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Lavori in condominio con vizi: come e quando agire

3 Febbraio 2022
Lavori in condominio con vizi: come e quando agire

Termini responsabilità appaltatore verso il condominio: se il costruttore o la ditta edile riconoscono i vizi dell’opera, i termini di prescrizione si azzerano.

Se un condominio stipula un contratto di appalto con una ditta edile per dei lavori all’edificio, questa è responsabile per eventuali difetti dell’opera che dovessero manifestarsi entro dieci anni da quando la stessa è stata completata. Si pensi al caso di interventi sulla facciata, sul tetto, sugli impianti di risparmio energetico. Questa garanzia opera però solo a patto che il condominio – nella persona dell’amministratore – contesti i difetti entro un anno dalla scoperta. 

Una recente sentenza della Cassazione [1] spiega come e quando agire in caso di lavori in condominio con vizi. Ecco alcune importanti indicazioni. 

Contratto di appalto e responsabilità dell’appaltatore per le ristrutturazioni

Ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile, «Se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, o presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta».

La scoperta non coincide con il momento in cui si prende atto dell’effetto (ossia del difetto) ma delle sue cause (e quindi della responsabilità dell’appaltatore). Il che significa che non basta una semplice crepa o una macchia di umidità per parlare di “scoperta”: è necessario che vi sia una perizia di un tecnico che possa accertare le ragioni del vizio, individuando così la responsabilità dell’appaltatore. 

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione [2], la responsabilità dell’appaltatore scatta non solo se i gravi difetti riguardano una nuova costruzione ma anche quando si manifestano dopo una ristrutturazione. 

Dunque, anche riparazioni straordinarie, restauri o altri interventi di natura immobiliare possono “rovinare” o presentare evidente pericolo di rovina del manufatto, tanto nella parte riparata o modificata quanto in quella diversa e preesistente che sia coinvolta per ragioni di statica. L’attenzione dei giudici si sofferma però principalmente sull’ipotesi dei gravi difetti. Più volte, la Cassazione ha applicato l’articolo 1669 anche in caso di opere limitate quando i gravi difetti, interessavano parti limitate o accessorie all’edificio ma tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera. Gli esempi della Cassazione spaziano dallo scollamento, in misura notevole, delle mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti, alle infiltrazioni di acqua nelle murature, dall’inadeguatezza delle fosse biologiche, al disfacimento dell’intonaco esterno dell’edificio.

I termini entro cui agire in caso di lavori in condominio con vizi

Come detto, la ditta che svolge i lavori di ristrutturazione risponde di tutti i vizi verificatisi entro 10 anni dal compimento dell’opera, a patto che sia stata informata di ciò entro 1 anno da quando il condominio ha preso cognizione delle cause dei vizi stessi. In secondo luogo, è necessario che, entro l’anno successivo a tale denuncia inviata all’appaltatore, il condominio avvii la causa in tribunale. Difatti, l’ultima parte dell’articolo 1669 cod. civ. stabilisce che «il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia». 

Per i vizi di entità più lievi – quelli cioè non tanto gravi da minacciare la rovina dell’opera – si applica invece l’articolo 1667 del Codice civile che però prevede termini più brevi. In questo caso, la norma prende a riferimento tutti i casi in cui l’opera realizzata sia semplicemente diversa da quella richiesta o presenti qualità inferiori o altri vizi. 

In questo caso, il condominio deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta (anche in questo caso si deve raggiungere la consapevolezza circa le cause del difetto). La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

Per agire in tribunale, questa volta, c’è più tempo: non più un anno dalla denuncia bensì due. Difatti, l’ultima parte dell’art. 1667 del cod. civ. stabilisce che «L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera». 

Ammissione di responsabilità dell’appaltatore

La Corte di Cassazione [1] ha stabilito che qualora l’appaltatore riconosca i vizi dell’opera compiuta, si realizza una nuova obbligazione, svincolata dai termini di decadenza dell’articolo 1669 o dell’articolo 1667 del Codice civile e, come tale, si affianca a quella preesistente legale di garanzia. La nuova obbligazione non è soggetta ai termini di prescrizione e di decadenza stabiliti per quella di garanzia (rispettivamente uno o due anni, come visto sopra), ma all’ordinario termine di prescrizione di 10 anni fissato per l’inadempimento contrattuale.

Questo significa che se il condominio invia la diffida con la denuncia dei vizi alla ditta appaltatrice e questa ammette la propria responsabilità, i termini per agire in tribunale non sono più di un anno (in caso di gravi vizi di costruzione) o di due (in caso di vizi più lievi o altre difformità) bensì di 10 anni.  


note

[1] Cass. sent. n. 10342/2020

[2] Cass. S.U. sent. n. 7756/2017.

Autore immagine: depositphotos.com

Cassazione civile sez. VI, 01/06/2020, (ud. 24/10/2019, dep. 01/06/2020), n.10342

RILEVATO

che:

– con atto di citazione, notificato in data 10.06.2006, il Condominio

(OMISSIS) convenne in giudizio la ditta F.J.M. per sentirla dichiarare responsabile – ai sensi dell’art. 1669 c.c., e del contratto di appalto stipulato in data 21.09.2000, art. 14, – per i difetti e per i vizi attinenti i lavori di rifacimento degli intonaci dei prospetti del fabbricato condominiale; chiese, quindi, che la ditta fosse condannata alla eliminazione dei difetti dell’opera o, comunque, al risarcimento dei danni subiti.

– si costituì in giudizio la ditta F.J.M. ed eccepì, in via preliminare, la decadenza e la prescrizione; negò ogni responsabilità per i danni lamentati dal Condominio addebitandoli a problemi di statica dell’edificio;

– su istanza del condominio, il Tribunale autorizzò la chiamata in causa del direttore dei lavori Arch. R.A., il quale si costituì in giudizio, resistendo alla domanda;.

– Il Tribunale di Agrigento accolse la domanda nei confronti dell’impresa edile F.J.M., che condannò all’esecuzione dei lavori per l’eliminazione dei vizi e, in caso di inadempimento nel termine assegnatole, al pagamento della somma di Euro 42.999,11;

– F.J.M. propose appello sostenendo sia che il Tribunale di Agrigento avesse erroneamente applicato la fattispecie di cui all’art. 1669 c.c., in luogo all’art. 1667 c.c., e che fosse intervenuta la decadenza e la prescrizione dell’azione proposta dal Condominio;

– la Corte d’Appello di Palermo, con sentenza pubblicata il 30.3.2018, rigettò il gravame;

– la corte territoriale ritenne che l’art. 1669 c.c., fosse applicabile anche ad opere di ristrutturazione edilizia e, in generale, ad interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti; il riconoscimento dei vizi da parte della ditta appaltatrice dava luogo ad una nuova ed autonoma obbligazione, rispetto ai termini di cui all’art. 1669 c.c., svincolata dai termini di decadenza di cui all’art. 1669 c.c., e soggetta all’ordinaria prescrizione decennale, che, nella specie, non si era verificata;

– per la cassazione della sentenza, F.J.M. ha proposto ricorso sulla base di due motivi;

il Condominio (OMISSIS) e l’Arch. R. sono rimasti intimati;

su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente possibilità di definizione nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio;

in prossimità dell’udienza, il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Diritto

RITENUTO

che:

con il primo motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1667 e 1669 c.c.; il ricorrente contesta, in primo luogo, che le opere di rifacimento dell’intonaco configurassero opere strutturali, rientranti nell’ipotesi di cui all’art. 1669 c.c., con la conseguenza che l’azione proposta doveva essere dichiarata prescritta, in quanto, dalla sentenza impugnata risultava che la consegna dell’opera era avvenuta il (OMISSIS) e l’azione era stata proposta in data 10.6.2006, oltre il termine di cinque anni dalla consegna. Inoltre, le venature evidenziate nel prospetto non sarebbero riconducibili alla cattiva realizzazione dell’intonaco ma dovute alle precarie condizioni statiche del fabbricato e da vizi costruttivi;

il motivo è inammissibile perchè non coglie la ratio decidendi, fondata sulla durata decennale della prescrizione in seguito al riconoscimento dei vizi da parte dell’appaltatore;

la corte di merito ha, infatti, ritenuto che l’appaltatore avesse riconosciuto i vizi dell’opera, da cui derivava l’assunzione di un’autonoma obbligazione di garanzia, distinta da quella originaria, soggetta al termine decennale di prescrizione (pag. 7 della sentenza impugnata);

detta ratio non è stata attinta dal motivo di ricorso, nel quale non si contesta affatto il riconoscimento dei vizi da parte dell’appaltatore, e, conseguentemente, il decorso del termine decennale di prescrizione;

la corte di merito ha fatto applicazione del principio, affermato costantemente da questa Corte, secondo cui il riconoscimento dei vizi ha l’effetto di svincolare il diritto alla garanzia del committente dai termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1667 c.c., costituendo fonte di un’autonoma obbligazione di “facere” che si affianca a quella preesistente legale di garanzia. Tale nuova obbligazione, che non estingue quella originaria a meno di uno specifico accordo novativo, non è soggetta ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella di garanzia, ma all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l’inadempimento contrattuale (Cassazione civile sez. II, 07/06/2018, n. 14815; Cassazione Civile, Sez. IL 4.1.2018 n. 62, Cassazione civile sez. III, 20/04/2012, n. 6263).

quanto all’ulteriore censura relativa all’insussistenza dei vizi di realizzazione dell’opera ed alla loro riconducibilità alle condizioni statiche dell’edificio, il motivo difetta di specificità in quanto si limita a contestare, in maniera apodittica, le risultanze della CTU nella parte in cui afferma che i difetti dell’intonaco erano stati causati dalla composizione della malta escludendo che il lamentato distacco dell’intonaco, manifestatosi con fessurazioni a ragnatela, fosse dovuto al dissesto strutturale dell’edificio (pag. 5 della sentenza impugnata);

le contestazioni mosse alla CTU sono, pertanto, volte ad un riesame della vicenda processuale, laddove il controllo del giudice di legittimità è limitato al profilo della correttezza giuridica della norma applicata ed al vizio motivazionale, nell’ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio;

con il secondo motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, non essendosi pronunciata la Corte d’Appello in ordine alla responsabilità del direttore dei lavori;

il motivo è inammissibile sotto diversi profili;

va preliminarmente evidenziato che, trattandosi di “doppia conforme”, ai sensi dell’art. 348 ter c.p.c., comma 5, – il giudizio d’appello è stato introdotto con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dall’11.9.2012 del D.L. n. 83 del 2012, ex art. 54, convertito nella L. n. 134 del 2012, – il ricorso per cassazione non poteva essere proposto per vizio motivazionale;

– in ogni caso, il motivo si risolve in una generica censura alla sentenza impugnata tale da non poter essere sussumibile in uno dei motivi indicati nell’art. 360 c.p.c., (Cassazione civile sez. un., 24/07/2013, n. 17931);

– il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile, sia pur per ragioni parzialmente diverse da quelle indicate dal relatore nella proposta ex art. 380 bis c.p.c., (Cass. Civ. Sez. VI, 23/03/2017, n. 7605);

– non deve provvedersi sulle spese, non avendo gli intimati svolto attività difensiva;

– ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del cit. art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

PQM

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del cit. art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di cassazione, il 24 ottobre 2019.

Depositato in Cancelleria il 1 giugno 2020


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