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Come agire contro l’amministratore di condominio?

3 Febbraio 2022
Come agire contro l’amministratore di condominio?

Responsabilità civile e penale dell’amministratore: come mandare via il capo condomino e ottenere il risarcimento. 

Al di là di quelle che possono essere le colpe e la natura della responsabilità dell’amministratore di condominio, per poter agire contro questi è sempre necessario avviare un giudizio in tribunale o, in presenza di reati, sporgere una querela dinanzi alla polizia, ai carabinieri o direttamente alla Procura della Repubblica. Non c’è invece bisogno della previa autorizzazione dell’assemblea, potendo ogni condomino agire nell’interesse della collettività. 

In questo breve articolo spiegheremo come agire contro l’amministratore di condominio. Illustreremo cioè l’iter da compiere per poter mandare via il capo condomino ed, eventualmente, sperare in un risarcimento del danno. Ma procediamo con ordine.

Si può mandare via l’amministratore in qualsiasi momento?

L’incarico conferito all’amministratore è “fiduciario”: significa che è basato sulla stima e sulla fiducia. Pertanto, secondo la giurisprudenza, è possibile revocargli il mandato in qualsiasi momento. Se però alla base di tale scelta non vi è una valida ragione, il condominio dovrà risarcire l’amministratore versandogli un importo pari al compenso che questi avrebbe percepito sino al termine dell’incarico. Viceversa, in presenza di una giusta causa, non gli è dovuto nulla. 

La valida ragione non è la semplice difficoltà relazionale o un giudizio complessivamente negativo sul suo operato. Deve trattarsi di comportamenti gravi ossia la violazione dei doveri che riguardano lo svolgimento del proprio incarico di gestione e amministrazione, la tenuta della contabilità, i rapporti con eventuali dipendenti e fornitori del condominio, la tenuta dei bilanci, delle scritture e degli adempimenti fiscali, contributivi e previdenziali, la riscossione e gestione delle quote condominiali, la custodia del conto corrente condominiale.

La revoca senza giusta causa può essere decisa solo dall’assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Se l’assemblea boccia la delibera, il singolo condomino non potrà fare nulla.

La revoca per giusta causa invece, se non adottata dall’assemblea, può essere curata anche dal singolo condomino che, a tal fine, dovrà avvalersi di un avvocato e procedere in via civile. In tale sede, oltre a chiedere al giudice la revoca dell’amministratore, si può anche pretendere una condanna al risarcimento dei danni.

Per un elenco delle violazioni da parte dell’amministratore che implicano una responsabilità civile leggi Responsabilità amministratore condomino e risarcimento danni.

Quando è possibile mandare via l’amministratore di condominio?

Rimandando a dopo l’azione di tipo penale per i reati commessi dall’amministratore di condominio, occupiamoci ora dei casi in cui è possibile agire contro l’amministratore in via civile.

In particolare, uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale e chiedere la revoca per giusta causa dell’amministratore, quando quest’ultimo ha posto in essere uno dei seguenti comportamenti:

  • ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione;
  • ha posto in essere una grave irregolarità, come diciamo al paragrafo seguente.

Non è possibile agire contro l’amministratore per la cattiva gestione dei soldi condominiali se il rendiconto annuale è stato approvato e la deliberazione non è stata impugnata tempestivamente.

A titolo di esempio, ecco alcune situazioni che possono integrare una grave irregolarità a fronte della quale si può chiedere al giudice la revoca dell’amministratore:

  • la mancata comunicazione ai condomini della convocazione in giudizio del condominio per la revisione dei valori millesimali allegati al regolamento di condominio;
  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente);
  • la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

Come mandare via l’amministratore di condominio?

Vediamo ora come si svolge il procedimento. 

Innanzitutto è bene sapere che, seppur la legge stabilisce che in materia condominiale è obbligatorio avviare il tentativo di mediazione prima di agire in giudizio, secondo l’orientamento maggioritario, ciò non vale per le azioni di responsabilità contro l’amministratore. Sul punto leggi Liti condominiali: mediazione.

Tutto parte quindi con il deposito di un ricorso in tribunale a firma dell’avvocato che difende il/i condomino/i o il condominio, a seconda del soggetto che intenda agire.

Il tribunale, sentito l’amministratore condominiale in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

Contro il decreto di revoca l’amministratore può presentare reclamo alla corte d’appello, entro 10 giorni dalla notificazione dello stesso alle parti.

Se uno dei condomini agisce contro l’amministratore e gli altri intendono opporsi, l’unico legittimato a resistere in giudizio è l’amministratore, per difendere i propri interessi, e non il condominio.

Revocato l’amministratore, l’assemblea di condominio deve nominare un nuovo amministratore, secondo le regole generali. Non può però nominare nuovamente lo stesso amministratore revocato.

Secondo la giurisprudenza, la norma va riferita all’immediata rinnovazione della nomina non potendo trasformarsi, per l’assemblea, in una limitazione perpetua della libertà decisionale e, per l’amministratore di condominio, in una sanzione a tempo indeterminato, in palese violazione del principio di proporzionalità.

Quando denunciare l’amministratore di condominio?

In presenza di reati, è possibile denunciare l’amministratore di condominio. I reati sono per lo più collegati alla gestione del denaro del condominio. Secondo la giurisprudenza, si verifica un’ipotesi di appropriazione indebita tutte le volte in cui, dai bilanci consegnati a fine mandato, risultano ammanchi di cassa. L’amministratore non può far convogliare le somme di un condomino sul conto di un altro condominio o su quello personale. Ogni condominio deve avere il proprio conto corrente su cui vanno versate le quote dei singoli proprietari. Sicché, se l’amministratore non rispetta quest’obbligo, commette reato.

Tuttavia, il reato può essere accertato solo a termine del mandato perché è solo in questo momento che si fa il conto della gestione e si può verificare se vi è qualche divergenza nei conti.

A sporgere la querela può essere il singolo condomino o anche il condominio nella figura del nuovo amministratore. Tuttavia, quest’ultimo deve prima ottenere l’autorizzazione da parte degli altri condomini e, a tal fine, deve raggiungere l’unanimità. 



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