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Caduta in terrazza condominiale: chi paga?

2 Febbraio 2022 | Autore:
Caduta in terrazza condominiale: chi paga?

Quando il condominio deve risarcire i danni a chi si è infortunato sul lastrico solare? Cosa bisogna provare?

In condominio può capitare per vari motivi di percorrere il lastrico solare: c’è chi usa la terrazza per stendere i panni, chi ci va per prendere il sole d’estate, chi sfrutta quello spazio per far giocare i bambini e chi vi si reca per fare le pulizie e la manutenzione o per compiere le eventuali riparazioni necessarie. Ma se si verifica una caduta in terrazza condominiale, chi paga i danni?

In prima battuta, verrebbe naturale pensare che la responsabilità risarcitoria è del condominio. In effetti è così, ma esso può liberarsi se prova che l’evento si è verificato per caso fortuito, e in questa nozione rientra anche la disattenzione o l’imprudenza della vittima. Inoltre, alcuni condomini sono assicurati per questo tipo di eventi e, in tal caso, la polizza copre anche le cadute accidentali avvenute sul suolo condominiale.

Una recente sentenza del tribunale di Rieti [1] ha riconosciuto la piena responsabilità del condominio per la violenta caduta di una signora che, al termine di una festa con barbecue, mentre stava sparecchiando era inciampata su un dislivello del pavimento della terrazza, riportando lesioni personali gravi: il risarcimento è stato di oltre 80mila euro. In questa vicenda è stata decisiva la mancata manutenzione della terrazza: il pavimento era pieno di crepe, buche e fessure, e in ciò il giudice ha ravvisato una grave violazione dei doveri posti a carico del condominio sulle cose, anche inerti, che ha in custodia. In tali condizioni, la distrazione della danneggiata non ha avuto alcun ruolo esimente, perché – spiega la sentenza – toccava al condominio «dimostrare di aver adottato tutte le misure idonee a prevenire i danni derivanti dalla cosa».

Vediamo più in dettaglio chi paga per una caduta in terrazza condominiale e cosa occorre provare per ottenere il risarcimento dei danni.

La responsabilità del condominio per le cadute

La terrazza condominiale è un tipo di “lastrico solare” che ha la consueta funzione di copertura superiore dell’edificio, ed è munita di parapetti o ringhiere in modo da consentire l’affaccio. Il lastrico solare è compreso nell’elenco delle parti comuni (art. 1117 Cod. civ.), quindi è in comproprietà ideale tra tutti i condomini.

Il condominio, come ente di gestione, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile, per tutti i danni causati dalle cose che ha «in custodia». Questa responsabilità sorge dal potere/dovere di controllo del custode: egli deve prevenire ed evitare che le cose custodite diventino fonte di pericolo e di danno.

Se il danno si verifica, si presume che esso derivi dalla cosa custodita, a meno che il custode non provi che l’evento è accaduto per un «caso fortuito», cioè un evento imprevedibile e inevitabile anche adottando la massima diligenza. Nella nozione di caso fortuito rientra anche l’imprudenza del danneggiato stesso, se è stato così distratto da non accorgersi di ostacoli o pericoli facilmente visibili, come una grossa buca, o se ha usato la cosa in modo anomalo (ad esempio, correndo velocemente). Quindi, anche il danneggiato deve dimostrare di aver tenuto una condotta attenta, prudente e diligente, altrimenti il condominio, pur essendo custode, può non essere riconosciuto come responsabile dei danni.

Terrazza condominiale: come va tenuta?

La terrazza condominiale – così come qualsiasi altra parte comune dell’edificio – va conservata e custodita in buono stato di manutenzione, senza insidie e pericoli occulti, in modo da evitare che il suo uso possa provocare danni ai condomini o a terzi.

Nella vicenda da cui siamo partiti, è emerso in corso di causa che quella terrazza su cui era caduto un condòmino presentava «una ragnatela di fratture», all’interno delle quali erano presenti muschio ed erbe; inoltre, sul pavimento si erano formate buche con dislivelli di due o tre centimetri. La consulenza tecnica d’ufficio espletata ha accertato che era stata proprio quella la causa della caduta della vittima.

Il condominio, invece, «aveva omesso, negli anni, qualsiasi intervento di manutenzione del lastrico solare, così determinando l’insorgenza delle buche, fessurazioni e spaccature all’origine della caduta». La sentenza sottolinea che quella situazione di protratta incuria (la pavimentazione era vecchia di 40 anni e non era mai stata ristrutturata) costituiva una «fonte di evidente pericolo per i condomini», e non era stata neppure «segnalata agli utenti attraverso il transennamento dell’area o l’adozione di ulteriori accorgimenti finalizzati a rendere percepibile l’insidia presente nelle deficitarie condizioni del lastrico solare».

Caduta in terrazza condominiale: risarcimento danni

In sintesi, chi ha riportato lesioni a seguito di una caduta in terrazza condominiale per poter essere risarcito dal condominio dovrà provare innanzitutto che il fatto è avvenuto in una parte comune (e non in un’area di proprietà esclusiva, come un terrazzo privato) ed, inoltre, che il danno si è verificato a causa della cosa stessa: ad esempio, un pavimento bagnato, scivoloso oppure sconnesso e fessurato, come nel caso che abbiamo esaminato. A questo punto, incombe sul condominio l’onere di provare che la causa del danno era estranea alla sua sfera di azione e alle sue possibilità di intervento.

Nel caso concreto deciso dal tribunale reatino, la donna infortunata ha ottenuto un risarcimento ingente perché ha dimostrato, attraverso la documentazione medica prodotta, l’entità dei danni riportati in conseguenza della caduta avvenuta nella terrazza condominiale. L’evento è stato riferito dai testimoni e le pessime condizioni del pavimento della terrazza sono state dimostrate dalle fotografie e dai sopralluoghi dei consulenti. La sentenza, richiamando l’orientamento della Corte di Cassazione [2],  ha sottolineato che «la mera disattenzione della vittima non necessariamente integra il caso fortuito per i fini di cui all’art. 2051 Cod. civ., in quanto il custode, per superare la presunzione di colpa a proprio carico, è tenuto a dimostrare di aver adottato tutte le misure idonee a prevenire i danni derivanti dalla cosa».


note

[1] Trib. Rieti, sent. n. 14 del 17.01.2022.

[2] Cass. sent. n. 25837/2017 e n. 13222/2016.


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