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Come diventare proprietario di un terreno per usucapione?

1 Febbraio 2022
Come diventare proprietario di un terreno per usucapione?

Come intestarsi un immobile senza il consenso del proprietario con l’uso indisturbato per 20 anni.

Tramite l’usucapione si può diventare titolari di un terreno altrui a patto però di dimostrare di averlo utilizzato indisturbatamente per almeno 20 anni. Può sembrare una cosa agevole, ma non è così. La legge pone infatti una serie di condizioni prima di raggiungere questo obiettivo, a garanzia dell’altrui diritto di proprietà che, per come intuibile, non può essere facilmente espropriato. Ed allora come diventare proprietario di un terreno altrui per usucapione? Ecco tutte le condizioni che la legge richiede.

L’acquisto pacifico della detenzione del bene

Il primo passaggio per diventare proprietari di un terreno altrui per usucapione è acquisirne la detenzione, ossia la materiale disponibilità. Ciò deve avvenire in modo lecito, ossia senza atti violenti o clandestini. Non importa se l’acquisto della detenzione sia avvenuto «in mala fede» ossia già con l’iniziale proposito di acquistare il bene tramite l’usucapione.

La disponibilità può essere conseguenza di un contratto (ad esempio, un affitto) o anche di una situazione di fatto, come quella del vicino che ari il terreno confinante benché non suo o che sposti i paletti del confine invadendo l’altrui proprietà. L’importante, come detto, è che tutto ciò avvenga alla luce del sole.

Il comportamento tipico del proprietario

Non basta arare il terreno altrui o comunque invaderlo per diventarne proprietari con l’usucapione. È necessario porre su di esso, di propria iniziativa, delle attività che solo il proprietario avrebbe il potere di compiere. In pratica, il detentore deve avere un atteggiamento tale da disconoscere gli altrui diritti sul bene. Ecco alcuni esempi: recintare l’area con un muro o apporre un cancello senza dare le chiavi al titolare; cambiare la destinazione d’uso, trasformandola ad esempio in un agriturismo; abbattere gli alberi; edificarvi una costruzione e così via. È sufficiente anche una sola attività per far decorrere il termine dell’usucapione (v. il successivo punto).

Tutte queste attività devono essere poste senza l’autorizzazione del proprietario. Diversamente, se ci fosse il suo consenso, si avrebbe un tacito riconoscimento della proprietà altrui e, pertanto, l’usucapione non potrebbe mai formarsi.

Il decorso del tempo

Dal primo atto di esercizio di dominio sul bene devono decorrere 20 anni senza che vi sia una interruzione per più di un anno.

L’astensione del proprietario

Per l’intero corso dei 20 anni il proprietario del bene si deve completamente disinteressare di rivendicare la proprietà. Non deve pertanto notificare alcun atto giudiziario rivolto a ottenerne la restituzione.

Non è sufficiente una semplice raccomandata con una diffida. È necessaria la notifica di una citazione a giudizio che evidentemente deve essere redatta da un avvocato. La citazione va poi notificata con l’ufficiale giudiziario. È del tutto indifferente se il giudizio non segue il suo corso e viene abbandonato: già solo la notifica di tale atto interrompe i termini dell’usucapione che tornano a decorrere da capo.

Se una persona possiede il bene altrui e poi muore, ma i suoi eredi continuano a possedere il bene come aveva fatto il defunto, i termini dell’usucapione non si interrompono ma continuano a decorrere.

La causa

Una volta decorsi i 20 anni, è necessario procedere in via giudiziale per ottenere dal giudice una sentenza che dichiari l’intervento dell’usucapione. La citazione va notificata al proprietario il quale può anche non partecipare al giudizio.

Nel corso della causa, il possessore del bene deve dimostrare l’esistenza di tutti i presupposti appena indicati. A tal fine, la prova potrà consistere ad esempio in:

  • fatture da cui si evince il sostenimento delle spese per i lavori non autorizzati dal proprietario;
  • il pagamento delle imposte sull’immobile;
  • la testimonianza di vicini e parenti che possano dichiarare dinanzi al giudice di aver assistito agli atti di dominio del detentore sul bene.

Se le prove vengono ritenute insufficienti il giudice rigetta la domanda. In caso contrario, dichiara l’usucapione e quindi il passaggio di proprietà con effetto retroattivo ai venti anni. Il tribunale poi ordina al conservatore dei registri immobiliari di trascrivere la sentenza e il passaggio di proprietà nei pubblici registri immobiliari.



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