Diritto e Fisco | Articoli

Inquilino in affitto: diritti e doveri col condominio

2 Febbraio 2022
Inquilino in affitto: diritti e doveri col condominio

Affittuario: i rapporti con il condominio. Il conduttore è tenuto a rispettare il regolamento e può partecipare all’assemblea quando si discute sul servizio di riscaldamento e sul condizionamento dell’aria. 

Chi vive in affitto non è un condomino: a rivestire tale qualifica è solo il proprietario dell’immobile. Questo porta, in linea di principio, a concludere che solo quest’ultimo possa avere rapporti con il condominio e non il primo. Ma non è sempre così. Alcune norme, come ad esempio il diritto di partecipazione in assemblea e l’obbligo di rispettare il regolamento condominiale, valgono anche per il cosiddetto “conduttore” ossia l’affittuario.

In questo articolo tratteremo i diritti e doveri dell’inquilino in affitto col condomino, ossia i rapporti che si inseriscono tra l’uno e l’altro.

Partecipazione in assemblea

L’articolo 10 della legge dell’equo canone (la legge 392/1978) riconosce all’inquilino la facoltà di intervenire nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto le delibere inerenti al riscaldamento e al condizionamento d’aria. Ciò nonostante egli ancora non rientra tra gli aventi diritto ad essere convocati in assemblea da parte dell’amministratore.

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere dunque comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento. Spetta al padrone di casa l’obbligo di comunicare al suo inquilino la convocazione dell’assemblea. Se non vi provvede, quest’ultimo può solo rifiutarsi di rimborsare i maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza perché non tempestivamente avvisato. L’inadempimento del locatore non incide né sulla validità dell’assemblea (che pertanto non può essere impugnata), né sul contratto di locazione (che pertanto non può essere oggetto di risoluzione).

È compito del proprietario-locatore dare quindi avviso al conduttore della convocazione dell’assemblea chiamata a deliberare su argomenti per cui ha diritto di votare, senza che l’amministratore abbia alcun obbligo in tal senso. Lo può fare con la forma che ritiene più opportuna, non essendo previste particolari formalità (quindi anche con sms o email e non necessariamente con raccomandata a.r.).

Poiché la delibera potrebbe comportare decisioni anche di natura diversa rispetto a quelle a cui ha diritto a partecipare l’affittuario, ben potrà avvenire che, nella medesima riunione, partecipino sia quest’ultimo che il locatore. Chiaramente, però, non saranno ammessi due voti: di volta in volta, voterà chi dei due ha diritto a manifestare la propria volontà.

La sostituzione del condomino-locatore con il conduttore avviene solo nel momento della votazione delle delibere e non in quello riguardante la verifica del quorum costitutivo: il che vuol dire che è al condomino-locatore che occorre fare riferimento ai fini sia della convocazione dell’assemblea e sia del calcolo per la regolare costituzione di essa.

L’uso delle cose comuni e dei servizi

L’inquilino subentra nella stessa posizione del condomino-locatore e può quindi usare e godere dei beni e dei servizi comuni al pari degli altri condomini. Può quindi utilizzare il parcheggio, l’ascensore, i campi da tennis, il cortile, la piscina, la soffitta comune, il lastrico solare o la terrazza senza che nessuno possa impedirglielo. Del resto, egli paga le spese di manutenzione ordinaria anche di tali aree e ne ha conseguentemente l’uso.

Il rispetto del regolamento di condominio

L’inquilino in affitto è tenuto a rispettare il regolamento ed è soggetto a tutte le limitazioni imposte dalle norme in esso contenute, anche se non lo ha mai approvato o lo stesso non è stato allegato al contratto di affitto. Tanto per fare un esempio, se il regolamento vieta di parcheggiare le bici nel cortile, o di fare rumore oltre un certo orario, o di stendere i panni fuori dal balcone, l’inquilino è tenuto a rispettare tali imposizioni.

Il locatore ha l’obbligo di controllare che il proprio inquilino rispetti il regolamento e che con il proprio comportamento non crei fastidio agli altri condomini-vicini di casa.

Se l’affittuario non rispetta il regolamento, il locatore può anche sfrattarlo: anzi, è tenuto a farlo se non vuole subire l’azione di responsabilità del condominio stesso.

Secondo la Cassazione [1], le clausole contenute nel regolamento valgono anche nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari, al punto che, nel caso vengano violate, il condominio può direttamente rivolgersi al trasgressore al fine di chiederne l’osservanza in forma specifica.

Il padrone di casa rimane comunque il principale destinatario delle norme contenute nel regolamento e si pone quindi come diretto responsabile nei confronti degli altri condomini anche per le violazioni poste in essere dal proprio conduttore, verso il quale egli è tenuto non solo ad imporre contrattualmente il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti nel regolamento, ma anche a prevenirne le inosservanze ed a sanzionarle mediante la risoluzione del rapporto [2].

Risarcimento del danno per le attività vietate

Il conduttore che si vede costretto ad astenersi dall’esercizio dell’attività vietata dal regolamento di condominio di cui non sia però stato messo al corrente alla stipula del contratto di locazione ha il diritto di richiedere al padrone di casa il risarcimento dei danni, qualora detta attività sia quella prevista nel contratto. Si pensi al caso di una persona che prenda in affitto un magazzino per svolgervi attività di riparazione di motocicli e che si veda poi interdire la prosecuzione della stessa dal condominio perché vietata dal regolamento; se di ciò non era stato messo al corrente dal locatore e nel contratto di affitto si specificava l’attività che sarebbe stata svolta nel magazzino, c’è diritto al risarcimento del danno.

Il recesso anticipato dal contratto di affitto

L’inquilino può anche dare disdetta anticipata dall’affitto – salvo il preavviso di sei mesi prima – qualora l’appartamento risulti invivibile a causa di comportamenti molesti di terzi. Si pensi al caso del vicino di casa rumoroso.

Pagamento delle spese condominiali

L’amministratore deve richiedere il pagamento delle spese condominiali al locatore e non all’inquilino, poiché questo è estraneo al contratto di affitto. Il locatore a sua volta potrà pretendere il pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino.

Le spese condominiali a carico del conduttore sono solo quelle relative ai consumi e alla ordinaria manutenzione; comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. Da questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie.

È il locatore a dover chiedere il pagamento delle spese condominiali all’inquilino e lo deve fare entro due anni, dopo i quali il suo credito cade in prescrizione. L’inquilino può chiedergli chiarimenti in merito ai criteri di ripartizione.

Se l’inquilino non paga le spese condominiali entro 60 giorni dalla richiesta può essere sfrattato a patto però che l’importo del debito superi almeno due canoni di locazione. Sul punto leggi Cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali?


note

[1] Cass. n. 4920 dell’8.03.2006.

[2] Cass. n. 11383 del 16.05.2006.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube