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Cos’è il sistema del prezzo-valore?

31 Gennaio 2022
Cos’è il sistema del prezzo-valore?

Acquisto casa, con o senza le agevolazioni fiscali: come ridurre la base imponibile con il criterio del prezzo valore. 

Avrai già sentito parlare del cosiddetto bonus prima casa, un’agevolazione fiscale che ti consente di acquistare l’abitazione con un notevole sconto d’imposta. Indipendentemente dal bonus prima casa esiste anche un ulteriore vantaggio fiscale in caso di cessioni di immobili a uso abitativo: il cosiddetto sistema del prezzo-valore. Si tratta di un particolare meccanismo che consente di ridurre le imposte che l’acquirente deve versare al momento della stipula del rogito. 

Cos’è il sistema del prezzo-valore? Detto in parole povere, si tratta della possibilità di considerare, come base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, non già il prezzo di vendita dichiarato nell’atto ma il valore catastale del bene (quello cioè risultante al catasto), che di norma è molto più basso del primo. In questo modo, il conto da pagare allo Stato risulta inferiore.

Dall’applicazione dunque del criterio del prezzo-valore derivano numerosi benefici. Qui di seguito vedremo, più nel dettaglio, cos’è il sistema del prezzo-valore, come funziona ed a quali condizioni può essere concesso. 

Le imposte da pagare in caso di acquisto casa

Per comprendere cos’è il sistema del prezzo-valore bisogna innanzitutto sapere quali imposte si devono pagare quando si compra un immobile. Questo perché, tale criterio opera proprio sul calcolo di tali tributi.

Chi acquista un immobile, allorché si presenta dal notaio per la firma del contratto di compravendita (ossia il cosiddetto “rogito”) deve versare le imposte previste sul trasferimento del bene. Le somme vengono in realtà liquidate dal notaio e da quest’ultimo incassate per poi essere girate all’Erario. Dunque, non è il contribuente a doversi recare presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate per pagare tali importi: a provvedervi è invece il notaio. 

Le imposte sono diverse a seconda che l’immobile sia prima casa o meno. Trattiamo in modo separato le due ipotesi.

Imposte sull’acquisto della casa senza benefici prima casa 

Chi acquista da privato o da impresa con vendite esenti da Iva deve versare:

  • l’imposta di registro al 9% (con minimo di 1.000 euro);
  • l’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 50 euro;
  • l’imposta catastale in misura fissa pari a 50 euro.

Chi acquista da impresa con vendita soggetta a Iva deve versare:

  • l’Iva al 10% (che sale al 22% per gli immobili nelle categorie A/1, A/8 e A/9);
  • l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro;
  • l’imposta catastale in misura fissa pari a 200 euro.

Imposte sull’acquisto della casa con i benefici prima casa

In presenza di alcuni requisiti, è possibile sfruttare il cosiddetto «bonus prima casa». In particolare, è necessario che:

  • l’immobile non sia accatastato nelle categorie A/1, A/8, A/9;
  • l’immobile si trovi nel Comune in cui il contribuente ha la residenza o lavora. Se il contribuente è residente altrove, ha 18 mesi dal rogito per completare la pratica di trasferimento della residenza. Non è necessario che la residenza si trovi proprio all’interno dell’immobile da acquistare, essendo sufficiente che si trovi in qualsiasi luogo dello stesso Comune (in tal modo è ben possibile comprare la casa con l’agevolazione fiscale dandola poi in affitto);
  • l’acquirente non sia in possesso di un’altra abitazione nello stesso Comune ove si trova quella da acquistare (in caso contrario, la precedente abitazione andrà ceduta – venduta o donata – prima del rogito);
  • l’acquirente non sia in possesso di un’altra abitazione per la quale, in precedenza, abbia sfruttato il bonus prima casa, ovunque essa si trovi in Italia. In caso contrario, dovrà cederla – venderla o donarla – entro un anno dal nuovo rogito;
  • l’immobile acquistato non venga rivenduto prima di cinque anni, salvo che, entro l’anno successivo, il contribuente acquisti un nuovo immobile avente i requisiti della prima casa appena descritti.

Vediamo ora quali sono le imposte “agevolate” che si corrispondono sussistendo tutti i predetti requisiti. 

Chi acquista da privato o da impresa con vendite esenti da Iva deve versare:

  • l’imposta di registro al 9% (con minimo di 1.000 euro);
  • l’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 50 euro;
  • l’imposta catastale in misura fissa pari a 50 euro.

Chi acquista da impresa con vendita soggetta a Iva deve versare:

  • l’Iva al 10% (che sale al 22% per gli immobili nelle categorie A/1, A/8 e A/9);
  • l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro;
  • l’imposta catastale in misura fissa pari a 200 euro.

Cos’è il sistema del prezzo-valore?

Nell’indicare le imposte che si versano nel momento in cui si acquista una casa – indipendentemente se con il bonus prima casa o senza – abbiamo parlato di percentuali (imposta di registro al 9 o al 2%; Iva al 4, al 10 o al 22%). Ci si sarà chiesto: su quale valore si calcola la percentuale? Ad esempio, il 2% dell’imposta di registro – per chi compra la prima casa da privato – a cosa si riferisce?

Bene, di norma, la percentuale si riferisce al prezzo di compravendita indicato nell’atto. Così, ad esempio, chi compra la prima casa da un privato e versa 200mila euro, nel momento in cui andrà a pagare l’imposta di registro dovrà versare il 2% di 200mila ossia 4.000 euro. 

Tuttavia, applicando l’agevolazione del cosiddetto prezzo-valore, l’imposta si calcola non già sul prezzo di compravendita ma sul valore dell’immobile indicato al catasto, ossia il cosiddetto valore catastale. L’agevolazione consiste nel fatto che il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di vendita. Dunque, se è inferiore la base imponibile (ossia il valore sul quale si applica l’aliquota dell’imposta), sarà anche inferiore l’imposta che bisognerà versare allo Stato. 

Rimanendo nel campo degli esempi, se l’immobile pagato 200mila euro ha un valore catastale di 80mila euro, l’imposta di registro del 2% non sarà più 4.000 euro bensì 1.600 euro.

In sintesi, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. In tal modo, riducendosi la base imponibile per il calcolo dell’imposta, esso costituisce un vantaggioso sconto. Vedremo a breve che questo beneficio non si applica alle vendite soggette a Iva (ossia a quelle tra privati e ditte).

Come anticipato, il criterio del prezzo-valore si applica sia nel caso di acquisto della prima casa che nelle altre ipotesi.

Quando si applica il sistema del prezzo-valore?

Non tutte le vendite possono fruire del beneficio del prezzo-valore. Qui di seguito vedremo a quali condizioni esso spetta.

A quali vendite si applica il sistema del prezzo-valore?

Il sistema del prezzo-valore si applica solo in caso di compravendite immobiliari tra privati, come tali pertanto soggette a imposta di registro. 

Detto in termini più tecnici, la determinazione della base imponibile mediante l’applicazione del criterio del prezzo-valore è ammessa a condizione che la cessione dell’immobile sia posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di «attività commerciali, artistiche o professionali», mentre non si applica alle cessioni nelle quali l’acquirente sia un soggetto Iva che acquista l’immobile nell’esercizio della propria attività d’impresa o professionale.

Il prezzo-valore quindi consente di ottenere uno sconto sull’imposta di registro e non sull’Iva.

Questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

Il prezzo-valore si applica anche alle cessioni di nuda proprietà, usufrutto, superficie, servitù di passaggio.

A quali immobili si applica il sistema del prezzo-valore?

L’agevolazione si applica solo ai fabbricati con destinazione abitativa; quindi, non si può applicare alle compravendite di negozi, uffici, capannoni industriali, eccetera. È necessario, infatti, che la cessione abbia a oggetto un «immobile a uso abitativo e relative pertinenze», vale a dire un immobile censito nella categoria catastale A (eccetto A/10), ovvero nelle categorie C/2, C/6 e C/7 nel caso di immobili pertinenziali a tale fabbricato.

A quali condizioni si applica il sistema del prezzo-valore?

Per l’applicazione della disciplina del «prezzo-valore» è necessario innanzitutto che l’acquirente ne faccia richiesta al notaio e che tale richiesta risulti nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.

In secondo luogo è necessario che, nel contratto di trasferimento, le parti dichiarino l’intero corrispettivo pattuito della compravendita.

La mancanza di tale informazione, oltre a rendere inapplicabile la speciale disciplina agevolativa, comporta un pesante regime sanzionatorio: «se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata».

Il sistema del prezzo-valore per l’acquisto della prima casa

Come anticipato, il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite tra privati, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

La formula da applicare è la seguente:

Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110.

Ad esempio, ipotizziamo una prima casa con una rendita catastale di 900 euro, pagata 200.000 euro.

Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.

Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%).

Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).

Le pertinenze e il criterio del prezzo-valore

L’agevolazione del prezzo-valore può trovare applicazione anche per l’acquisto di pertinenze, anche con atto separato, purché:

  • la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale;
  • sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo);
  • nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

È bene ricordare che il vincolo pertinenziale richiede la presenza dei requisiti previsti dall’articolo 817 del Codice civile, e più precisamente: il collegamento economico funzionale con il bene principale e la volontà del soggetto di apporre il vincolo pertinenziale. Deve quindi escludersi, come si legge nella risposta a interpello n. 33, la presenza del requisito pertinenziale in tutti quei casi in cui il bene accessorio attribuisca un’utilità solo al proprietario di esso e non al bene principale.

Vantaggi del criterio del prezzo-valore

Oltre alla riduzione della base imponibile dell’imposta di registro, l’acquirente che si avvale del sistema del prezzo-valore ha ulteriori vantaggi. Eccoli: 

  • l’Agenzia delle Entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito;
  • non si applicano le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici;
  • è prevista una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

Trasferimenti giudiziali a seguito di acquisto casa all’asta

L’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che anche in caso di trasferimento immobiliare con provvedimento giudiziale è possibile richiedere l’applicazione delle agevolazioni fiscali “prima casa”. A tal fine, le dichiarazioni sul possesso dei requisiti che l’acquirente deve rendere per usufruire dei benefici fiscali possono essere fornite anche in un momento successivo, purché prima della registrazione del provvedimento giudiziale. 

Il ministero delle Finanze si è espresso in tal senso già nella circ. n. 267/E del 16 ottobre 1997, richiamata successivamente dall’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 38/E del 12 agosto 2005 (par. 9). In seguito la stessa Agenzia, con ris. n. 370/E del 3 ottobre 2008 e n. 90/E del 17 ottobre 2014, ha ribadito che nel caso in cui il contribuente non abbia richiesto le agevolazioni fiscali “prima casa” nella domanda di partecipazione ad un’asta immobiliare, le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento. 

Le medesime conclusioni sono desumibili anche da diversi pronunciamenti della giurisprudenza tributaria di legittimità. In particolare, la sezione sesta civile della Corte di Cassazione, con ord. n. 11907 del 16 maggio 2018, nel richiamare il proprio consolidato insegnamento (per tutte, ord. n. 635 del 12 gennaio 2017), ha riaffermato che ai fini del godimento dei benefici fiscali “prima casa” le manifestazioni di volontà previste dall’art. 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Tur, vanno rese, qualora l’acquisto sia avvenuto a seguito di sentenza, “prima della registrazione di quest’ultima, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi, invece, escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo” (conforme, fra le ultime, ord. n. 1270 del 21 gennaio 2021).

Relativamente alla forma delle dichiarazioni da rendere, il documento di prassi in commento ha ricordato che già nella citata circ. n. 2677E/1997 era stata riconosciuta la possibilità di richiedere l’applicazione del regime agevolato “prima casa” mediante integrazione dell’atto «con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, stilata ed allegata al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione».

La sezione tributaria della Corte di Cassazione, con ord. n. 5349 del 27 febbraio 2020, ha espresso il principio di diritto secondo cui in tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, le dichiarazioni previste dall’art. 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Tur, possono essere rese, laddove difetti un atto pubblico di compravendita, come nel caso di acquisto per effetto di sentenza costitutiva, nel momento della richiesta di registrazione della sentenza e nelle forme dell’art. 47 (Dichiarazioni sostitutive dell’atto di notorietà) del D.P.R. 445/2000, risultando la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà idonea a garantirne la certezza (quanto al relativo contenuto) e la riferibilità soggettiva (quanto al loro autore).

Registrazione atti giudiziari

L’Agenzia, infine, ha ricordato che tra i servizi telematici a disposizione dei contribuenti è prevista una procedura, con libero accesso disponibile sul sito Internet, per procedere spontaneamente al pagamento dell’imposta liquidata dall’Ufficio territoriale competente sugli atti giudiziari ricevuti. Il servizio, oltre alle informazioni sulla liquidazione del provvedimento, consente di inserire le informazioni anagrafiche per la stampa completa del modello di pagamento unificato F24. Con riferimento alle questioni superiormente trattate, l’Agenzia ha precisato che la determinazione degli importi da versare ai fini dell’imposta di registro e la relativa esposizione della tassazione dell’atto giudiziario non impediscono la presentazione all’Ufficio territoriale competente della registrazione della richiesta di applicazione delle agevolazioni fiscali “prima casa” o di determinazione della base imponibile con il sistema del “prezzo valore”. Tale processo di registrazione deve essere eseguito solo dopo aver versato gli importi liquidati.

Nel caso di utilizzo delle informazioni presenti nel modello di versamento proposto dal servizio di tassazione degli atti giudiziari, la registrazione sarà effettuata, a seguito dell’avvenuto pagamento, in via automatizzata direttamente da parte del sistema centrale.



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