatore Oliva
Fatti di causa
Con atto di citazione notificato nel giugno 2003 M.T., G.M. e Gr.Mo. evocavano in giudizio S.C. innanzi il Tribunale di Busto Arsizio, invocando l’accertamento dell’intervenuta usucapione, in loro favore, della piena proprietà di un fondo sito nel territorio del Comune di XXXXXXX. Nella resistenza della convenuta, il Tribunale, con sentenza n. 455/2016, rigettava la domanda, ritenendo insufficiente, ai fini della prova del possesso ad usucapionem, la mera coltivazione del fondo.
Interponevano appello avverso detta decisione le originarie attrici e la Corte di Appello di Milano, con la sentenza impugnata, n. 384/2017, resa nella resistenza della S., riformava la decisione di prime cure, accogliendo la domanda di usucapione.
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione S.C., affidandosi ad un unico motivo, articolato in diversi profili.
Resistono con controricorso M.T., G.M. e Gr.Mo..
La parte controricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’adunanza camerale.
Ragioni della decisione
Con il l’unico motivo, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1140,1141,114,1158,1159,1165 c.c., artt. 184,346,115,116,246 e 346 c.p.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo. La censura, in realtà, si articola in sei distinti profili.
In primo luogo, la S. contesta l’affermazione secondo cui il teste D., che aveva curato i suoi interessi in passato, aveva un potenziale interesse alla causa e fosse dunque inattendibile. In secondo luogo, la ricorrente si duole della mancata considerazione, da parte della Corte distrettuale, che l’occupazione del terreno da parte degli odierni controricorrenti, e prima di essi del loro dante causa, era dovuta a mera tolleranza della S., come – tra l’altro – confermato proprio dalla testimonianza D. In terzo luogo, la S. lamenta l’erronea valorizzazione, da parte del giudice di seconda istanza, della semplice coltivazione del fondo, che di per sé non costituirebbe elemento sufficiente ai fini della prova del possesso utile ad usucapionem. In quarto luogo, la ricorrente si duole dell’erronea valutazione delle dichiarazioni da lei rese in sede di interrogatorio. In quinto luogo, la ricorrente lamenta che la Corte territoriale abbia erroneamente configurato l’usucapione del terreno ai sensi dell’art. 1159 c.c., senza considerare che la coltivazione del fondo non rileva ai fini della prova del possesso utile ad usucapire. Infine, la S. contesta la ricostruzione operata dal Giudice di merito, poiché gli odierni controricorrenti potevano al massimo essere ritenuti meri detentori dell’immobile, ma non possessori.
Il terzo, quinto e sesto profilo dell’unica articolata doglianza in esame, che possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati.
Va, sul punto, ribadito il principio, più volte affermato da questa Corte, secondo cui non è sufficiente la mera coltivazione del fondo, ai fini della prova del possesso utile ad usucapionem, perché essa “…non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus; costituisce, pertanto, accertamento di fatto, rimesso al giudice del merito, valutare, caso per caso, l’intero complesso dei poteri esercitati su un bene, non limitandosi a considerare l’attività di chi si pretende possessore, ma considerando anche il modo in cui tale attività si correla con il comportamento concretamente esercitato del proprietario” (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 6123 del 05/03/2020, Rv. 657277; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18215 del 29/07/2013, Rv. 627301).
La coltivazione deve quindi essere accompagnata da “univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus; l’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17376 del 03/07/2018, Rv.649349; cfr. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4404 del 28/02/2006, Rv. 587753, secondo cui “L’accertamento, in concreto, degli estremi dell’interversione del possesso integra un’indagine di fatto, rimessa al giudice di merito, sicché nel giudizio di legittimità non può chiedersi alla Corte di Cassazione di prendere direttamente in esame la condotta della parte, per trarne elementi di convincimento, ma si può solo censurare, per omissione o difetto di motivazione, la decisione di merito che abbia del tutto trascurato o insufficientemente esaminato la questione di fatto della interversione”).
Nel caso di specie, la Corte di Appello non ha condotto alcuna valutazione ulteriore rispetto alla verifica del mero fatto che i controricorrenti avessero coltivato il terreno, ed ha erroneamente ritenuto questo elemento sufficiente ai fini della prova del possesso utile ad usucapionem. Merita di essere precisato, in proposito, che il possesso utile ai fini della configurazione dell’acquisto del diritto di proprietà a titolo originario per usucapione non si risolve nella mera utilizzazione del fondo, ma deve concretarsi in atti idonei ad esprimere, in concreto, l’esercizio della signoria uti dominus sul bene. Sotto questo profilo, poiché la connotazione principale del diritto di proprietà è la facoltà di escludere i terzi dal godimento del bene che ne costituisce oggetto (cd. ius excludendi alios), il giudice di merito deve accertare, in concreto, se il soggetto che si trova in relazione materiale con la res abbia dimostrato non soltanto di averlo utilizzato, ma di averne, per l’appunto, precluso ai terzi la fruizione.
Con specifico riferimento ai fondi agricoli, che – per loro stessa natura – sono destinati allo sfruttamento agricolo, si pone il problema della modalità con la quale, in concreto, lo ius excludendi alios possa, o debba, essere manifestato. Al riguardo, va considerato che la più eclatante espressione del diritto di proprietà è rappresentata dalla facoltà di chiudere il fondo, ai sensi dell’art. 841 c.c.. La recinzione materiale del fondo agricolo, quindi, costituisce la più importante espressione dello ius excludendi alios. Ciò non esclude, naturalmente, che la prova del comportamento idoneo ad escludere i terzi dal godimento del bene possa essere conseguita aliunde; tuttavia, è certo che la recinzione materiale del terreno costituisca una manifestazione non equivoca della volontà del soggetto che si trovi in relazione materiale con il bene di escludere i terzi da qualsiasi relazione con esso. Pertanto, colui che si trovi nella detenzione di un fondo agricolo, del quale intenda usucapire la piena proprietà, è onerato di dimostrare di aver compiuto tutti gli atti idonei ad esprimere, in concreto, il suo diritto di proprietà su detto cespite, e dunque di aver escluso i terzi dal relativo godimento; esclusione che trova la sua primaria espressione, come già detto, nella recinzione del fondo.
In conclusione, può essere affermato il seguente principio di diritto: “In relazione alla domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo, non è sufficiente, ai fini della prova del possesso “uti dominus” del bene, la sua mera coltivazione, poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale, o sulla mera tolleranza del proprietario, e non esprime comunque un’attività idonea a realizzare l’esclusione dei terzi dal godimento del bene, che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile, in astratto, per colui che invochi l’accertamento dell’intervenuta usucapione del fondo agricolo, conseguire senza limiti la prova dell’esercizio del possesso “uti dominus” del bene, la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare, sul bene immobile, una relazione materiale configurabile in termini di ius excludendi alios, e dunque di possederlo come proprietario, escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto”.
L’accoglimento, nei termini indicati, del terzo, quinto e sesto profilo dell’unico motivo di ricorso, implica l’assorbimento dei restanti profili. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità. Il giudice del rinvio si conformerà al principio di diritto espresso in motivazione.
P.Q.M.
la Corte accoglie il terzo, quinto e sesto profilo dell’unico motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello di Milano, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.


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