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Comproprietà: conduttore senza diritto di prelazione

20 Agosto 2014
Comproprietà: conduttore senza diritto di prelazione

Ci sono 4 comproprietari di un immobile, affittato ad uso commerciale. Uno dei 4 vuole vendere la propria quota di comproprietà. Gli altri proprietari hanno diritto di prelazione su tale quota, oppure il cedente può vendere la sua quota a chi vuole? Il conduttore ha diritto di prelazione?

La risposta alla prima domanda dipende dalla natura della comunione. La prelazione legale fra i comproprietari è prevista esclusivamente per la comunione di natura ereditaria [1].

Se la comproprietà ha origine diversa (ad esempio, acquisto del bene direttamente in comunione o donazione) non vi è alcun obbligo per il comproprietario di notificare preventivamente agli altri la proposta di alienazione. In pratica, in tal caso non esiste alcuna prelazione.

Sul secondo quesito la risposta è negativa. La più recente giurisprudenza [2] esclude il diritto di prelazione del conduttore e il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, stabilito dalla cosiddetta legge “equo canone” [3], nel caso di alienazione da parte del comproprietario locatore della propria quota del bene oggetto del rapporto di locazione.

La Corte, nell’affermare l’eccezionalità del diritto di prelazione, in quanto va a limitare l’autonomia contrattuale e il potere di vendere del proprietario, sostiene la “inapplicabilità della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non è stata inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota”.


note

[1] Art. 732 cod. civ.

[2] Cass. S.U. sent. n. 13886/07, conformi sent. n. 13838/10 e n. 8567/12.

[3] Artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978 n. 392.

Autore immagine: 123rf com


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