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Penale alta al condominio: è valida?

4 Febbraio 2022
Penale alta al condominio: è valida?

È illegittima perché sproporzionata la penale in un contratto che imponga il pagamento dell’intero prezzo della prestazione residua. 

Di solito, dopo aver valutato i vari preventivi e nel dare mandato all’amministratore di sottoscrivere il contratto più conveniente, l’assemblea di condominio non si cura di verificare le varie clausole contenute in tale scrittura privata. Potrebbe così succedere che proprio la ditta risultata vincitrice della gara di appalto imponga delle condizioni contrattuali capestro come, ad esempio, la previsione di una penale molto alta in caso di recesso anticipato del condominio. In un’ipotesi del genere cosa succede? 

Di certo, non si può dare responsabilità all’amministratore il quale ha agito in forza della delega dei condomini (delega conferita attraverso il voto assembleare). 

In questi casi, per fortuna, viene in soccorso il codice del consumo che, come giurisprudenza insegna, si applica anche al condominio, considerato appunto un “consumatore” [1]. Proprio di recente, al tribunale di Taranto è stata posta una domanda: è valida la penale alta imposta al condominio? Ecco qual è stata la risposta dei giudici pugliesi [2].

Partiamo subito col dire che la legge non stabilisce quale debba essere l’importo della penale, lasciando così le parti libere di stabilire la misura di tale somma all’interno del contratto. Tuttavia, come già avevamo spiegato nell’articolo Penale troppo alta, come difendersi, l’articolo 1384 del Codice civile, prevede la possibilità, da parte del giudice, di ridurre la penale ad equità nell’ipotesi in cui sia sproporzionata rispetto alla prestazione del contratto.

A ciò si deve aggiungere una particolare considerazione. La penale è una clausola vessatoria, che richiede pertanto una doppia firma per essere valida. L’articolo 33 n. 1 del Codice del consumo considera vessatorie «le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto»; mentre al comma 2 lettera f) si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di «imporre al consumatore in caso di inadempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, la clausola penale o altro titolo equivalente d’importo manifestamente eccessivo».

Dunque, è sicuramente vessatoria la clausola del contratto di manutenzione dell’impianto ascensore che prevede, in caso di risoluzione anticipata per recesso o per fatto imputabile al condominio, l’obbligo di corrispondere l’intero canone pattuito fino alla scadenza naturale del contratto. 

Ebbene, secondo la sentenza, se il giudice ritiene la penale troppo alta, la clausola che ne prevede il pagamento in caso di recesso dal contratto è nulla. Resta tuttavia valida la restante parte del contratto.

Nella fattispecie, l’eccessività e/o la sproporzionalità della penale a cui era stato sottoposto il condominio corrispondeva all’intero canone pattuito fino alla scadenza naturale del contratto cioè a quanto avrebbe pagato, il condominio, se avesse fruito dei servizi di manutenzione fino alla scadenza del contratto (l’importo del canone mensile era di euro 55,00, la penale per la «risoluzione anticipata del contratto risultava pari ad euro 2.583,00» riferita a tutta la durata quinquennale del contratto). Ragion per cui, in verità, la clausola penale non era altro che un divieto di recesso dal contratto, ponendo comunque sul consumatore l’obbligo di pagare in ogni caso tutto il corrispettivo. Una penale del genere è certamente da ritenersi illegittima e quindi nulla. 


note

[1] Cass. sent. n. 10679/2015 ; n. 452/2015; n. 10086/2001.

[2] Trib. Taranto, sent. n. 126/2022.

Tribunale di Taranto, sentenza n. 126/2022.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI TARANTO – I SEZIONE

In composizione monocratica, dott. Claudio Casarano Ha pronunziato – in grado d’appello – la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. R.G. anno Affari Civili Contenziosi promossa da: ;

CONTRO

rappresentato difeso

;

OGGETTO: “Altri contratti atipici”.

Conclusioni: le parti rassegnavano quelle in atti e qui da intendersi riportate. MOTIVI DELLA DECISIONE

IL FONDAMENTO DELLA DOMANDA MONITORIA IN PRIMO GRADO

La , con ricorso monitorio proposto davanti al Giudice di Pace di Martina Franca ( Taranto), chiedeva che fosse ingiunto al condominio appellato, in primo luogo, il pagamento di cinque canoni trimestrali: l’importo di ciascun canone mensile era di euro 55,00 + IVA e quindi per ciascun trimestre la somma dovuta era pari ad euro 200,34, come dalle cinque allegate fatture; precisava infatti l’istante che si trattava del corrispettivo pattuito con il contratto sottoscritto fra le parti in data 27-05-2006 ed avente ad oggetto la manutenzione dell’ascensore condominiale.

In secondo luogo, avendo inteso il condominio porre termine anticipatamente al rapporto con disdetta comunicata con missiva del 14-11-2017, agiva per il pagamento della penale prevista dall’art. 9 lett. f) del suddetto contratto: “in caso di risoluzione anticipata del contratto, su richiesta o per colpa del committente, il pagamento dell’intero canone sino alla scadenza del contratto, quale penale”; quantificava siffatto credito, tenuto conto della durata quinquennale del contratto, in euro 2.583,00.

Seguiva l’emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

LA DIFESA DEL CONDOMINIO IN PRIMO GRADO PER QUEL CHE QUI RILEVA

Il condomino incentrava l’opposizione sulla nullità clausola che prevedeva la penale in quanto eccessiva ai sensi dell’art. 33 del Codice del Consumo, posto che per un canone pari ad euro 55,00 mensili veniva richiesta a titolo di penale, anche considerando la durata quinquennale del contratto, la considerevole somma di euro 2.583,00.

LA SENTENZA DEL GIUDICE DI PACE

Con sentenza n. il giudice di pace accertando il carattere vessatorio della penale perché eccessiva, ai sensi dell’art. 33 let. F) del codice del consumo, rigettava in parte la domanda e dichiarava cessata la materia del contendere con riguardo alla somma dovuta per i tre canoni trimestrali in quanto seguiva il suo pagamento da parte del condominio dopo la notifica del decreto.

I DUE MOTIVI DI APPELLO

Proponendo appello, la sosteneva in primo luogo che il giudice avesse errato nel dichiarare vessatoria la clausola che prevedeva la penale ingiunta.

A dire dell’appellante non avrebbe potuto ritenersi vessatoria la penale per il caso di recesso anticipato dal contratto e comunque perché il condominio non aveva dato la prova della sua eccessività; al riguardo poi il giudice di primo grado non aveva considerato, lamentava l’appellante, che l’importo elevato della penale era stato compensato dalla previsione di un canone mensile al di sotto di quello di mercato.

Censurava poi la sentenza impugnata per aver dichiarato la cessazione della materia del contendere, con riguardo ai tre canoni trimestrali, sebbene non fossero state pagate le spese del decreto ingiuntivo.

Concludeva per la riforma della sentenza impugnata e la condanna della controparte al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.

LA DIFESA APPELLATA ED IL PROCESSO

L’appellata ribadiva le difese svolte in primo grado e concludeva per la conferma della sentenza impugnata.

All’udienza del 20-10-2021 la causa veniva riservata per la decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 per lo scambio di comparse e repliche.

LA PRESUNZIONE DI VESSATORIETÀ DELLA CLAUSOLA PENALE

Una volta ritenuto pacificamente applicabile il codice del consumo, occorreva dimostrare che la penale fosse eccessiva.

Se si considera che l’importo del canone mensile era di euro 55,00, la previsione di una penale per la “risoluzione anticipata del contratto per scelta del committente” che nel caso concreto risultava pari ad euro 2.583,00, avendo riguardo al tempo in cui interveniva, deve giocoforza ritenersi eccessiva: di fatto vincolava fino alla durata quinquennale del contratto il committente, sebbene l’art. 1671 ammetta il suo recesso ad nutum, fatto salvo il rimborso per le spese sostenute, i lavori eseguiti ed il mancato guadagno, pretese che nel caso in esame non venivano accampate dall’appaltatrice sia per la natura del contratto di appalto dedotto in giudizio sia perché seguiva il pacifico pagamento del corrispettivo ancora dovuto.

Non risulta poi che su quest’ultimo fosse stato praticato uno sconto consistente che avrebbe trovato la sua compensazione nella elevata penale prevista per i primi anni del rapporto contrattuale. Incombeva poi al professionista dimostrare la ricorrenza di trattative, ma non vi assolveva.

Se poi dovesse qualificarsi la penale come corrispettivo per il recesso del consumatore, ai sensi dell’art.33 lett. e), la disciplina diviene ancora più severa per il professionista, posto che così si esprime siffatto dettato normativo: “e) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest’ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest’ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere”; infatti non era così atteggiata la clausola, ma di questo le parti non hanno discorso, anche perché proprio nella domanda monitoria la somma in questione veniva qualificata come penale.

Solo con l’appello si accenna appena alla ricorrenza di un recesso, ma senza sviluppo ulteriore sapendo presumibilmente la difesa appellante che per il recesso la tutela del consumatore sarebbe stata ancora più ampia, non occorrendo dimostrare l’eccessività della penale.

Il motivo principale dell’appello è dunque destituito di fondamento.

LA CESSAZIONE DELLA MATERIA DEL CONTENDERE

In realtà il giudice di pace ha voluto compensare le spese sia del decreto ingiuntivo sia dell’opposizione, per la ricorrenza di reciproca o parziale soccombenza; in caso di opposizione parzialmente accolta infatti il decreto va sempre revocato e sulla statuizione relativa alle spese di giudizio si applicano le regole generali e quindi il potere di compensazione totale in caso di reciproca soccombenza: mentre la domanda di adempimento veniva accolta quella diversa fondata sulla penale veniva rigettata; quindi si verte pure in tema di reciproca soccombenza in senso stretto, ossia in un caso in cui è dalla legge espressamente consentita la compensazione totale delle spese del giudizio.

La sentenza impugnata va dunque confermata e le spese del II grado devono giocoforza ssere poste a carico della appellante, che dovrà pure essere condannata al pagamento di una somma pari al contributo unificato. Esse poi si liquidano come da dispositivo anche tenuto conto dell’effettiva attività svolta.

P.T.M.

Decidendo sull’appello avverso la sentenza n. , emessa dal Giudice di Pace di Martina Franca, e proposto, con atto di citazione regolarmente notificato, dalla nei confronti del Condominio – Gioia del Colle, così provvede:

Rigetta l’appello e conferma la sentenza impugnata;

Condanna l’appellante al pagamento delle spese di II grado sopportate dall’appellata, che si liquidano, in favore del suo difensore anticipante, per compenso professionale, in euro 1.620,00, oltre accessori di legge.

Visto l’art. 13, co. 1 quater, del DPR n. 115 del 2002, dichiara che ricorrono i presupposti per il pagamento del doppio contributo unificato a carico della parte appellante.

TARANTO 18-01-2022 Il giudice – dott. Claudio Casarano


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