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Come può il proprietario di un terreno evitare l’usucapione?

1 Febbraio 2022
Come può il proprietario di un terreno evitare l’usucapione?

Come interrompere il termine di 20 anni per evitare che il possessore dell’immobile si intesti il bene.

Come può il proprietario di un terreno evitare l’usucapione? Abbiamo più volte parlato, in questo stesso giornale, dell’usucapione e abbiamo spiegato che si tratta di un mezzo di acquisto dell’altrui proprietà che scatta solo al ricorrere di una serie di condizioni. Tra queste vi è l’utilizzo indisturbato dell’immobile altrui per almeno 20 anni. I 20 anni iniziano a decorrere dal compimento di un «atto di dominio» sul bene: un comportamento cioè che, per legge, solo il proprietario avrebbe avuto il potere di porre in essere (ad esempio una ristrutturazione o il cambio di destinazione d’uso). È necessario quindi che il detentore si sia arrogato delle libertà a lui non spettanti.

Ma non basta solo questo: diversamente, si legalizzerebbe un esproprio forzato dell’altrui proprietà. L’aspetto principale dell’usucapione è che, durante tale ventennio, il legittimo titolare del bene – pur potendo sapere della condotta tenuta dal detentore – si sia completamente disinteressato di esercitare i propri diritti: si deve cioè essere astenuto dal richiedere la restituzione dell’immobile.

Solo un atto del proprietario che manifesti formalmente la volontà di rivendicare il proprio bene potrebbe interrompere i termini dell’usucapione. Ma, in pratica, come può il proprietario di un terreno evitare l’usucapione? Sul punto, si registrano spesso numerosi equivoci. Qui di seguito forniremo qualche chiarimento a riguardo.

Come si evita l’usucapione?

Come anticipato, per bloccare il decorso dei 20 anni necessari a far scattare l’usucapione è necessario che il proprietario rivendichi il proprio diritto e quindi chieda la restituzione del bene.

A tal fine, si ricorre di solito a una previa diffida. Si deve trattare di una raccomandata a.r. in cui venga chiaramente espressa la richiesta di abbandono dell’immobile entro un termine di almeno 15 giorni.

A questo punto, se il possessore libera spontaneamente il bene e non ne riprende possesso per almeno un anno, l’usucapione si interrompe e non può essere più rivendicato.

Se invece, nonostante la diffida, il possessore non libera l’immobile o se, liberandolo, ne riprende possesso prima di un anno, il proprietario deve per forza agire in tribunale. A tal fine deve incaricare un avvocato civilista affinché notifichi al possessore del bene un atto di citazione. L’atto deve contenere la richiesta al giudice di condannare il possessore all’immediato rilascio del bene. Se tale atto di citazione non viene notificato, il semplice invio della raccomandata non è sufficiente a interrompere l’usucapione.

Sbaglia quindi chi ritiene che inviando una diffida al detentore può bloccare l’usucapione: l’usucapione si blocca o con la spontanea liberazione del bene da parte del possessore oppure con la notifica dell’atto giudiziale (che solo un avvocato può curare).

A tal fine però è bene sapere che non è necessario avviare la causa vera e propria e quindi pagare anche le relative imposte (che si versano all’atto della costituzione in giudizio). Basta la semplice notifica dell’atto di citazione attraverso l’ufficiale giudiziario indipendentemente dal fatto poi di coltivare il relativo processo.

È chiaro che la causa sarà necessaria se il proprietario vuol effettivamente liberare l’immobile dal possessore. Ma se gli interessa solo interrompere i termini dell’usucapione basta la notifica della citazione.

Se l’azione giudiziaria non dovesse sortire effetti, bisognerà ricorrere all’esecuzione forzata attraverso l’ufficiale giudiziario con l’ausilio della forza pubblica per mandare via l’«usurpatore».

Se il possessore resta nel possesso del bene, i termini dell’usucapione – interrotti dalla notifica della citazione – iniziano a decorrere nuovamente da capo. Per cui, prima del compimento dei successivi 20 anni, bisognerà ripetere l’iter appena descritto.

Quanto costa evitare l’usucapione?

I costi per evitare l’usucapione dipendono dalle attività da svolgere. Se dovesse bastare la raccomandata, i costi saranno solo quelli postali. Se a inviare la raccomandata è l’avvocato (anche se non è necessario), bisognerà versare a questi il relativo onorario che potrebbe variare da 200 a 300 euro.

Se invece è necessario notificare anche l’atto di citazione, senza però l’intenzione di riprendere possesso del bene, si aggiungeranno i costi della notifica (circa 20 euro) e la parcella dell’avvocato che sarà superiore rispetto alla diffida, avendo dovuto compilare un atto processuale. In tal caso, potrebbe essere necessario spendere anche 800/1.000 euro.

Infine, se dovesse essere necessario avviare la causa ci sarà da pagare il contributo unificato allo Stato, ossia la tassa per l’avvio del giudizio che dipende dal valore dell’immobile e che va da 43 euro a 1.686 a seconda del valore dell’immobile. Si aggiungerà la parcella dell’avvocato che deve essere concordata dalle parti prima dell’avvio del processo. Leggi Quanto costa fare una causa.



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