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Cosa fare per accatastare un immobile?

20 Giugno 2022 | Autore:
Cosa fare per accatastare un immobile?

L’aggiornamento al catasto è obbligatorio per gli immobili nuovi o modificati.

L’edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, che influisce sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare (vedi il caso in cui viene effettuata una nuova distribuzione degli spazi interni di un appartamento oppure viene modificata la destinazione d’uso di un immobile da commerciale ad abitativa) vanno dichiarate in catasto. Nella prima ipotesi, bisogna procedere a un accatastamento mentre, nella seconda ipotesi, va effettuata una variazione dei dati catastali. Come fare per accatastare un immobile?

Per accatastare un immobile è necessario rivolgersi a un professionista tecnico abilitato (ad esempio un geometra, un ingegnere o un architetto) il quale, in caso di una nuova costruzione, deve redigere prima un tipo mappale per inserire l’unità immobiliare nel contesto urbano, indicandone il passaggio dal catasto terreno al catasto fabbricati. A tal fine, il tecnico utilizza Pregeo, uno specifico software scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate (AdE). Successivamente, inserisce la planimetria dell’immobile nel sistema informatico dell’AdE-Territorio adoperando un altro software, predisposto dal ministero delle Finanze, che si chiama Docfa (Documenti catasto fabbricati), quindi, invia i documenti per via telematica tramite la piattaforma Sister.

Se l’accatastamento ha ad oggetto un’unità immobiliare già esistente, il tecnico redige direttamente la planimetria sempre mediante Docfa e inoltra i relativi atti tecnici all’AdE-Territorio mediante Sister.

Perché un immobile va accatastato?

L’accatastamento consiste nel censimento di un immobile. Mediante detta procedura il bene viene identificato, gli viene assegnata una specifica categoria nonché ne viene specificata la rendita fiscale.

La categoria catastale dipende dalla destinazione d’uso dell’unità immobiliare e dalle sue caratteristiche tecnico-fisiche. Gli immobili vengono suddivisi in due grandi aree: immobili a destinazione ordinaria (cioè le abitazioni e gli immobili alle stesse assimilabili, gli edifici con carattere sociale o comunitario ovvero destinati alla collettività e gli edifici finalizzati alle attività produttive) e immobili a destinazione speciale o ordinaria (in sostanza, gli immobili ad uso differente da quello abitativo e ad uso privato).

La rendita catastale è la base di calcolo per il pagamento di diversi tributi come l’Imu (l’Imposta municipale unica) e l’Irpef.

Inoltre, l’accatastamento serve per ottenere il rilascio del certificato di agibilità, nel quale vengono attestate tra l’altro le condizioni di sicurezza dell’immobile e viene certificata la classe energetica degli impianti e la conformità alla normativa vigente.

Quando è obbligatorio l’accatastamento?

L’accatastamento è obbligatorio per:

  1. le unità immobiliari urbane di nuova costruzione (accatastamento);
  2. le variazioni dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite;
  3. le unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;
  4. i beni immobili non produttivi di reddito urbano, ivi compresi i beni comuni, e relative variazioni.

Sono, invece, esclusi dall’obbligo dell’accatastamento i seguenti immobili:

  • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  • serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
  • vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
  • manufatti isolati privi di copertura;
  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
  • manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
  • fabbricati in corso di costruzione-definizione;
  • fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
  • beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Come fare per accatastare un immobile

La dichiarazione di accatastamento, che è a carico dell’intestatario dell’immobile interessato, avviene tramite la presentazione all’AdE-Territorio di un atto di aggiornamento predisposto dal tecnico incaricato.

Anche il possessore, in caso di inerzia del titolare del diritto reale sull’immobile e limitatamente al caso di prima iscrizione in catasto del bene, può presentare la dichiarazione Docfa.

La presentazione dell’atto di aggiornamento del catasto comporta il pagamento dei tributi speciali catastali.

Il termine per la presentazione della dichiarazione di accatastamento è di 30 giorni dal momento in cui il fabbricato è divenuto abitabile o servibile all’uso cui è destinato o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato se si tratta di un’unità immobiliare già censita.

Se la presentazione della predetta dichiarazione avviene in ritardo, si applicano le sanzioni pecuniarie previste dalla normativa vigente.

Dopo la presentazione del Docfa, l’Agenzia delle Entrate-Territorio verifica la correttezza dei dati e invia la ricevuta con gli identificativi catastali (foglio, numero o particella e subalterno) e la rendita.

Sia in caso di accatastamento di una nuova costruzione sia in caso di accatastamento di un’unità immobiliare già esistente, la rendita catastale viene proposta dal professionista incaricato, prendendo a riferimento quella di fabbricati simili ubicati nella stessa area.

L’Agenzia delle Entrate-Territorio effettua i controlli di accettazione ai fini della registrazione in banca dati del documento di aggiornamento e attiva successivamente degli eventuali controlli di merito. Se da questi ultimi conseguono delle rettifiche d’ufficio, le stesse prima sono iscritte nella banca dati, poi vengono notificate all’intestatario dell’immobile.

Contro gli accertamenti dell’AdE-Territorio è possibile ricorrere alla Commissione tributaria provinciale competente per territorio entro 60 giorni dalla notifica della comunicazione della revisione.

Accatastamento: qual è la documentazione e quanto costa?

La documentazione che l’intestatario dell’immobile deve fornire al tecnico incaricato per la pratica di accatastamento comprende:

  • il titolo di provenienza dell’immobile;
  • i dati della pratica edilizia con cui l’immobile è stato realizzato o modificato;
  • i dati catastali;
  • l’estratto di mappa;
  • la copia del documento d’identità e del codice fiscale del dichiarante.

I costi possono variare in considerazione dell’onorario richiesto dal tecnico e a seconda se la pratica è riferita all’accatastamento di un immobile di nuova costruzione oppure all’aggiornamento dei dati catastali di un’unità immobiliare già esistente. Sull’importo totale della pratica possono incidere anche le dimensioni del bene e la sua ubicazione.

Di solito, per un immobile di nuova costruzione l’onorario del professionista è di circa 1.500/2.500 euro, poiché l’accatastamento presuppone l’utilizzo di due diversi software, Pregeo e Docfa. Per l’accatastamento di un immobile già esistente, invece, il costo si aggira intorno ai 400/800 euro. Vanno, poi, versati i diritti erariali compresi tra i 50 euro e i 100 euro per scheda.

Nell’ipotesi di nuova costruzione, i costi dell’accatastamento sono a carico del costruttore mentre sono a carico dell’intestatario, in caso di modifica di un’unità immobiliare già iscritta in catasto.

Per un approfondimento dell’argomento è consigliata la lettura dell’articolo “Quanto costa una pratica di accatastamento”.



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