Modifica canone di locazione: cosa fare?

Affitto: rinegoziazione del canone e registrazione. La comunicazione all’Agenzia delle Entrate. 

Quando si parla di rinegoziazione del canone di locazione ci si riferisce agli accordi tra proprietario e inquilino volti a diminuire o ad aumentare l’importo mensile dell’affitto. Ebbene, cosa fare in caso di modifica del canone di locazione? I dubbi si pongono in merito all’eventuale necessità di registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate ed al pagamento dell’imposta di registro e di eventuali bolli.

Di tanto parleremo qui di seguito. La procedura di rinegoziazione del canone di locazione è infatti cambiata a partire dal 25 gennaio 2022, data in cui è stato aggiornato il software RLI del fisco per la registrazione. 

Ma procediamo con ordine e vediamo, in caso di modifica del canone di locazione cosa bisogna fare.

Si può modificare il canone di locazione? 

Per legge, nei contratti di locazione a uso abitativo, il canone di locazione non può mai aumentare (salvo l’aggiornamento all’inflazione determinata dall’Istat). La misura del canone può solo diminuire. Questo non toglie però che, in caso di riduzione, questo possa essere successivamente riportato all’originario importo.

Nei contratti di locazione a uso commerciale è consentita maggiore libertà. Ad esempio, è possibile ancorare il canone al fatturato del conduttore solo se ciò è esplicitato in modo chiaro nel contratto originario e non vi siano incertezze in merito ai criteri di calcolo. Ciò succede molto spesso nei negozi situati all’interno di centri commerciali.

Riduzione del canone di locazione: va registrato e comunicato all’Agenzia delle Entrate?

In base alla prassi dell’Agenzia delle Entrate, la scrittura privata per la riduzione del canone di locazione non è soggetta a registrazione. Secondo la risoluzione 60/E del 28 giugno 2010, la riduzione del canone di locazione, non configurando una risoluzione del contratto, non dev’essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia. La legge ha comunque previsto l’esenzione dall’imposta di registro e dal bollo (quindi anche dal versamento della somma di 67 euro) degli accordi che si limitino a ridurre il canone di locazione.

In ogni caso, sebbene non sia obbligatorio per legge, gli accordi tra inquilino e locatore di riduzione del canone andrebbero sempre comunicati all’Agenzia delle Entrate, tramite il modello RLI, per prevenire possibili contestazioni sull’infedeltà del reddito dichiarato. In tal caso, sarà necessario che i suddetti accordi risultino da un documento avente data certa (ad esempio, una raccomandata o una email via Pec, posta elettronica certificata, oppure, per l’appunto, la trasmissione del modello RLI). 

Ci spieghiamo meglio. Non è necessario registrare l’atto con il quale le parti concordano la riduzione del canone di affitto, anche se ciò è fortemente consigliato per portare a conoscenza del Fisco la nuova base imponibile ridotta. Del resto, qualora dovessero sopraggiungere contestazioni in merito al minor importo del canone dichiarato, il locatore deve comunque esibire gli accordi scritti con l’inquilino da cui risulti l’accordo di modifica del canone.

Aumento del canone di locazione: va registrato e comunicato all’Agenzia delle Entrate?

Per quanto infrequente, l’accordo di rinegoziazione con cui locatore e conduttore concordano un aumento del canone di affitto va comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni.

Ugualmente, deve essere comunicato alle Entrate (ed è soggetto a tassazione) l’accordo con cui il canone viene riportato al valore inizialmente pattuito dopo che era stato un registrato un accordo che prevedeva la riduzione del canone per tutta la durata contrattuale.

Come dicevamo in apertura, è cambiata la procedura per la rinegoziazione del canone di locazione. È stato aggiornato il software RLI delle Entrate per la registrazione, in modo da consentire l’inserimento del file allegato per la rinegoziazione del canone. Inoltre, sono state corrette le istruzioni al modello, che ora recitano: «In caso di aumento del canone di locazione deve essere allegato l’atto di rinegoziazione».

In precedenza, la scrittura con cui viene rinegoziato il canone non doveva mai essere allegata. Ora l’allegazione diventa obbligatoria, ma solo per i casi di incremento del canone.

Accordo per la dilazione del pagamento del canone di affitto 

Se l’accordo si traduce nel mero differimento del pagamento del canone, poiché la tassazione avviene sulla base del corrispettivo “maturato”, seppure non percepito, occorrerà dichiarare nell’anno di maturazione l’intero importo della locazione, anche nella parte oggetto di differimento finanziario. 

Nella diversa ipotesi di determinazione dei canoni “a scaletta”, la tassazione riguarderebbe per l’appunto solo la quota di affitto effettivamente pattuita per ciascun anno di riferimento.

Canone non riscosso e rinuncia del locatore al credito

Potrebbe succedere che l’accordo tra locatore e conduttore riguardi le mensilità non corrisposte da questi. In caso di morosità, però, il locatore deve comunque dichiarare i canoni non percepiti e pagarvi le tasse, a meno che non notifichi la citazione per sfratto. In questi casi, se si vuole evitare di versare imposte sugli importi maturati in base al contratto originario e non percepiti, resta sempre la possibilità di concordare con l’inquilino la riduzione o l’azzeramento dei canoni, trasmettendo tale accordo all’Agenzia delle Entrate, in allegato al modello 69, che si può inviare anche tramite posta elettronica certificata (Pec).

Così, il locatore avrà diritto di dichiarare l’importo effettivamente convenuto. Sempre sotto l’aspetto tributario, si ritiene che non vi siano conseguenze negative per il fatto che l’importo complessivo annuo, derivante dai nuovi accordi, sia inferiore al minimo stabilito ai fini dei contratti a canone concordato.