Parcheggi in condominio: vendita e uso. Le regole

Posti auto: esistono tre diverse categorie di parcheggi: quelli a utilizzo vincolato, quelli inscindibili all’appartamento e quelli in sovrannumero.

Anche i posti auto del condominio soggetti a vincolo urbanistico possono essere venduti separatamente dagli appartamenti, purché questi parcheggi siano in numero superiore rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge. Ciò significa che, per questa categoria di parcheggi, il costruttore del palazzo non è obbligato a vendere il posto auto insieme al relativo appartamento, ma può tenerlo per sé o venderlo a terzi.

Lo ha detto una recente sentenza della Cassazione [1].

La vicenda

Marito e moglie acquistano nello stesso stabile un appartamento, due box e un posto auto. Al momento di trasferirsi scoprono che il loro posto auto viene abusivamente occupato dal costruttore, che sostiene di esserne ancora il proprietario. La questione finisce in tribunale: il costruttore afferma che quel posto auto non è mai stato venduto, perché i coniugi l’avevano rifiutato al momento di stipulare il rogito dell’appartamento. Sia in primo che in secondo grado, i giudici danno ragione ai coniugi sostenendo che il costruttore ha comunque l’obbligo di vendere il posto auto, perché i vincoli urbanistici del palazzo imponevano che alla vendita dell’appartamento corrispondesse la cessione di uno spazio proporzionale per il parcheggio.

In Cassazione la questione viene rivista completamente: secondo i giudici, prima di applicare il vincolo che obbliga la vendita del posto auto insieme all’abitazione, è necessario distinguere tra:

– parcheggi richiesti dalla legge

– parcheggi costruiti in eccesso.

Solo questi ultimi non sono vincolati agli appartamenti e quindi il costruttore dell’edificio può tenerseli o venderli a terzi.

I vari interventi legislativi in materia di posti auto hanno determinato l’esistenza di tre differenti categorie di parcheggi:

1. quelli soggetti solo a utilizzo vincolato: la legge prevede che le nuove costruzioni debbano disporre di adeguati spazi di parcheggio. Questi sono legati all’intero condominio e non ai singoli appartamenti;

2. quelli soggetti a utilizzo vincolato e inscindibili dall’appartamento a cui sono legati: con la vendita dell’appartamento automaticamente si deve vendere il relativo posto auto;

3. quelli che non appartengono alle precedenti categorie e che non sono soggetti a vincoli specifici.

La sentenza della Suprema corte afferma che i posti in auto in sovrannumero rispetto al fabbisogno standard del condominio possono essere liberamente venduti.