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Casa: Imu, Tasi, Tari, Iuc. La guida pratica

18 Agosto 2014
Casa: Imu, Tasi, Tari, Iuc. La guida pratica

Come gestire i tributi sul mattone; seconde case; variabili locali; rifiuti; la girandola delle date cambia da città a città le regole dei versamenti.

La girandola di aliquote, detrazioni e parametri della Iuc non si fermerà prima di settembre. Solo a quel punto, quindi, gli italiani potranno conoscere l’effetto sui loro immobili dello scambio fra l’Imu sull’abitazione principale e la nuova Tasi. Regole caotiche, correttivi e incertezze continue hanno infatti prodotto un calendario articolato, per non definirlo peggio: le aliquote della Tasi, per abitazioni principali e altri immobili, dovranno essere pubblicate dal dipartimento Finanze entro il 18 settembre (a patto che il Comune le abbia decise entro il 10); quelle dell’Imu, che ora riguardano le abitazioni «di lusso» e gli altri immobili, hanno tempo per essere pubblicate (sempre dal dipartimento Finanze) entro il 28 ottobre, ma il Comune le deve decidere entro il 30 settembre. Stesso termine del 30 settembre per le delibere della Tari, il “nuovo” tributo sui rifiuti che riguarda sia i proprietari sia gli inquilini, ma non è previsto un obbligo di pubblicazione nazionale.

La Tasi, che rappresenta l’unica vera novità della Iuc, è anche quella che solleva le incertezze maggiori. Essendo almeno formalmente legata all’utilizzo dei servizi comunali, è pagata anche dagli inquilini, per una quota che va dal 10 al 30% del tributo totale. Attenzione, però: molti Comuni, anche per le difficoltà legate alla riscossione del tributo sugli inquilini, hanno deciso di applicare la Tasi sulle sole abitazioni principali, imponendola quindi solo ai proprietari. Quando l’aliquota si applica anche agli altri immobili, però, la quota inquilini scatta obbligatoriamente (al 10% se il Comune non interviene): comunque, come accade per l’Imu, se il tributo dovuto non raggiunge i 12 euro (o un limite diverso deciso dal Comune), l’obbligo di versamento decade.

In 2.187 Comuni, dove le aliquote sono state decise entro il 23 maggio scorso, l’acconto è già stato pagato a giugno e il prossimo appuntamento è per il saldo in calendario entro il 16 dicembre: anche in questi Comuni, però, i sindaci potrebbero cambiare fino al 10 settembre le loro decisioni iniziali, e con le eventuali novità bisognerà fare i conti a dicembre. In tutti gli altri casi, l’appuntamento è per il 16 ottobre, data dell’acconto “ritardato” per i Comuni che non avevano deciso. Dove le aliquote non saranno decise entro il 10 settembre, si pagherà invece ad aliquota standard: l’1 per mille (senza detrazioni per le abitazioni principali), purché la somma di Imu e Tasi sugli altri immobili non superi il 10,6 per mille.

SECONDE CASE

Due tributi si sommano sulla stessa base imponibile

L’ingresso in campo della Tasi complica quest’anno il quadro della fiscalità immobiliare. Diversamente dall’Imu, che colpisce solo il possessore dell’immobile, la Tasi è posta anche a carico dell’utilizzatore (inquilino, comodatario, eccetera) in base alla quota fissata dai comuni tra il 10 e il 30%.

La Tasi e l’Imu sono comunque due tributi complementari, come due facce della stessa medaglia, per via di diversi elementi comuni (stessa base imponibile, stessa definizione di abitazione principale, medesimo canale di versamento, eccetera) e del tetto massimo applicabile. Infatti la somma dei due tributi non può superare l’aliquota massima dell’Imu, cioè il 10,6 per mille per gli immobili diversi dalle abitazioni principali, salvo che il comune non utilizzi l’aliquota supplementare dello 0,8 per mille. Al netto di questa maggiorazione, quindi, se l’aliquota Imu fissata per le seconde case è pari al 9,6 per mille, quella della Tasi non potrà superare l’1 per mille. Conseguentemente la Tasi per gli immobili diversi dalle prime case non è dovuta nei Comuni con aliquota Imu al 10,6 per mille, essendosi in tal caso esaurita la leva fiscale.

All’inquilino va comunque applicata l’aliquota Tasi sulle seconde case e non quella per l’abitazione principale, visto che la definizione ai fini Imu (estesa anche alla Tasi) è collegata al solo proprietario.

In ordine al calcolo dell’importo da pagare, l’Imu e la Tasi hanno sostanzialmente le stesse regole: occorre quindi partire dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per gli appositi coefficienti (160 per le abitazioni). Per la Tasi è sorto qualche dubbio applicativo in merito al periodo di riferimento: si ritiene comunque che il calcolo vada effettuato su base mensile (e non sui giorni di possesso), applicando cioè le regole dell’Imu e quindi conteggiando per intero il mese nel quale il possesso o la detenzione si sono protratti per almeno 15 giorni. Si tratta di una soluzione aderente alla complementarietà tra Imu e Tasi oltre che conforme alle esigenze di semplificazione.

Alla base imponibile vanno poi applicate le aliquote decise dai comuni, che dovranno chiudere i bilanci entro il 30 settembre. Per la Tasi è però previsto l’invio delle delibere al ministero delle Finanze entro il 10 settembre, al fine del pagamento dell’acconto entro il 16 ottobre. Originariamente la disciplina Tasi attribuiva al comune la facoltà di stabilire le scadenze di pagamento, poi la legge ha introdotto la stessa tempistica dell’Imu (acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre) prevedendo però per il 2014 un regime speciale con una tempistica a tre tappe (giugno, ottobre, dicembre) che in realtà oggi non è più coerente con la proroga dei bilanci al 30 settembre. Se la norma non sarà modificata occorrerà verificare la pubblicazione delle delibere Tasi sul sito del ministero per il pagamento dell’acconto entro il 16 ottobre, altrimenti tutto è rimandato a dicembre.

LE VARIABILI LOCALI

L’assimilazione salva dall’Imu ma la Tasi non si evita

I fabbricati che per legge o regolamento comunale sono assimilati all’abitazione principale sono esclusi dall’Imu ma non evitano la Tasi, che secondo il Ministero dell’Economia grava interamente sul proprietario anche quando l’immobile è detenuto da un soggetto terzo, come nel caso del fabbricato concesso in comodato al figlio o al genitore. Per individuare il trattamento Imu/Tasi occorre quindi conoscere le assimilazioni previste dalla legge e dal regolamento comunale.

Fra le prime, rientrano le unità immobiliari delle coop a proprietà indivisa, gli alloggi sociali, la casa assegnata al coniuge dal giudice della separazione, un’unica unità immobiliare del personale del comparto sicurezza, per la quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

I regolamenti comunali (che possono essere pubblicati entro il 18 settembre prossimo) possono assimilare invece l’abitazione posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, e non locata, da anziani o disabili ricoverati, sanitari con ricovero permanente e l’abitazione concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale. In caso di più unita immobiliari con questi requisiti, l’agevolazione può essere applicata a una sola di esse.

Una volta appurato che il fabbricato rientra tra quelli assimilati, la Tasi va calcolata applicando l’aliquota e l’eventuale detrazione previste dal Comune. Mentre per le abitazioni di anziani e disabili “lungodegenti” l’Imu non è dovuta, per i fabbricati concessi in comodato a genitori o figli la questione è complessa.

Il Comune può prevedere che l’assimilazione operi o limitatamente alla quota di rendita catastale fino a 500 euro o al solo caso in cui il comodatario appartenga ad un nucleo familiare con Isee fino a 15mila euro annui. Nel primo caso, ipotizzando una rendita di 800 euro, sul primi 500 euro di rendita l’Imu non sarà dovuta, mentre sul valore calolato sui restanti 300 euro l’imposta è dovuta ad aliquota ordinaria.

Per la Tasi, invece, se il Comune ha deliberato la tassazione delle sole abitazioni principali, il tributo sarà dovuto limitatamente alla quota di valore corrispondente ai 500 euro di rendita catastale. Se il Comune ha invece esteso la Tasi a tutti gli immobili, anche la parte sopra i 500 euro sconterà l’imposta. Con l’ulteriore complicazione che sulla quota di valore relativa ai primi 500 euro si applica l’aliquota dell’abitazione principale mentre sulla restante parte quella degli altri immobili. Si presenta, invece, più semplice l’assimilazione collegata all’Isee del comodatario che, se risulta inferiore al limite fissato dal Comune, fa scattare l’assimilazione e quindi l’esclusione dall’Imu, a prescindere dal valore catastale del fabbricato; in questo caso la Tasi va calcolata applicando le regole previste per l’abitazione principale.

RIFIUTI

Tari, dietro la nuova sigla i vecchi criteri per il calcolo

La Tari è il nuovo prelievo sui rifiuti che da quest’anno sostituisce la Tares, oppure la Tarsu o la Tia per i Comuni che nel 2013 non hanno cambiato regime. Gli elementi essenziali sono comunque rimasti gli stessi, a parte la maggiorazione di 30 centesimi a metro quadro che è stata abrogata.

Il soggetto tenuto al pagamento del tributo è chi occupa oppure detiene gli immobili a qualsiasi titolo. Solo in caso di utilizzo non superiore a sei mesi (come per le locazioni estive) la tassazione è posta in capo al proprietario. La superficie di riferimento resta quella calpestabile, mentre il passaggio al criterio dell’80% della superficie catastale partirà dopo che l’agenzia delle Entrate avrà emanato un decreto applicativo. Le scadenze dei pagamenti devono essere definite dai comuni, che entro il 30 settembre dovranno approvare il regolamento applicativo, il piano finanziario e le tariffe.

Molti enti hanno già inviato i bollettini per il pagamento in acconto, nelle more di formalizzare le nuove tariffe utilizzando i coefficienti di produttività dei rifiuti previsti dal metodo normalizzato. Tuttavia, nei primi due anni di applicazione della Tari, i Comuni potranno intervenire sugli indici di produttività con una flessibilità del 50% (in più o in meno), al fine di evitare brusche variazioni nel passaggio al nuovo prelievo. È inoltre possibile calcolare la quota fissa delle utenze domestiche considerando solo la superficie, senza tenere conto del numero degli occupanti. Si tratta comunque di un regime provvisorio destinato a far posto ad un nuovo regolamento tariffario statale.

LE ALTRE IMPOSTE

La casa vuota nel Comune paga l’Irpef a metà

Anche se la Legge di Stabilità 2014 è entrata in vigore il 1° gennaio 2014, va applicata retroattivamente dall’inizio del 2013, cioè in Unico 2014, la tassazione ad Irpef e ad addizionali sul 50% del reddito delle abitazioni non locati e situati nello stesso Comune dell’abitazione principale.

Dal 2012, l’Imu sostituisce per la componente immobiliare, l’Irpef e le addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, e l’Ici.

Per i fabbricati non locati (compresi quelli concessi in comodato a terzi o utilizzati a uso promiscuo dal professionista), quindi, non sono dovute l’Irpef e le addizionali regionali e comunali, perché queste imposte sono state sostituite dall’Imu.

Questa regola generale, però, dal 2013 non vale per il reddito delle abitazioni non locate situate nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale.

Il dipartimento delle Finanze, sentita l’agenzia delle Entrate, ha ritenuto che per la definizione dell’abitazione principale il criterio da adottare è quello utilizzato per la deduzione dal reddito imponibile Irpef del reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze.

Quindi, per abitazione principale si intende quella nella quale dimorano abitualmente la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari. La variazione della dimora abituale che dipende da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari non viene considerata a questi fini, a condizione che la casa non sia locata. In base a queste indicazioni, non va tassato alcun reddito, ad esempio, per l’abitazione non locata, assoggettata all’Imu, posseduta a titolo di proprietà da un contribuente che dimora abitualmente, nello stesso Comune, in un immobile ricevuto in locazione.

Invece, se il contribuente dimora abitualmente in un immobile di proprietà, e nello stesso Comune possiede un’abitazione non locata, assoggettata all’Imu (anche se si tratta di un fabbricato rurale abitativo), deve far concorrere il reddito di quest’ultima unità abitativa alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

In questi casi, nella colonna 12 (casi particolari Imu) del quadro RB del modello Unico 2014 va indicato il codice 3.

Tramite F24, anno 2014, è possibile compensare con il pagamento della Tasi 2014 un credito Irpef relativo al periodo d’imposta 2011 (Unico 2012) e mai utilizzato?

I crediti Irpef (o Irap, Iva e via dicendo) possono essere utilizzati per il pagamento della Tasi. Questa è la conseguenza della disposizione (articolo 1, comma 688, della legge 27 dicembre 2013, n. 147) secondo la quale «il versamento della Tasi… è effettuato… secondo le disposizioni di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, nonché tramite apposito bollettino di conto corrente postale al quale si applicano le disposizioni di cui al citato articolo 17, in quanto compatibili…». L’articolo 17 citato è quello che prevede la compensazione dei debiti e dei crediti tributari e previdenziali. Non è, invece, lecito compensare un credito per tributo comunale (a eccezione dell’addizionale all’Irpef) per il pagamento di debiti tributari, salvo che ciò non sia stabilito da un regolamento comunale (articolo 1, comma 167,

della legge 27 dicembre 2006, n. 296).

 

SUBLOCAZIONE

 

Nel caso di un immobile affittato a un’azienda che, a sua volta, l’ha subaffittato a un proprio dipendente, chi è tenuto in qualità di affittuario al pagamento della Tasi? Locatario o sublocatario?

Sono tenuti alla dichiarazione e al pagamento della Tasi coloro che possiedono unità immobiliari e coloro che le «detengono» o le «occupano». Per la detenzione o l’occupazione, occorre considerare chi realmente conduce l’immobile (chi lo ha ammobiliato e lo ha connesso alle reti di distribuzione dell’acqua e dell’energia elettrica). Nel caso del quesito, la Tasi sembra dovuta dal sublocatore, salvo che il locatore, avendogliela messa a disposizione arredata e fornita dei servizi a rete, assuma la qualità di soggetto passivo del tributo.


note

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. salve : mi chiamo mario, e avrei da sotto porre , una domanda agli esperti quale voi siete. dopo la lettura dell’articolo sopra descritto un mio parente residente all’estera che compra una casa al paese d’origine deve o non deve o non deve questi tributi. ( usata un mese dell’anno

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