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Differenze tra terreno agricolo ed edificabile

11 Giugno 2022 | Autore: Isabella Policarpio
Differenze tra terreno agricolo ed edificabile

Terreno agricolo e terreno edificabile: i vincoli per costruire e le modalità per cambiare la destinazione d’uso passando da una tipologia all’altra.

Quali sono le differenze tra terreno agricolo e terreno edificabile? E come sapere la destinazione d’uso di una certa area? Si tratta di dubbi molto comuni tra chi possiede o riceve in eredità dei terreni. Infatti, molti cittadini ignorano le normative comunali circa l’edificabilità e, spesso, commettono – anche in buona fede – violazioni che possono concretizzarsi in veri e propri abusi edilizi.

In linea generale, un terreno agricolo è un’area del territorio comunale destinata alle coltivazioni alimentari e all’allevamento. Su di esso non sono ammesse costruzioni ed edifici, ad eccezione di quelli dedicati all’imprenditore e ai suoi operai. Un terreno edificabile, invece, prevede la possibilità di costruire edifici residenziali ad uso pubblico o privato.

Le differenze tra i due terreni sono tante, sia dal punto di vista della loro utilizzabilità che fiscale. Vediamo insieme le caratteristiche di ognuno e perché sono così differenti.

Cos’è un terreno agricolo?

Prima di approfondire le differenze tra terreni agricoli e terreni edificabili, dobbiamo spiegare nel dettaglio le caratteristiche di entrambi.

Partiamo dai terreni agricoli, quelli comunemente destinati alle coltivazioni di frutta e verdura, all’allevamento, alla salvaguardia delle zone boschive, all’apicoltura, funghicoltura e altro ancora.

La peculiarità del terreno agricolo è la presenza di piantagioni o animali da pascolo/allevamento. Di conseguenza, su di esso non si possono costruire abitazioni. Tuttavia, come spiegheremo più avanti, tale divieto non è assoluto. A certe condizioni chi possiede un terreno agricolo può costruirvi senza infrangere la legge e rischiare multe salate.

A questo punto, probabilmente, ti starai chiedendo come può un privato cittadino sapere se un determinato terreno sia agricolo oppure edificabile.

La risposta è contenuta nel piano regolatore comunale o nel piano urbanistico, ovvero un documento redatto da ogni Comune nel quale sono indicate le zone destinate all’uso agricolo, quelle destinate alle abitazioni di tipo residenziale e le aree produttive.

Ogni zona del territorio è indicata con una lettera dell’alfabeto. Ad esempio, i terreni agricoli si trovano sotto la vocale E. Per completezza, ecco le altre tipologie indicate nel piano urbanistico comunale:

  • la zona A, cioè il centro storico cittadino. Questa zona è soggetta a vincoli urbanistici per conservare gli edifici di valore storico-artistico e il patrimonio culturale;
  • la zona B, la quale identifica le parti di territorio edificate/edificabili;
  • la zona C, le aree destinate a complessi residenziali o strutture ricettive come alberghi e pensioni;
  • la zona D, che identifica le aree del Comune riservate alle attività industriali o artigianali;
  • la zona F, infine, destinata agli edifici di grandi dimensioni e di interesse pubblico come centri sportivi, case di riposo e ospedali.

Tirando le somme, la zona E – quella destinata ai terreni agricoli – comprende sia i campi veri e propri destinati alle coltivazioni alimentari e all’allevamento, sia le aree dove manca del tutto l’intervento umano. Ne sono un esempio colline, boschi, pianure e prati.

Come abbiamo anticipato, non è del tutto corretto dire che sui terreni agricoli è sempre vietato costruire. Salvo particolari restrizioni, su un terreno agricolo si possono costruire:

  • magazzini per lo stoccaggio, silos, depositi, strutture in legno o altro materiale la cui destinazione sia lo svolgimento dell’attività di allevamento e agricoltura;
  • soluzioni abitative ad esclusivo uso di imprenditori agricoli o coltivatori diretti, da soli o con le rispettive famiglie, e degli operai impiegati nel terreno stesso.

Tuttavia per costruire edifici sui terreni agricoli è obbligatorio rispettare il cosiddetto indice di fabbricabilità. Stiamo parlando di un valore numerico, indicato dal Comune, che esprime il rapporto tra estensione del terreno agricolo e dimensioni dell’immobile da costruire [1].

Generalmente, tale valore è di 0,03 metri cubi al metro quadro. Facciamo un esempio pratico.

Su un terreno agricolo di 10.000 mq non si può costruire un edificio superiore a 300 metri cubi (che corrispondono all’incirca a 100 mq).

L’indice fabbricabilità o edificabilità può essere diverso da Comune a Comune in base alle caratteristiche paesaggistiche del territorio.

Ma attenzione: soltanto gli imprenditori agricoli o i coltivatori/allevatori diretti possono costruire su questa tipologia di terreno. Invece i privati cittadini e le imprese edilizie non possono farlo, altrimenti commetterebbe un abuso perseguibile penalmente e civilmente!

Cos’è un terreno edificabile?

Ora che abbiamo spiegato che significa terreno agricolo, vediamo che differenza c’è con i terreni classificati edificabili.

Un terreno è edificabile quando su di esso è permesso costruire edifici ad uso abitativo e residenziale.

I terreni sui quali è ammessa l’attività edilizia sono indicati dal Comune nel piano urbanistico che definisce anche i vincoli per passare da una destinazione d’uso all’altra.

L’edificabilità di un terreno non dipende in alcun modo dalle sue caratteristiche naturali (come si potrebbe pensare) bensì viene attribuita sulla base di una decisione amministrativa degli organi comunali. Nel farlo si tiene conto degli interessi pubblici e privati, della necessità di avere nuovi spazi abitativi e dell’assetto generale del territorio.

Oltre alla possibilità di costruire, terreno agricolo e terreno edificabile si differenziano dal punto di vista fiscale.

Secondo la legge [2], mentre i terreni agricoli sono tassati sulla base del reddito dominicale, i terreni edificabili sulla base del reddito che effettivamente producono.

Esistono poi dei terreni “potenzialmente edificabili”, sui quali non è stato ancora ultimato l’iter burocratico che porta all’effettiva edificabilità. In questi casi, come puoi immaginare, il peso fiscale sarà inferiore.

Allora, quali sono le differenze tra terreno agricolo e terreno edificabile? Vediamo le principali:

  • il prezzo, un terreno agricolo vale sicuramente meno di uno edificabile;
  • i limiti costruttivi: sul terreno agricolo possono costituire (entro certi limiti) soltanto gli imprenditori agricoli e gli allevatori diretti, sul terreno edificabile questi limiti non sono presenti;
  • le tasse, ovviamente su un terreno edificabile il peso fiscale è maggiore rispetto a quello agricolo.

Un terreno agricolo può diventare edificabile?

Se vuoi sapere come e se un terreno agricolo possa diventare edificabile devi necessariamente rivolgerti al Comune di pertinenza. Nel dettaglio, devi recarti presso l’Ufficio Tecnico comunale dove l’area è accatastata e chiedere il Certificato di destinazione urbanistica.

Tuttavia, non si tratta di una procedura semplice ed economica. Le possibilità di passare da una tipologia all’altra aumentano quando il terreno agricolo si trova vicino ad altre aree edificabili oppure in presenza di collegamenti urbani, mentre è difficile ottenere il via libera se nelle vicinanze si trovano cimiteri, acquedotti o altre costituzioni particolari.

Cambiare la destinazione d’uso di un terreno è un percorso che si rileva spesso lungo e costoso. Per questo è consigliabile, anzi necessario, chiedere aiuto ad un tecnico esperto del settore che dovrai pagare di tasca tua, in aggiunta al costo richiesto dagli organi comunali.



Di Isabella Policarpio

note

[1] D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”

[2] legge n. 248 del 2006 all’art. 36, comma 2


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