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Vendita con riserva di proprietà per evitare la plusvalenza

12 Febbraio 2022
Vendita con riserva di proprietà per evitare la plusvalenza

Voglio vendere la casa di mia proprietà, ma devo aspettare altri due anni (per compiere cinque e non dover pagare plusvalenza). Ho un promissario acquirente desideroso di comprarla; vorrei affittarla per due anni, chiedere la caparra e venderla al promissario al prezzo pattuito. È fattibile scrivere tra privati un patto di vendita con riserva di proprietà per evitare tasse sulla plusvalenza?

Nel caso di vendita con patto di riservato dominio, secondo la giurisprudenza e secondo quanto asserito dalla stessa Agenzia delle Entrate con la circolare n. 28/E del 2009, il dies a quo, ai fini della decorrenza del quinquennio di cui all’art. 67, comma 1, del TUIR, deve essere individuato nel momento del pagamento dell’ultima rata, in considerazione del fatto che è solo in quel momento che il compratore acquista la proprietà della cosa. In altri termini, visto che il trasferimento della proprietà del bene non si ha al momento della stipula dell’atto di compravendita con riservato dominio, bensì al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo, se quest’ultimo si verifica quando i cinque anni sono già decorsi, non si genera plusvalenza.

Il patto di riservato dominio consente al compratore di godere fin da subito del bene oggetto della vendita senza l’esborso totale del prezzo pattuito ed al venditore di essere garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato.

Affinché l’atto di compravendita con patto di riservato dominio possa ritenersi valido ed efficace, è indispensabile che lo stesso sia stipulato come atto pubblico notarile, forma obbligatoria per tutti i contratti aventi ad oggetto la cessione di beni immobili. Il contratto dovrebbe prevedere, non il pagamento del canone di locazione, bensì la rateizzazione del prezzo di vendita, con ultima rata in scadenza dopo marzo 2024 (per far sì che l’ultima rata e l’effetto traslativo del bene si verifichino dopo cinque anni, senza generare plusvalenza tassabile).

In ogni caso, l’atto di compravendita può prevedere il versamento della caparra e la fideiussione bancaria a garanzia del pagamento del prezzo.

Il patto di riservato dominio concluso con scrittura privata sarebbe nullo per difetto di forma.

Diversamente dal contratto di vendita con riserva di proprietà, il lettore potrebbe optare per il cosiddetto “rent to buy”, una fattispecie contrattuale più complessa in cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone di locazione; dopo un determinato periodo di tempo, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Poiché il rent to buy non prevede necessariamente la compravendita (il conduttore può decidere di non acquistare il bene al termine della locazione), può rappresentare uno strumento utile per evitare il generarsi della plusvalenza.

Lo svantaggio di questo strumento, nel caso del lettore, è rappresentato dal fatto che la vendita potrebbe poi non concretizzarsi, perché il conduttore potrebbe non essere più interessato al termine della locazione.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone



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