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Come recuperare le spese condominiali?

7 Febbraio 2022
Come recuperare le spese condominiali?

Decreto ingiuntivo contro i morosi: tempi di pagamento, costi, procedura. 

Quando c’è necessità di recuperare le spese condominiali nei confronti dei condomini morosi è necessario che l’amministratore si attivi, attraverso un avvocato, per ottenere dal giudice un provvedimento che condanni il debitore al pagamento degli arretrati. Questo provvedimento viene detto «decreto ingiuntivo».

In realtà, ad agire può essere anche ciascun condomino, al quale la legge attribuisce il potere di intervenire di propria iniziativa in difesa del proprio condominio; ma poiché, in tal caso, il ricorrente sarebbe tenuto a sostenere da solo le spese che, diversamente, verrebbero spalmate su tutti i condomini, tale ipotesi si verifica assai di rado. 

Cerchiamo di comprendere come recuperare le spese condominiali: quali sono cioè i passaggi che l’assemblea e l’amministratore devono compiere, quali le possibili contromosse del condomino debitore e, soprattutto, tempi e costi della procedura.

Come si recuperano le spese condominiali 

Prima di entrare nel dettaglio di ciascuna fase della procedura, è necessario osservare dall’alto il suo funzionamento e comprendere, per sommi capi, quali sono le regole da seguire.

Quando c’è da recuperare le spese di condominio, l’amministratore nomina un avvocato di propria fiducia. L’avvocato presenta al giudice di pace o al tribunale – a seconda del valore del credito – una richiesta per ottenere un provvedimento di condanna nei confronti del moroso. Tale richiesta si chiama ricorso per decreto ingiuntivo.  

Il giudice emette il provvedimento senza sentire la controparte (il debitore) ma su semplice esibizione dei documenti che certificano il credito. Tale prova è costituita dalla delibera dell’assemblea di condominio che approva il bilancio e il cosiddetto «piano di riparto» (ossia il documento redatto dall’amministratore con cui viene resa nota la divisione tra tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi, delle spese condominiali).

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, l’avvocato del condominio – a mezzo dell’ufficiale giudiziario – lo notifica al debitore. Quest’ultimo è tenuto a pagare immediatamente l’importo indicato nel provvedimento di condanna del giudice. Se non lo fa, infatti, il creditore (ossia il condominio) può procedere al pignoramento dei suoi beni. 

Questa del “pagamento immediato” è un’eccezione rispetto alla regola generale in materia di decreti ingiuntivi. Di norma, infatti, il debitore ha 40 giorni di tempo per pagare prima di subire un’esecuzione forzata. In ambito condominiale, invece, i decreti ingiuntivi sono sempre «provvisoriamente esecutivi» cioè immediatamente vincolanti. Non lo sono solo quando l’assemblea di condominio non si è riunita per approvare il piano di riparto e il bilancio; in assenza infatti di tale documento, il giudice può emettere solo un ordinario decreto ingiuntivo e il debitore, dopo la notifica del provvedimento, ha 40 giorni di tempo per procedere al pagamento.

Sempre nei 40 giorni successivi alla notifica del decreto ingiuntivo, il debitore può proporre opposizione al decreto ingiuntivo stesso. In tal caso, si apre una ordinaria causa nel corso della quale spetta al creditore (ossia al condominio) dimostrare la fondatezza del proprio credito.

L’opposizione non può però genericamente basarsi su motivi di annullabilità della delibera assembleare: per contestare tali vizi infatti vi sono 30 giorni dalla sua approvazione (o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale), spirati i quali la votazione non è più contestabile. Solo quando i vizi sono particolarmente gravi (ad esempio, mancato rispetto delle maggioranze) è possibile sollevare la contestazione in qualsiasi momento, senza limiti di tempo e quindi anche con l’opposizione al decreto ingiuntivo (in tali ipotesi infatti si parla di «nullità» della delibera e non di semplice annullabilità).

Se, nei 40 giorni dalla notifica, il moroso non presenta opposizione, il decreto ingiuntivo diventa definitivo, assume cioè lo stesso valore di una sentenza passata in giudicato. Se pertanto non interviene il pagamento, il condominio può procedere al pignoramento dei beni del moroso. Vedremo a breve come funziona tale fase.

Quando il condominio può recuperare le spese?

Anche il mancato pagamento di una sola mensilità legittima il condominio ad agire contro il moroso. Il più delle volte, però, si attende sempre qualche mese per consentire un rientro bonario ed evitare di sostenere i costi del giudizio.

Contrariamente a quanto alcuni giudici hanno sostenuto in passato, l’indirizzo maggioritario della giurisprudenza ritiene che, per poter agire contro il debitore non è necessaria una previa lettera di messa in mora.

Entro quanto tempo il condominio può agire contro i debitori?

Quanto al termine massimo per agire contro i morosi, bisogna fare una distinzione. Per il recupero delle spese di ordinaria amministrazione (le cosiddette “quote ordinarie”) il condominio deve agire entro massimo 5 anni, scaduti i quali il credito va in prescrizione. 

Invece, per le quote “straordinarie”, il termine di prescrizione è di 10 anni.

Quanto invece al temine minimo, come detto, basta anche una sola morosità. Una cosa però è certa: l’amministratore ha il dovere di agire, pena una responsabilità professionale, entro sei mesi dalla chiusura dell’anno di gestione a cui il credito si riferisce; diversamente, può essere revocato per giusta causa. 

Se la morosità persiste per oltre sei mesi, oltre ad agire in tribunale, l’amministratore può sospendere, nei confronti del moroso, l’erogazione di quei servizi condominiali comuni che possono essere suscettibili di godimento separato (ad esempio la fornitura del gas condominiale, dell’acqua comune, dell’utilizzo del cortile, dei campi da tennis, piscina, ecc.).

L’amministratore deve essere autorizzato dall’assemblea di condominio prima di agire?

L’amministratore ha il potere di agire contro i condomini morosi senza bisogno di farsi prima autorizzare dall’assemblea. Egli può, a tal fine, nominare un avvocato di propria fiducia, indipendentemente da una previa delibera assembleare che lo legittimi o che ne approvi il nominativo.

Chi paga le spese per il decreto ingiuntivo contro i morosi?

La parcella dell’avvocato nominato dall’amministratore per la richiesta del decreto ingiuntivo contro il moroso viene ripartita tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi.

Cosa succede se il moroso non paga?

Se, nonostante la notifica del decreto ingiuntivo, il moroso non paga, l’avvocato che difende il condomino può procedere a pignorare i suoi beni, primo tra tutti la casa. In tale ipotesi, viene iscritta ipoteca e poi avviata l’esecuzione forzata immobiliare. 

La casa può essere oggetto di pignoramento anche se su di essa è iscritto il fondo patrimoniale. 

Quanto costa un decreto ingiuntivo per il condominio?

Il costo del decreto ingiuntivo – che come detto grava su tutti i condomini – dipende dall’entità del credito. La parcella dell’avvocato invece può essere liberamente concordata tra le parti. Leggi Quanto costa un decreto ingiuntivo condominiale.

Che fare se l’amministratore non agisce contro i morosi?

L’amministratore che non agisce contro i morosi è personalmente responsabile e può essere revocato, anche su istanza di un solo condomino da presentare in tribunale (quindi indipendentemente dalla previa delibera assembleare). Al suo posto potrà intervenire il successore che agirà contro i morosi.

In ogni caso, ciascun condomino può nominare un proprio avvocato affinché agisca contro i morosi. 



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