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Spese urgenti condominio: quando c’è rimborso?

16 Giugno 2022 | Autore:
Spese urgenti condominio: quando c’è rimborso?

In quali casi il singolo condomino ha diritto alla restituzione di quanto pagato nell’interesse dell’intero fabbricato?

Tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese necessarie alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell’edificio. La ripartizione avviene in genere in base a quanto stabilito nelle tabelle millesimali: ciascun condomino paga in proporzione al valore della sua proprietà. I lavori necessitano della preventiva autorizzazione dell’assemblea soltanto quando rientrano nella straordinaria amministrazione; in tutti gli altri casi, l’amministratore può provvedere autonomamente, ovviamente addebitando i costi secondo il criterio sopra indicato. La legge prevede poi la possibilità che il singolo condomino, in caso di inerzia dell’amministratore o dell’assemblea, provveda alle riparazioni urgenti nell’interesse di tutto il fabbricato. Proprio di questo argomento parleremo con il presente articolo. Quando c’è il rimborso per le spese condominiali urgenti?

Sul punto la giurisprudenza è piuttosto chiara: il singolo proprietario che ha ritenuto di dover intervenire nell’interesse di tutto il condominio ha diritto alla restituzione di quanto pagato solamente se non c’era altro modo di evitare un grave danno all’intera compagine. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme quando c’è il rimborso per le spese urgenti in condominio.

Lavori in condominio: chi decide?

Come anticipato in premessa, dei lavori in condominio decide l’assemblea, a meno che non si tratti di interventi che rientrano nell’ordinaria amministrazione, come ad esempio la sostituzione di lampadine fulminate o la riparazione di piccoli guasti (l’impianto citofonico non funzionante, ecc.): in questi casi, l’amministratore ha il potere di agire di propria iniziativa, senza dover attendere il permesso dell’assemblea.

Per legge [1], l’amministratore compie gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Al contrario, quando si tratta di interventi particolarmente importanti, come ad esempio la ristrutturazione dell’edificio o il rifacimento della facciata, allora l’amministratore può agire solo con il consenso dell’assemblea, a meno che non si tratti di lavori estremamente urgenti: in questa ipotesi, l’amministratore è legittimato ad agire subito, senza perdere tempo, con l’unico obbligo di riferirne alla prima assemblea utile [2].

Si pensi all’improvviso guasto dell’ascensore che rende impossibile l’accesso all’abitazione a persone invalide, oppure all’inaspettata rottura delle tubazioni con conseguente pericolo di allagamento e infiltrazioni: in casi del genere, è chiaro che non è possibile attendere la convocazione dell’assemblea e che l’amministratore è legittimato ad agire tempestivamente.

Le spese rimarranno ovviamente a carico del condominio, secondo gli ordinari criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale.

In sintesi:

  • per i lavori di ordinaria manutenzione decide autonomamente l’amministratore;
  • per i lavori di straordinaria manutenzione decide l’assemblea, salvo che essi non siano particolarmente urgenti.

Lavori eseguiti dal singolo condomino: sono legittimi?

Da quanto appena detto nel precedente paragrafo risulta chiaro che il singolo condomino non può intraprendere alcun lavoro che riguardi il condominio, a meno che non sia stato espressamente autorizzato dall’assemblea o dall’amministratore.

In altre parole, il singolo condomino non può sostituirsi alla volontà dell’assemblea né a quella dell’amministratore, ad esempio incaricando una ditta di effettuare alcuni lavori su una parte comune dell’edificio (il cortile, le scale, ecc.) oppure realizzandoli personalmente.

Se ciò accadesse, non solo potrebbe essergli chiesto il risarcimento dei danni e l’eventuale ripristino dei luoghi, ma non avrebbe nemmeno diritto al rimborso delle spese.

Ad esempio, il condomino che decide di sua spontanea volontà di imbiancare le pareti dell’androne non potrà poi pretendere la restituzione di quanto speso, anche se il servizio è stato reso nell’interesse di tutti.

È la legge [3] a stabilire chiaramente che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Concentriamoci ora su questa eccezione, cioè sull’urgenza dell’intervento che giustifica il rimborso delle spese sostenute dal condominio.

Spese condominiali urgenti: quando c’è diritto al rimborso?

Come appena detto, il condomino non può fare di testa sua e decidere di eseguire lavori all’interno delle parti comuni dell’edificio, a meno che l’intervento non abbia il carattere dell’urgenza. Cosa significa?

Vuol dire che il singolo condomino può sostituirsi all’amministratore e all’assemblea inerti quando occorre effettuare un lavoro indifferibile nell’interesse di tutto l’edificio, senza il quale si andrebbe incontro a un danno pressoché certo.

Ma in quali casi la spesa è urgente e conferisce al condomino solerte il diritto alla restituzione di quanto pagato?

Ad esempio, secondo la giurisprudenza [4], il guasto all’autoclave condominiale che minaccia di lasciare senza acqua l’intero condominio nel periodo di Ferragosto rappresenta un’ipotesi di riparazione indifferibile e urgente che giustifica l’intervento del singolo condomino in caso di inerzia dell’amministratore, con conseguente diritto al rimborso delle spese sostenute.

Non è un lavoro urgente, invece, la riparazione dell’antenna tv, per il quale si può dunque attendere la chiamata dell’antennista.

In sintesi, per i giudici «il concetto di indifferibilità ed urgenza, in materia di condominio, va riferito a quella spesa sostenuta dal singolo condomino necessaria al godimento delle cose comuni al fine di evitare un nocumento, non necessariamente certo, alla cosa stessa, a terzi o ad alcuno dei condòmini, intervento che all’uopo debba eseguirsi senza ritardo».


note

[1] Art. 1130, nr. 4), cod. civ.

[2] Art. 1135, nr. 4), cod. civ.

[3] Art. 1134 cod. civ.

[4] App. Lecce, sent. n. 61 del 18 gennaio 2022.

Autore immagine: pixabay.com


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