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Affitto: migliorie nell’immobile apportate dall’inquilino

16 Agosto 2014
Affitto: migliorie nell’immobile apportate dall’inquilino

Locazioni: la guida in caso di interventi sull’appartamento effettuati dal conduttore con o senza il consenso del locatore.

Durante la locazione il conduttore può apportare delle innovazioni all’immobile che servono a renderne più comodo il godimento.

Possono essere miglioramenti, addizioni oppure opere che non migliorano né incrementano quantitativamente il bene.

Il diritto di godimento del conduttore trova un limite nell’obbligo di fare uso del bene locato con la diligenza del buon padre di famiglia e di restituirlo, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui gli è stato consegnato

Le migliorie

Le innovazioni non devono creare un danno al locatore o alterare la struttura del bene e devono potersi eliminare una volta cessato il contratto, fatto salvo il risarcimento del danno per il ripristino.

Le maggiori contestazioni sorgono appunto al momento della riconsegna dell’immobile, che per legge deve essere restituito nello stesso stato in cui era all’inizio della locazione. In tale situazione non rileva il fatto che le innovazioni abbiano comportato un miglioramento del bene perché resta comunque fermo il principio generale che impone al conduttore di non alterare lo stato della cosa locata sotto i profili strutturali, di destinazione funzionale e di decoro.

Il conduttore che, in violazione di una delle sue principali obbligazioni di servirsi dell’immobile con la dovuta diligenza, abbia cagionato una grave alterazione dell’immobile nei suoi elementi principali ed essenziali, è tenuto al risarcimento dei danni.

Il locatore non ha però diritto ad alcun risarcimento quando ogni innovazione sia stata con lui concordata.

Fermo quanto sopra, il conduttore ha là facoltà di eseguire migliorie e addizioni, ma lo fa a suo rischio e pericolo proprio perché il suo godimento del bene è limitato nel tempo. Nel senso che, fatta eccezione del caso in cui abbia ottenuto specifica autorizzazione dal locatore, al momento della restituzione dell’immobile non ha diritto ad alcun rimborso.

Il conduttore è obbligato a restituire la cosa nello stesso stato in cui l’ha ricevuta, non anche la cosa in uno stato migliore.

I miglioramenti sono innovazioni che accrescono l’utilità del bene e ne elevano il suo aspetto esteriore, incidendo sulla sua funzionalità e qualità. Sono quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano all’immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento,  la produttività e la redditività senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno a incorporarsi [1].

Si tratta, quindi, di interventi che possono essere eseguiti anche senza il consenso del locatore e per i quali il conduttore non ha diritto a ottenere alcuna indennità.

Esempi

Possono qualificarsi come miglioramenti sia la sostituzione di una parte del bene locato e sia l’intervento che, senza operare quella sostituzione, la renda più pregiata. Per esempio:

– la disposizione di alcuni elementi del bene locato in modo diverso da quello originario;

– l’aggiunta di nuove cose che si confondono con il bene stesso senza creare una nuova entità;

– la sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari con altri più funzionali;

– la sostituzione di serrande alle finestre;

– l’installazione di una porta blindata;

– la posa di una particolare pavimentazione;

– l’aggiunta di alberi in giardino.

In ogni caso, eventuali migliorie apportate alla cosa locata dal conduttore non lo legittimano alla sospensione del pagamento del canone o all’autoriduzione dello stesso, bensì a esigere la corresponsione di un indennizzo a fronte della rigorosa dimostrazione dell’autorizzazione ricevuta e dell’entità delle migliorie.

Tuttavia, in presenza del consenso del locatore all’esecuzione dell’intervento, l’inquilino può ottenere a titolo di indennizzo il pagamento della differenza tra ciò che ha speso e il valore del miglioramento esistente al tempo della riconsegna del bene, avuto riguardo anche al valore dell’immobile prima della miglioria.

Attenzione: non comportano comunque il diritto al compenso, anche se autorizzate dal locatore, quelle modifiche che non apportano un oggettivo incremento del valore dell’immobile.

Il consenso ha dunque la funzione di limitare il diritto all’indennità alle sole ipotesi in cui il locatore, per avere autorizzato il conduttore all’esecuzione delle opere, abbia avuto modo di apprezzarne la natura e la consistenza anche economica degli interventi.

Il consenso non può consistere in una semplice tolleranza, ma deve essere una chiara e univoca manifestazione di volontà intesa come approvazione dei miglioramenti eseguiti. Non basta quindi la sola conoscenza dell’esecuzione dell’intervento migliorativo o la mancata opposizione del locatore, ma occorre

una manifestazione di volontà che, quand’anche tacita, si concretizzi in fatti concludenti e un comportamento incompatibile con una volontà contraria all’esecuzione dell’opera.

La semplice conoscenza dei mutamenti arrecati alla cosa e la concomitante inerzia del locatore non costituiscono consenso alle modifiche poste in essere dal conduttore e non danno diritto di pretendere l’indennità [2].

Comportando, infatti, il consenso una cognizione dell’entità (anche economica) della convenienza delle opere, non può essere implicito,  né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concentrarsi in una chiara e inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni [3].

Il consenso, inoltre, può essere dato sia prima dell’esecuzione dei lavori sia successivamente al loro compimento. Solo in presenza di un espresso consenso può ritenersi legittima la pretesa del conduttore di ottenere l’indennizzo previsto dalla legge. Anche nel caso in cui il conduttore non abbia diritto all’indennità,

il valore dei miglioramenti può essere compensato con i deterioramenti verificatisi nell’immobile senza colpa grave del conduttore.

Il locatore può sempre rifiutarsi di prendere in consegna l’immobile che non sia stato riportato nel suo stato originario, anche nel caso in cui allo stesso siano state apportate migliorie.

In caso di controversia, il conduttore ha l’onere di provare la sussistenza del consenso.


note

[1] Cass. sent. n. 13070 del 14.07.2004.

[2] Cass. sent. n. 2494 del 30.01.2009.

[3] Cass sent. n. 22986/2013.

[4] Cass. sent. n. 7992 del 2.04.2009.

Autore immagine: 123rf com


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4 Commenti

  1. Mille grazie! Mi avete aiutato in un dilemma che si profila fastidioso… speriamo bene. A presto e cordiali saluti.

  2. Sarebbe lecita la pretesa del locatore di asportare il condizionatore comprensivo dell’unità esterna fissa a parete installata a sue spese anche senza il consenso del locatore al termine anticipato del contratto di locazione?
    Grazie

  3. Buongiorno, vorrei capire se il divano letto può essere considerato come miglioria della casa ? E se il proprietario può chiederlo : questa è la email che non ho mai risposto ;
    leggo solo ora la e-mail e confermo comunque quanto già anticipatole telefonicamente: domani mattina verso le 8,30/9 verrà un mio incaricato a rimuovere il divano letto; lo stesso sarà donato ad una famiglia bisognosa (solo per correttezza evidenzio come migliorie ed addizioni rimarranno permanentemente in dotazione.

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