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Risparmiare sulle spese di casa: millesimi, riscaldamento, benefici fiscali, posti auto

21 Agosto 2014
Risparmiare sulle spese di casa: millesimi, riscaldamento, benefici fiscali, posti auto

La guida completa sulla casa: benefici fiscali, riscaldamento: entro il 2016 contatori individuali; contratti d’appalto: il capitolato richiede l’attento esame dei preventivi; canone: portineria e posto auto possono dare reddito; risparmio fiscale: manutenzione, detraibile il 50 per cento degli oneri.

La vita in condominio non è sempre facile. All’origine di molti malumori c’è la sensazione (diffusa) che si stia spendendo troppo per le spese comuni: portineria, pulizie, riscaldamento, manutenzione. Risparmiare, invece, è possibile, anche se le regole di ripartizione del Codice civile vanno comunque rispettate, salvo le possibili deroghe ammesse dalla legge.

Il criterio di ripartizione delle spese più comune è quello per “millesimi di proprietà” (indicati quasi sempre in una tabella allegata al regolamento condominiale), corrispondenti al valore dell’appartamento (secondo criteri abbastanza complessi e non regolati per legge) rispetto al totale.

In pratica, i millesimi misurano il valore proporzionale degli alloggi e sono usati per suddividere le spese e per le deliberazioni in assemblea. Di regola sono chiamati al voto tutti i proprietari, ma in alcuni casi ci sono decisioni che riguardano solo una parte dell’edificio – come la manutenzione di una delle due scale – e in questo caso le spese sono ripartite solo su una parte del totale

Con i millesimi si dividono, tra l’altro, le spese per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria di facciata, cortili, tetto, lastrici solari a uso di tutti, portoni, passi carrai, androni e vestiboli all’ingresso, giardino, locali comuni (come la portineria), impianti dell’acqua calda e del riscaldamento centralizzati e muri interni delle scale.

Per altri tipi di spesa si usano invece criteri differenti: per gli interventi sul “lastrico solare” (terrazzo) in uso esclusivo a un condòmino 1/3 della spesa spetta a quest’ultimo e i 2/3 agli altri condòmini che risultano coperti dal lastrico stesso; le spese relative alle scale (tranne i muri interni) competono solo a coloro che se ne servono però con il 50% dell’importo diviso in base al piano (per esempio, con tre piani, il terzo paga tre quote, il secondo due e il terzo una, quindi quel 50% va diviso in sei parti) e l’altra metà in base ai millesimi; lo stesso criterio serve a ripartire le spese per installazione e manutenzione dell’ascensore ma la ripartizione deve avvenire solo tra coloro che hanno diritto a usarlo. Altre spese, come per le antenne centralizzate Tv vanno invece divise in parti uguali

In ogni caso, una volta chiarito il metodo di ripartizione, l’attenzione deve concentrarsi su come risparmiare. Le vie (illustrate in questo articolo) sono tre:

1. ragionare sui capitolati e sui preventivi, con l’aiuto dell’amministratore e dei consiglieri, anche sulla base dell’offerta che le imprese edili stanno concentrando sulla manutenzione causa la crisi delle costruzioni;

2. sfruttare l’occasione del bonus fiscale pari al 50% delle spesa per i lavori di manutenzione (e del 65% per gli interventi di risparmio energetico);

3. mettere a reddito i beni comuni, affittando la portineria o i posti auto in cortile o la facciata cieca per affissioni pubblicitarie.

RISCALDAMENTO. Entro il 2016 conteggio individuale per il consumo

La contabilizzazione (cioè “contare” la quantità di calore consumata), associata alla termoregolazione (ossia la possibilità di regolare il calore prelevato dai caloriferi), più che un obbligo di legge dovrebbe essere vista come un’opportunità per risparmiare.

L’obbligo consiste nel fatto che entro il 31 dicembre 2016, tutti i condomini e gli edifici che appartengono ad un unico proprietario (ma occupati da almeno due soggetti) dovranno essere dotati di un contatore individuale. Alcune Regioni (come Piemonte e Lombardia) hanno già imposto tale adempimento [1].

Inoltre, le spese riferite alla gestione del riscaldamento saranno ripartite in base ai consumi effettivi [2], anche in deroga al regolamento contrattuale. Ciascun condòmino pagherà quindi solo il calore effettivamente utilizzato. Vi sarà anche una “quota fissa” in base alla quale verranno ripartite sia le dispersioni di calore a causa di tubazioni comuni poco coibentate, sia i costi generali per il funzionamento dell’impianto (come la manutenzione ordinaria e la forza motrice).

La delibera sarà valida se avranno votato a favore la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi. Dovranno essere convocati solo coloro che sono serviti dall’impianto di riscaldamento, ivi compresi i condomini che si sono distaccati ma che continuano ad essere proprietari dell’impianto.

Per esempio. Vediamo come si fa, ipotizzando un condominio di circa 30 unità immobiliari degli anni 60/70, dotato di riscaldamento centralizzato ma senza acqua calda sanitaria. Prima di procedere occorre la redazione di un progetto e conseguente relazione tecnica. I costi potrebbero aggirarsi intorno ai 1.000 – 1.500 euro, più Iva. Occorrerà anche far effettuare i calcoli necessari per poter ripartire la spesa del riscaldamento ai sensi della norma Uni Cti 10200. I costi medi saranno intorno ai 1.000 – 1.500 euro più Iva. Si renderanno necessari anche interventi in centrale termica, il cui costo dipende da vetustà e conservazione dell’impianto.

Queste tre voci di spesa andranno ripartite in base alla tabella millesimale generale, in quanto riferite a interventi di natura straordinaria.

Occorrerà poi installare su ciascun corpo scaldante le valvole termostatiche ed il ripartitore per la contabilizzazione, con costi medi intorno ai 100-150 euro più Iva per ciascun radiatore (tali costi vanno pagati da ciascun condomino in base al numero dei suoi radiatori).

Nell’ipotesi di utilizzo del riscaldamento per il numero massimo di ore previste dalla legge alla temperatura di 20 gradi, considerando la detrazione del 65% (se fatti entro il 30 giugno 2015) o del 50% (se fatti entro il 30 giugno 2016), il costo complessivo potrebbe essere ammortizzato in tre-cinque anni.

CONTRATTI D’APPALTO: il capitolato richiede l’attento esame dei preventivi

Quando è necessario stipulare contratti di appalto, occorre prestare attenzione per contenere le spese ed evitare problemi (che poi vogliono dire altre spese).

Innanzitutto, se vengono effettuati interventi per l’installazione, la trasformazione e l’ampliamento degli impianti [3] oppure volti al contenimento dei consumi energetici [4], è necessario un progetto. Questo deve essere redatto da un professionista iscritto negli albi professionali secondo la specifica competenza tecnica richiesta. Il progetto è necessario anche in alcuni casi di interventi edili di una certa entità [5].

Il documento consente di avere una base comune per poter raccogliere tutte le offerte da parte delle imprese. In questo modo si avrà la certezza che tutti i preventivi avranno ad oggetto l’esecuzione dell’opera alle stesse condizioni con variazione solo dell’impegno economico.

Quando invece un progetto non è richiesto dalla legge, sarebbe comunque opportuno incaricare un professionista che rediga almeno un capitolato. Quando vengono deliberate opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, è obbligatorio costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; però, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (in pratica corrisponde alle rate pagate via via dai condòmini).

Nel contratto, il costo dovrà essere indicato globalmente.

Si ricordi che l’appalto è il contratto col quale l’appaltatore assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro. Una volta determinato l’importo globale, quindi, potrà variare solo se ne ricorrono le condizioni di legge. Diversamente, al termine dell’esecuzione, l’appaltatore non potrà richiedere costi aggiuntivi per avere sbagliato a fare l’offerta o conteggiato male i metri o il quantitativo del materiale.

L’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera se il committente non le ha autorizzate. In questo caso non ha diritto a compenso per le variazioni o per le aggiunte, salvo diversa pattuizione.

Il costo potrebbe subire modifiche solo quando le variazioni sono necessarie per poter eseguire l’opera alla regola dell’arte. In questo caso il prezzo deve essere concordato dalle parti. Deve però trattarsi di interventi che non erano conoscibili in fase di preventivo.

Il committente che, nel corso dell’opera, si accerta che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d’arte, può fissare un congruo termine entro il quale l’appaltatore si deve conformare. Trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risoluto, salvo il diritto al risarcimento del danno.

Qualora, per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d’opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, l’appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo medesimo. La revisione può essere accordata solo per quella differenza che eccede il decimo.

CANONE: portineria e posto auto possono dare reddito

Ci sono anche altri mezzi per “risparmiare” sulle spese, guadagnando con la locazione di alcuni posti auto o del locale rimasto vuoto a seguito della soppressione del servizio di portineria.

Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta (appunto con la locazione) o avvicendando i condomini. Con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, si può deliberare di dare in locazione l’alloggio del portiere (sarebbe inimmaginabile una turnazione). Diverso invece il caso dei posti auto. La locazione può essere disposta solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i condomini promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali [6].

Inoltre, il Codice civile [7] prevede che i condòmini, con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno a oggetto le opere e gli interventi per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale (come proprietà, superficie, servitù, usufrutto, uso) o personale (appunto, locazione) di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

RISPARMIO FISCALE. Manutenzione, detraibile il 50 per cento degli oneri

Una delle strade maestre per risparmiare sulle spese di manutenzione è puntare sulla detrazione del 50%, valida sino a fine anno. Scenderà al 40% per gli interventi pagati nel corso del 2015 e al “vecchio” 36% per gli anni successivi.

La procedura da seguire, se intrapresa da singoli, non è difficile: non sono richieste pratiche burocratiche (tranne quelle per i permessi edilizi relativi a lavori di particolare entità come il rifacimento di tetto o facciate).

L’iter da seguire in condominio, invece, è un poco più complesso. Nel corso dell’assemblea che decide la tipologia dei lavori, la spesa e la ripartizione, è necessario che venga definito anche l’obbligo dell’amministratore di eseguire i pagamenti con bonifico “parlante” (dove cioè siano indicati i dati fiscali di condominio e impresa esecutrice) e di comunicare ai condòmini la quota di detrazione a loro individualmente spettante. Basterebbe, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi; ma, se i lavori sono di “notevole entità”, meglio raggiungere la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi e non rischiare l’impugnazione per mancanza del quorum.

La quota di detrazione (pari al 50% della spesa divisa in 10 rate annuali) non spetta ai condòmini che non abbiano pagato le loro rate entro l’anno.

Gli interventi agevolati sono quelli di manutenzione straordinaria, restauro-risanamento conservativo e ristrutturazione vera e propria (questi ultimi due sono molto rari). Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono anche compresi quelli di installazione di ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento dei servizi igienici comuni, rifacimento di scale e rampe, interventi finalizzati al risparmio energetico (che non possano beneficiare dello sconto del 65%, tra l’altro prorogato per i pagamenti effettuati sino al 30 giugno 2015).

Nel beneficio rientra anche la manutenzione ordinaria ma solo per gli interventi sulle parti comuni condominiali. In genere, la manutenzione periodica (per esempio, pulizia delle scale, controlli sull’ascensore e lavori in giardino) non rientra. L’elenco è contenuto nella guida al 50% pubblicata su www.agenziaentrate.gov.it. Ma, per esempio, ci sono anche gli interventi relativi ala sicurezza (installazione di videocitofoni o cancelli elettrici) e alla bonifica dell’amianto.

Fotovoltaico, redditi d’impresa sulla vendita di energia

L’assemblea ha deliberato di installare sul tetto un impianto fotovoltaico. Qual è il trattamento fiscale?

Come precisato dall’agenzia delle Entrate con la risoluzione 84/E/2012, si ipotizzi che venga realizzato un impianto fotovoltaico che, ai sensi della circolare 46/E/ 2007, abbia potenza fino a 20 kW e la cui energia prodotta risulti ceduta totalmente alla rete, oppure di potenza superiore ai 20 kW. In questi casi, i proventi derivanti dalla vendita dell’energia sono considerati «reddito d’impresa». Si è infatti in presenza di un accordo tra i condòmini caratterizzato da un elemento oggettivo (il conferimento di beni e servizi, cioè l’impianto fotovoltaico e gli spazi comuni), e da un elemento soggettivo (la comune intenzione di voler conseguire dei proventi). Questo accordo individua quindi una società di fatto tra i condòmini che hanno deliberato la realizzazione dell’investimento. Questa società di fatto tra condòmini dovrà dunque emettere fattura nei confronti del Gse, in relazione all’energia che immette in rete. Quando invece l’impianto è sotto i 20 kW e l’energia viene auto consumata e l’eccedenza è ceduta alla rete i proventi sono tassabili in capo ai condòmini come «reddito diverso».

 

Acqua calda. Pannelli solari privati solo in accordo con l’assemblea

Vorrei installare sul tetto un impianto per la produzione di acqua calda sanitaria per la mia unità immobiliare. Come mi devo comportare con il condominio?

Prima di procedere, occorre dare comunicazione all’amministratore indicando le modalità di esecuzione. L’assemblea può prescrivere (con la maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi) modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico. Se viene richiesto, si deve anche ripartire l’uso delle superfici comuni, salvaguardando il regolamento o l’utilizzo comunque in atto.


note

[1] Lo prevede il Dlgs 102/2014, che recepisce la direttiva europea 2012/27/Ue.

[2] Così come indicato dalla norma Uni Cti 10200.

[3] Dm 37/2008.

[4] Legge 10/1991.

[5] Dpr 380/2001.

[6] Cass. sent. n. 24647/2010 e n. 22435/2011.

[7] Art. 1120, comma 2, n. 2, cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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