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Terreno agricolo: se diventa edificabile si paga l’Imu?

18 Giugno 2022 | Autore:
Terreno agricolo: se diventa edificabile si paga l’Imu?

Cosa succede se il Comune muta la destinazione dell’area nel piano regolatore senza avvisare il contribuente? L’Imu va pagata? E da quando?

Un lettore ci domanda se il Comune può mutare la destinazione di un terreno agricolo, rendendolo edificabile, e chiedere il pagamento dell’Imu, ma senza averlo preavvisato del cambio di categoria. Nonostante ciò, il Comune chiede in pagamento anche gli arretrati, dal 2015 in poi. Inoltre, il terreno in questione è “annesso” all’abitazione principale, che gode dell’esenzione Imu.

La domanda centrale è: se un terreno agricolo diventa edificabile si paga l’Imu? Dal quesito posto si evince che il Comune non ha mai comunicato al contribuente il cambio di destinazione d’uso, che è avvenuto alcuni anni fa, ma gli ha inviato direttamente – potremmo dire “a bruciapelo” – l’avviso di accertamento contenente la richiesta di pagamento per quell’area, dal 2015 in poi.

Aree fabbricabili ai fini Imu: quali sono?

Il presupposto generale dell’Imu è «il possesso di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli a qualsiasi uso destinati» [1]. Le aree fabbricabili sono quelle «utilizzabili a scopo edificatorio», ma per legge [2] non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli che vi esplicano la loro attività a titolo principale (IATP).

Il lettore non specifica se rientra in tale categoria; in caso affermativo, il terreno non potrebbe essere qualificato dal Comune come area fabbricabile ai fini Imu ed egli potrebbe essere esente dal pagamento dell’imposta (per maggiori dettagli leggi “In quali casi si paga l’Imu sui terreni agricoli?“).

Area fabbricabile: il piano regolatore comunale

La qualificazione di un’area come fabbricabile dipende dalle previsioni contenute nel piano regolatore comunale, ma un terreno diventa edificabile anche nei casi di espropriazione per motivi di pubblica utilità, ai fini dell’indennità da riconoscere al privato proprietario espropriato. Ai fini tributari, il terreno è considerato edificabile a partire dal momento in cui il Comune lo inserisce come tale nel proprio piano regolatore adottato, con l’apposita delibera di approvazione del consiglio comunale, anche se esso non è stato ancora approvato dalla Regione e se mancano gli strumenti attuativi, come i piani particolareggiati e quelli di lottizzazione [3].

Imu su aree fabbricabili: quanto si paga?

Il mutamento di qualificazione del terreno da agricolo in edificabile incide molto sul valore considerato ai fini dell’applicazione dell’imposta: la base imponibile dell’Imu, per le aree fabbricabili, è costituita dal valore venale del bene al 1° gennaio di ogni anno di imposizione, e tale valore è determinato con riguardo alla zona di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione ed ai prezzi medi di mercato, rilevati dalla vendita di altri fondi aventi analoghe caratteristiche.

Per i terreni agricoli, invece, la base imponibile è rappresentata dal reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato e moltiplicato per i coefficienti di aggiornamento annualmente stabiliti con decreto del ministero dell’Economia e delle Finanze. In sostanza, un’area fabbricabile paga molto più di Imu rispetto a un terreno, perché è considerata di maggior valore. Solo se i terreni edificabili sono detenuti da imprenditori agricoli professionali e iscritti alla previdenza agricola l’imposta viene calcolata secondo le regole stabilite per i terreni agricoli: c’è una finzione di non edificabilità dell’area, per agevolare queste categorie di imprenditori.

Mutamento di destinazione non comunicato dal Comune

Venendo al nocciolo del quesito posto dal lettore, la legge impone ai Comuni di comunicare ai proprietari ogni mutamento di destinazione e, dunque, anche di notiziarli individualmente dell’attribuzione del titolo di area fabbricabile ad un terreno che in precedenza era agricolo. La norma [4] dispone che: «I Comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente».

Tuttavia, questa previsione normativa non è sanzionata in caso di inadempimento e la giurisprudenza prevalente ritiene che la sua omissione non pregiudichi la difesa del contribuente. Secondo la Corte di Cassazione [5], «la mancata comunicazione della sopravvenuta natura edificatoria di un terreno agricolo non pregiudica la pretesa impositiva dell’Ente»: ciò significa che il Comune può chiedere in pagamento l’Imu al possessore di un terreno diventato edificabile per previsione contenuta nel piano regolatore generale, anche se la variazione non gli è stata personalmente comunicata.

Questa posizione “larga” si spiega con il fatto che il piano regolatore comunale, così come le sue successive integrazioni e variazioni, è pubblico (tecnicamente rientra negli «atti amministrativi generali») e il contribuente può venirne comunque a conoscenza con gli ordinari strumenti (come la consultazione dell’albo pretorio che contiene le delibere comunali, o l’accesso agli atti amministrativi per visionare le mappe presso l’Ufficio tecnico), tant’è che anche la normativa sull’Imu [6] prevede che in ogni momento il contribuente possa chiedere al Comune il rilascio di un’attestazione sulla fabbricabilità o meno di una determinata area.

Avviso di accertamento Imu per area divenuta fabbricabile

Si ritiene che il contribuente che ha ricevuto un avviso di accertamento Imu per area divenuta fabbricabile – senza aver ricevuto l’apposita comunicazione della variazione operata dal Comune – sia tenuto solo a pagare il tributo principale, cioè l’Imu dovuta, senza sanzioni e interessi (nel quesito del lettore non è specificato se le sanzioni sono state irrogate e gli interessi applicati), perché in questo caso il mancato pagamento spontaneo dipende proprio dal comportamento del Comune, che non gli ha comunicato la variazione di destinazione dell’area e così gli ha precluso la possibilità di venire a conoscenza del mutamento del presupposto impositivo.

Lo Statuto del contribuente [7] esclude espressamente la possibilità di irrogare sanzioni o di richiedere interessi moratori al contribuente che non ha versato il dovuto «a seguito di fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni od errori dell’amministrazione stessa»: nel nostro caso, ciò consiste nell’omessa comunicazione, da parte del Comune, del mutamento di classificazione del terreno da agricolo a edificabile. Quindi, se la richiesta di pagamento dovesse contenere anche sanzioni ed interessi di mora, questa parte dell’avviso di accertamento potrebbe essere contestata impugnando l’atto con ricorso alla Commissione tributaria competente [8].

Terreno o area fabbricabile pertinenziale all’abitazione principale: esenzione Imu

Il lettore accenna al fatto che il terreno in questione, che da agricolo è divenuto area fabbricabile, è «annesso all’abitazione principale»; in tal caso, esso dovrebbe costituire una pertinenza della prima casa, che è esentata dall’Imu in tutti i casi in cui costituisce la residenza anagrafica e la dimora abituale del possessore dell’immobile (ed eventualmente del suo nucleo familiare), se non è di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Secondo l’art. 817 del Codice civile, le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa, come il box auto o il giardino di una villa. La Cassazione, però, per escludere il «plusvalore dell’edificabilità» e dunque per esonerare dalla tassazione Imu la pertinenza, richiede che il vincolo pertinenziale del terreno con l’immobile principale esente risulti dalla dichiarazione Imu presentata [9].

L’esenzione automatica Imu delle pertinenze dell’abitazione principale era valevole fino al 2019; dal 2020 in poi, per fruirne è necessario che tutta l’area sia «accatastata unitariamente» [10]: quindi, se il terreno è stato accatastato come unità autonoma deve pagare l’Imu. Restano valide, invece, le regole particolari di esenzione Imu per le pertinenze dei terreni posseduti da imprenditori agricoli e coltivatori diretti.

Prescrizione Imu

L’Imu si prescrive in cinque anni ed è un’imposta periodica, cioè richiede di verificare i requisiti impositivi anno per anno. Gli avvisi di accertamento Imu per omesso versamento o per rettifica devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento avrebbero dovuto essere effettuati [11]. Per approfondire leggi “Quanto tempo ha il Comune per notificare accertamento Imu“.

Quando la prescrizione è maturata, il tributo richiesto non è più dovuto. Il contribuente che riceve un avviso di accertamento Imu notificato dopo il decorso dei termini può, quindi, impugnare l’atto e sollevare l’eccezione di prescrizione al giudice tributario per ottenerne l’annullamento.

Termine notifica accertamenti per l’anno 2015

Siccome al lettore è stata chiesta in pagamento anche l’annualità 2015, bisogna verificare se sia decorsa o meno la prescrizione. Il lettore non ci dice precisamente da quando il Comune ha mutato la destinazione del terreno, ma afferma che il pagamento gli è stato chiesto per le annualità dal 2015 in poi. In questo caso, a seguito del mutamento di destinazione dell’area, il momento impositivo iniziale sorge dalla data del piano regolatore che ha variato la destinazione del terreno agricolo in area fabbricabile.

In base al termine generale di prescrizione quinquennale Imu, la richiesta di pagamento Imu relativa all’anno 2015, per il quale il Comune ha contestato l’omesso versamento, doveva essere notificata entro il 31 dicembre 2020, ma per effetto delle norme emergenziali varate durante la pandemia di Covid-19 [12] i termini sono stati sospesi per 84 giorni (precisamente dal 8 marzo al 31 maggio 2020); così – eccezionalmente e solo per l’anno 2015 – la scadenza della prescrizione è stata spostata in avanti fino al 25 marzo 2021.

Quindi, la notifica dell’avviso di accertamento, per essere valida, doveva intervenire entro tale data. Se, invece, nell’avviso di accertamento pervenuto al lettore è stata contestata anche l’omessa dichiarazione Imu, ai fini della variazione di destinazione del terreno da agricolo a fabbricabile, il Comune ha un anno di tempo in più per effettuare la notifica senza incorrere nella prescrizione, perché il momento iniziale dal quale devono essere calcolati i termini prescrizionali è quello di scadenza dei termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di possesso dell’immobile [13].


note

[1] Art. 1 D.Lgs. n. 504/1992.

[2] Art. 2 e art. 9, co.1, D.Lgs. n. 504/1992.

[3] Art. 36, co.2, D.L. n. 223/2006, conv. In L. n. 248/2006.

[4] Art. 31, co. 20, L. n. 289/2002.

[5] Cass. sent. n. 15558 del 02.07.2009 e ord. n. 12308 del 17.05.2017.

[6] Art. 2, co. 1, lett. b) D.Lgs. n. 504/1992.

[7] Art. 10, co.2, L. n. 212/2000.

[8] Ctr Palermo, sent. n. 2993/2018.

[9] Cass. ord. n. 16839/2021, n.27573/2018 e n. 13017/2016.

[10] Art. 1, co. 741, L. n.160/2019.

[11] Art. 1, co.161, L. n. 296/2006.

[12] Art. 67 D.L. n. 18/2020.

[13] Art. 10, co.4, D.Lgs. n. 504/1992.


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