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Infiltrazioni e altri difetti: la denuncia al costruttore non aspetti la perizia

8 Agosto 2014
Infiltrazioni e altri difetti: la denuncia al costruttore non aspetti la perizia

Il condominio deve denunciare subito le infiltrazioni nella nuova costruzione senza attendere l’esito della consulenza del proprio tecnico: la possibilità di superare il termine annuale di decadenza riguarda solo i difetti che non sono immediatamente individuabili.

Il condominio che intende contestare al costruttore l’esistenza di gravi difetti nella nuova costruzione deve denunciarli (con raccomandata a.r.) entro un anno da quando sono insorti. Tale termine non può slittare ed essere allungato nel caso in cui il proprietario abbia affidato, a un proprio consulente, l’incarico di redigere una perizia sullo stato dei luoghi onde accertare i danni.

Solo nell’ipotesi in cui i vizi necessitino di analisi approfondite per individuarne la reale entità e risalire al possibile responsabile è possibile far slittare tale termine di decadenza.

Lo ha detto la Cassazione in una recente sentenza [1].

 

La vicenda

Nel caso di specie, fin da subito nell’immobile si erano manifestate gravi e diffuse infiltrazioni d’acqua nelle parti condominiali che hanno indotto i condomini a citare in giudizio la società per ottenere un risarcimento pari alle spese necessarie per eliminare i vizi. Senonché la domanda del condominio è stata rigettata sia in primo che in secondo grado perché ritenuta tardiva, in quanto inoltrata al costruttore solo all’esito della perizia tecnica rilasciata dall’ingegnere di fiducia, quando ormai l’anno era già decorso.

La regola generale

In tema di garanzia per gravi difetti presentati dall’immobile, esiste ormai un consolidato orientamento dei giudici secondo cui il termine di decadenza non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti; tale consapevolezza può ritenersi raggiunta solo quando se ne sia manifestata completamente la gravità e si sia acquisita la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle cause. Il che avviene, di norma, con la consegna, al proprietario dell’immobile, di una perizia di parte.

Quindi, proprio per tutelare di più il danneggiato e non obbligarlo ad azioni repentine, quando ancora non ha chiara la situazione, si ritiene che il termine dell’anno decorra dall’espletamento di una perizia da lui affidata a un esperto di propria fiducia.

Ma ciò vale solo nel caso in cui i vizi necessitino di analisi approfondite.

L’eccezione

Al contrario, quando il danno è visibile da subito e a occhio nudo, e non vi è bisogno dell’intervento di un tecnico di parte (come nel caso di infiltrazioni d’acqua immediatamente percepibili) non è necessario attendere gli esiti della relazione tecnica prima che inizi a decorrere il termine dell’anno.


note

[1] Cass. sent. n. 12297/2014.

Autore immagine: 123rf com


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