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Quando i lavori straordinari in condominio sono di notevole entità?

6 Febbraio 2022
Quando i lavori straordinari in condominio sono di notevole entità?

Deliberazioni dell’assemblea dei condomini: lavori di manutenzione, riparazioni straordinarie e maggioranze in assemblea. 

L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce che le deliberazioni dell’assemblea di condominio che riguardano la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere approvate a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Il problema però, come spesso accade con il Codice, è che il termine usato è generico. Quando i lavori straordinari in condominio sono di notevole entità?

La legge non dà una definizione del concetto di «notevole entità» con cui ci si riferisce ai lavori di manutenzione straordinaria. Probabilmente, il riferimento è a tutti i lavori che comportano una «spesa ingente», ma il problema si sposta su un altro termine – anch’esso generico – senza essere risolto. Quali sono le spese «ingenti» e quelle modeste? Sul punto può aiutarci solo la giurisprudenza. 

Secondo la Cassazione [1], tutto è rimesso alla valutazione del giudice il quale però può tenere conto – senza esserne vincolato – oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini. Quindi, è chiaro che ciò che può essere ingente per un palazzo di periferia, in una zona popolare, non lo è invece per un edificio di pregio artistico collocato in centro, magari in una zona turistica. 

Vero è che, per risolvere il problema ed evitare contestazioni, l’amministratore di condominio potrebbe in ogni caso esigere il rispetto dei quorum appena indicati (maggioranza dei presenti e metà dei millesimi dell’edificio). In questo modo, si taglierebbe la testa al toro e si eviterebbero conflitti in tribunale.

Sempre secondo la Cassazione [2], il criterio della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare complessivo dell’esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell’edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini. Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all’uno piuttosto che all’altro, degli elementi di giudizio.

Una recente sentenza del tribunale di Roma [3] è ritornata sulla definizione della “notevole entità” dei lavori straordinari. I giudici della capitale hanno precisato che, in tema di assemblea di condominio, l’individuazione, agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, Codice civile (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell’edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di primo e secondo grado, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condòmini.

Nel caso trattato dal giudice capitolino, per come emerso dalla documentazione in atti, e segnatamente dal prodotto «capitolato lavori», lo stesso aveva ad oggetto una «serie di opere provvisionali, di demolizione, di ricostruzione e di copertura per un ammontare complessivo superiore alla somma di euro 500.000,00, con la conseguenza che, avuto proprio riguardo all’esborso previsto, le riparazioni ivi previste non possono che essere qualificate in termini di straordinarietà e di notevole entità, con conseguente applicazione della maggioranza prevista ex articolo 1136, secondo comma, Codice civile, per come richiamata ex articolo 1136, quarto comma».


note

[1] Cass. sent. n. 25145/2014.

[2] Cass. sent. n. 810/1999 e n.  26733/2008.

[3] Trib. Roma, sent. n. 1573/22 del 1.02.2022.


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