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Legionella in condominio: come comportarsi?

4 Luglio 2022 | Autore:
Legionella in condominio: come comportarsi?

Cosa deve fare l’amministratore per prevenire un’epidemia? Documento di valutazione del rischio legionella: cos’è?

La legionella è una malattia polmonare che, nei casi più gravi, può condurre alla morte. Il suo nome deriva da un’epidemia diffusasi nel 1976 tra i partecipanti al raduno della Legione americana in un hotel di Filadelfia. La legionella si trasmette per via aerea ma prolifera nei ristagni d’acqua, o meglio in quegli ambienti acquatici caratterizzati da una scarsa pulizia. Con questo articolo vedremo come comportarsi con la legionella in condominio.

L’argomento coinvolge inevitabilmente la responsabilità dell’amministratore, il quale ha l’obbligo di gestire al meglio l’edificio e, quindi, anche di prevenire il diffondersi di qualsiasi tipo di epidemia legata alla scarsa igiene delle parti comuni. Come vedremo, l’amministratore ha una precisa responsabilità che, almeno in parte, condivide con il gestore del servizio idrico. Come comportarsi con la legionella in condominio? Scopriamolo insieme.

Legionella condominio: il gestore del servizio idrico

La prevenzione della legionella in condominio non è totalmente rimessa all’amministratore.

Il gestore del servizio idrico, ovvero la società che distribuisce l’acqua ai propri clienti, è chiamato a garantire la salubrità dell’acqua sino al punto di consegna (cioè, fino al contatore del condominio). Ciò in genere avviene effettuando analisi su alcuni campioni d’acqua prelevati da tecnici specializzati o direttamente dalle Asl.

Dal punto di consegna in poi, scatta la responsabilità dell’amministratore di condominio, nei termini che vedremo nel prossimo paragrafo.

Legionella condominio: cosa deve fare l’amministratore?

L’amministratore deve evitare che si creino le condizioni per la diffusione della legionella. Per fare ciò, deve correttamente occuparsi di verificare la pulizia degli impianti idrici condominiali a partire dal punto di consegna fino ai rubinetti domestici all’interno delle case, così da evitare ristagni d’acqua e scongiurare il rischio di epidemia.

Poiché la legionella prolifera nelle acque, l’amministratore dovrà affidarsi a una ditta (se ne occupano anche quelle adibite agli spurghi) affinché verifichi la regolarità della condotta idrica sin dal punto di innesto sulla condotta di distribuzione.

Sono a rischio soprattutto i punti morti degli impianti, le tubature vecchie o poco usate, dove calcare, sedimenti ed incrostazioni favoriscono la crescita e la proliferazione delle colonie batteriche.

È quindi importante controllare il materiale delle tubazioni e la loro integrità, addolcire l’acqua per evitare formazioni di calcare, pulire regolarmente i serbatoi e, se la situazione lo richiede, prevedere una sostituzione totale della rete idrica.

La legionella potrebbe proliferare anche nelle cisterne d’acqua; è perciò opportuno che l’amministratore disponga controlli anche su queste ultime, ove presenti.

Insomma: l’amministratore deve garantire la pulizia degli impianti e una manutenzione costante e professionale.

Documento di valutazione del rischio legionella: cos’è?

Secondo le linee-guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi della Conferenza Stato-Regioni del 7 maggio 2015, l’amministratore è tenuto a compilare una valutazione del rischio legionella: si tratta di un documento sullo stato degli impianti che va aggiornato ogni qual volta ci sono manutenzioni o interventi sulla rete idrica centralizzata del condominio e quando, dalle verifiche microbiologiche, emergano dati anomali sulla presenza di legionella.

Dunque, l’amministratore deve provvedere a redigere e ad aggiornare periodicamente il documento di valutazione del rischio legionella, riportando:

  • i fattori di rischio dell’impianto;
  • il piano dei controlli periodici;
  • gli interventi di manutenzione periodica ordinaria e straordinaria dell’impianto.

Nella redazione potrà ovviamente essere aiutato dalla ditta che ha eseguito i controlli e la manutenzione della rete idrica.

Come prevenire la legionella in condominio?

In estrema sintesi, per prevenire un’epidemia di legionella in condominio l’amministratore deve:

  • eseguire periodicamente una manutenzione del tratto comune dell’impianto idrico, per evitare la formazione di calcare ed incrostazioni;
  • sostituire eventuali raccordi o tubi vecchi;
  • pulire e disinfestare boiler, cisterne ed ogni altro luogo in cui si accumula l’acqua.

Legionella: si può revocare l’amministratore?

Se l’amministratore di condominio non provvede a curare gli adempimenti necessari a evitare la legionella in condominio, l’assemblea può decidere di revocargli l’incarico per esser venuto meno agli obblighi del proprio mandato. Ma non solo. La legge dice che, in caso di gravi irregolarità, l’amministratore può essere revocato anche da un solo condomino, facendo ricorso al giudice. Si parla in questi casi di revoca giudiziale.

Ad esempio, se l’assemblea aveva ordinato all’amministratore di provvedere alla pulizia delle tubazioni idriche e, nonostante ciò, non abbia fatto nulla, anche un solo condomino può chiedere al giudice di revocare l’amministratore, trattandosi di grave irregolarità.

Non è peraltro da escludere che la revoca giudiziale possa essere chiesta anche se l’assemblea non aveva chiesto espressamente all’amministratore di procedere alla verifica della pulizia del sistema idrico, trattandosi di compito che rientra tra quelli a cui l’amministratore deve procedere anche in assenza di qualsiasi indicazione assembleare.

Possiamo quindi concludere affermando che, se in condominio si verificano casi di legionella attribuibili alla scarsa manutenzione e/o pulizia delle condutture idriche comuni, la responsabilità sarà sempre dell’amministratore, al quale potrà dunque essere revocato l’incarico anche mediante ricorso al giudice.

Legionella condominio: cosa fare in caso di epidemia?

Nel caso in cui si verifichi un’epidemia di legionella in condominio, non resta che avvisare l’autorità sanitaria competente (l’asl) affinché intervenga adottando tutte le misure del caso.

In linea di massima, va detto che, in caso di legionella in condominio, oltre a provvedere all’isolamento dei malati, sono essenzialmente due gli interventi che devono essere fatti sull’edificio:

  • pulizia e disinfezione degli impianti di aerazione, attraverso cui si diffonde la malattia;
  • pulizia e disinfezione degli impianti idraulici dove è nata la malattia. In questo caso, per eliminare un’infezione da legionella il rimedio più efficace è quello di innalzare la temperatura ad almeno 70° causando uno shock termico al batterio. La legionella, infatti, necessita di una temperatura compresa tra i 15° e i 50° perché possa divenire pericolosa per la salute e proliferare.


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