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Spese urgenti in condominio: se amministratore e assemblea non si attivano

12 Agosto 2014
Spese urgenti in condominio: se amministratore e assemblea non si attivano

Le regole base che devono essere seguite in caso di assenza dell’amministratore o di inerzia dell’assemblea; chi resta a presidio dello stabile può agire con urgenza per evitare danni.

Cosa fare quando l’amministratore è in vacanza o non è disponibile (irreperibilità, inattività, indifferenza ai propri obblighi contrattuali) e i pochi (o il solo) rimasti a presidiare il condominio si trovano alle prese con tubazioni che si rompono o buche che si aprono improvvisamente, a causa del caldo, nel cortile condominiale mettendo a repentaglio integrità delle parti condominiali e sicurezza dei singoli? Che succede se vi sono lavori urgenti da effettuare e l’assemblea non si riunisce o non riesce a deliberare? Può provvedere il singolo condòmino in autonomia alle riparazioni o per non rimetterci di tasca propria si deve aspettare il rientro dell’amministratore?

Ecco il vademecum per il condomino superstite delle ferie d’agosto.

Quando il singolo condomino può sostituirsi all’amministratore e provvedere lui stesso alle riparazioni delle parti comuni?

Solo quando non sia possibile attendere oltre. Normalmente la gestione dello stabile è demandata all’amministratore e alla assemblea: il primo quale organo esecutivo e il secondo quale organo deliberativo del condominio. Il legislatore tuttavia, ha anche previsto il caso in cui sia il singolo condomino, ricorrendone i presupposti, a occuparsi della cosa comune. Il Codice civile [1] stabilisce che il condomino che agisca per la gestione delle parti comuni “senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente”. Si tratta allora di stabilire in quali casi ricorra il requisito dell’urgenza cha autorizza il singolo alla gestione privata del bene collettivo e, in seconda battuta, cosa debba fare il condomino per vedersi poi rimborsare dal condominio le spese da lui correttamente anticipate nell’interesse comune.

 

Quando ricorre il requisito dell’urgenza?

Secondo la Cassazione, il requisito dell’urgenza che autorizza il condomino ad agire prontamente per la tutela dei beni comuni deve essere valutato in base “alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità” [2].

È sufficiente l’inattività dell’amministratore perché il condòmino possa sostituirsi a lui nella gestione delle parti comuni?

Non è sufficiente ma è comunque necessario che sia anche presente il requisito dell’urgenza. Non si dimentichi che la norma del Codice civile [1] è posta a salvaguardia non solo del singolo condomino che voglia farsi rimborsare le spese anticipate legittimamente per il condominio, ma anche (e soprattutto) dagli altri condomini, i quali hanno interesse e diritto di decidere in assemblea quando ed in che modo intervenire per la tutela delle parti comuni, così “difendendosi” da condòmini male intenzionati o semplicemente troppo ricchi di spirito di iniziativa.

Proprio per questo il criterio dell’urgenza deve sempre ricorrere perché il singolo condomino possa sostituirsi all’assemblea nel decidere un intervento su parti condominiali, non essendo sufficiente la «trascuranza» (come la definisce la Cassazione [3]) degli altri condòmini e dell’amministratore a giustificare un intervento posto in essere senza il loro consenso.

Il condòmino ha diritto al rimborso per le spese anticipate per le parti comuni? E come deve fare a ottenerlo?

Il condòmino che anticipi spese per conto del condominio potrà rivolgersi in seguito agli altri condomini chiedendo di essere rimborsato, da ciascuno secondo i rispettivi millesimi, di quanto corrisposto nell’interesse comune. Qualora gli altri condòmini non provvedano spontaneamente in tal senso, al condòmino interessato non resterà che rivolgersi al giudice per ottenerne la condanna al pagamento di quanto di sua spettanza. Il Tribunale, nel giudicare in merito alla legittimità della richiesta, dovrà anzitutto valutare (affidandosi magari al giudizio di un Ctu, cioè di un perito tecnico di ufficio) se nel caso esaminato ricorra o meno il requisito dell’urgenza per compiere i lavori, dato che come detto in assenza di quest’ultimo nessun rimborso sarà dovuto e la domanda verrà respinta. Recentemente [4], nell’accogliere una domanda di rimborso proposta da un condomino, si è considerato che il requisito dell’urgenza ricorra senz’altro (e senza che sia necessario fornire altre prove) qualora ci si riferisca ad interventi compiuti dal singolo in ottemperanza ad alcune ordinanze dell’autorità comunale che avevano ordinato al condominio interessato l’esecuzione dei lavori.

5 Il condòmino può chiedere anche il rimborso delle spese effettuate a vantaggio collettivo ma su parti esclusive dell’immobile?

Sì, qualora effettivamente tutti i condomini abbiano tratto un vantaggio dal suo operato. La Cassazione [5] ha ricordato che il Codice civile [1] garantisce al condomino il diritto al rimborso per le spese sostenute per la cosa comune e non necessariamente sulla cosa comune: quindi tale diritto sussisterà anche quando il condomino abbia compiuto l’intervento su parti private e non su parti condominiali. Il tutto, purché da tale intervento su parti in proprietà esclusiva sia derivato un vantaggio per il condominio.

6 Le norme del Codice civile si applicano anche al condominio minimo?

Sì: le Sezioni Unite della suprema corte, infatti, hanno precisato che anche nel caso di condominio formato da due soli condomini il singolo avrà diritto al rimborso delle spese anticipate solo qualora ricorra il requisito dell’urgenza [1]: non essendo sufficiente la presenza del requisito [6] della “necessità per la conservazione della cosa comune previsto per i beni in comunione di proprietà”.


note

[1] Art. 1134 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 27519/2011.

[3] Cass. sent. n. 20151/2013.

[4] Cass. sent. n. 13148/2014.

[5] Cass. sent. n. 3221/2014

[6] Art. 1110 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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