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Rovina di parti private in condominio: quali soluzioni?

4 Luglio 2022 | Autore:
Rovina di parti private in condominio: quali soluzioni?

Chi paga il risarcimento nel caso di danni alle cose comuni derivanti dalle singole proprietà? Cosa deve fare l’amministratore per tutelare il condominio?

Il condominio è quell’edificio in cui coesistono parti di proprietà privata con parti di proprietà comune. Queste ultime sono essenziali per l’esistenza del fabbricato stesso: si pensi a un palazzo senza scale o senza androne d’ingresso. Può succedere che alcune di queste aree, se non ben manutenute, possano comportare danni anche al resto della struttura: ad esempio, dal lastrico solare potrebbero provenire delle infiltrazioni d’acqua che rovinano l’appartamento del proprietario che si trova immediatamente sotto. Allo stesso tempo, però, potrebbero essere le proprietà private a danneggiare le parti comuni del condominio. Proprio quest’ultima ipotesi prenderemo in considerazione: vedremo infatti quali sono le soluzioni in caso di rovina di parti private in condominio.

Come sempre, ogni volta che si parla di condominio, entra in gioco l’amministratore. Se è vero che questi è tenuto alla manutenzione delle parti comuni, è altrettanto vero che deve anche proteggere le stesse da eventuali danni. Ad esempio, l’amministratore non può rimanere inerte se c’è una parte del fabbricato privato che rischia di crollare nel cortile. Cosa deve fare l’amministratore in questi casi? Quali sono le soluzioni alla rovina delle parti private in condominio? Scopriamolo insieme.

Rovina di edificio: chi risarcisce i danni?

Secondo la legge (art. 2053 cod. civ.), il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni provocati dalla loro rovina.

In pratica, il proprietario di qualsiasi opera (ad esempio, una casa, un ponte, ecc.) che si eleva sopra il suolo deve pagare il risarcimento dei danni causati dalla sua rovina, per tale intendendosi ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione.

La responsabilità in capo al proprietario viene meno solo se si prova che la rovina sia dipesa da causa non imputabile alla cattiva manutenzione o a un vizio di costruzione dell’edificio.

Ad esempio, se una violenta tromba d’aria stacca parte del tetto che poi rovina su un’automobile, la colpa non sarà ascrivibile al proprietario se l’immobile era regolarmente manutenuto.

Ugualmente, non può rispondere il proprietario del crollo della sua casa (o solo di parte di essa) dovuta a una scossa di terremoto.

Rovina di edificio: quando c’è responsabilità penale?

Per legge (art. 677 cod. pen.), il proprietario di un edificio o di una costruzione deve pagare anche una sanzione amministrativa se, pur essendone a conoscenza, non provvede ad adottare tutte le precauzioni necessarie per evitare la rovina del proprio edificio.

In pratica, il proprietario di un edificio che sta per crollare deve attivarsi tempestivamente per commissionare i lavori urgenti e necessari per evitare la rovina.

Se una casa è fatiscente ed è evidente, per via delle numerose crepe, che una parete cederà, il proprietario dovrà agire immediatamente per evitare la rovina e mettere in sicurezza l’edificio, altrimenti non solo risarcirà i danni, ma potrà anche essere costretto a pagare una sanzione amministrativa allo Stato.

Ma c’è di più: se dalla rovina può derivare pericolo anche per l’incolumità delle persone, allora scatta il reato; la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a 309 euro.

Non c’è bisogno che effettivamente qualcuno si faccia male: anche il solo potenziale rischio che ciò possa accadere è sufficiente a integrare il reato.

Se una parte del tetto rischia di crollare su una strada, è chiaro che c’è il pericolo di colpire qualcuno; in questo caso, quindi, scatta il reato.

Rovina di parti private: cosa deve fare l’amministratore?

La rovina di una parte privata in condominio impone all’amministratore di agire tempestivamente per evitare danni.

L’amministratore dovrà innanzitutto diffidare il proprietario affinché intervenga per mettere in sicurezza il proprio immobile ed evitare così pregiudizio al condominio.

Se la diffida non dovesse servire a nulla, allora l’amministratore deve attivarsi immediatamente per compiere tutti gli atti necessari a tutela delle parti comuni del condominio.

Quest’obbligo deriva direttamente dalla legge (art. 1130 cod. civ.), la quale impone all’amministratore di «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio».

Secondo la giurisprudenza [1], l’amministratore può agire «a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà», a nulla valendo in tal caso la distinzione fra parti comuni e parti private.

La conseguenza pratica è che, se il singolo condomino non interviene per prevenire la rovina del proprio appartamento, dovrà essere l’amministratore ad adottare i dovuti accorgimenti, ad esempio proponendo un ricorso d’urgenza in tribunale affinché il giudice imponga al proprietario di riparare il proprio immobile, a tutela dell’intero condominio.

Peraltro, va specificato che l’amministratore può (anzi, deve) intervenire senza il previo consenso dell’assemblea, trattandosi di atti conservativi che rientrano, per legge, tra le sue mansioni.

Rovina di parti private in condominio: cosa fare?

La legge prevede una specifica azione da intraprendere se si teme che dal bene altrui possa derivare un danno al proprio: si tratta della denuncia di danno temuto (art. 1172 cod. civ.).

Con questa azione, l’amministratore può chiedere al giudice di intervenire per evitare la rovina delle parti private in condominio, ad esempio obbligando il proprietario a eseguire i lavori necessari per la manutenzione e/o messa in sicurezza, oppure autorizzando l’amministratore a effettuare detti interventi a spese del proprietario rimasto inerte.

Nel caso di effettiva rovina delle parti private, si potrà agire contro il proprietario per ottenere il risarcimento dei danni, così come spiegato all’interno del primo paragrafo.

Infine, se la rovina delle parti private può anche solo potenzialmente mettere in pericolo l’incolumità delle persone, si potrà perfino sporgere denuncia.

Si pensi al balcone del condomino dal quale si staccano continuamente calcinacci e pezzi di intonaco che cadono nel cortile: trattandosi di zona di passaggio, chiunque potrà sporgere denuncia per la rovina della parte privata (il balcone).


note

[1] Cass., sent. n. 8512/2015.

Autore immagine: canva.com/


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