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Condominio: l’amministratore può farmi causa senza autorizzazione?

7 Febbraio 2022
Condominio: l’amministratore può farmi causa senza autorizzazione?

Recupero crediti condominiali: l’amministratore deve prima ottenere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio con apposita delibera?

In un precedente articolo abbiamo spiegato come recuperare le spese condominiali. E abbiamo visto che l’amministratore, di propria iniziativa, può nominare un avvocato affinché richieda in tribunale, contro i condomini morosi, un decreto ingiuntivo. 

Il debitore si vedrà quindi notificare l’ordine di pagamento del giudice, senza però aver mai ricevuto un avviso di convocazione in assemblea per deliberare sull’avvio di tale azione. Sicché potrà chiedersi: l’amministratore di condominio può farmi causa senza autorizzazione?

In linea generale, l’amministratore agisce in difesa del condominio, per tutti i compiti che sono propri al suo mandato, senza previa autorizzazione dell’assemblea di condominio. Il che significa che è legittimato a intraprendere tutte le azioni giudiziali a tutela dei diritti del condominio e, quindi, indirettamente, degli stessi condomini. Pertanto, può decidere se avviare una causa o difendere il condominio da un’azione intrapresa da altri (siano essi gli stessi condomini o i terzi) senza bisogno di richiedere prima l’autorizzazione dell’assemblea. Di tanto abbiamo già parlato in Causa al condominio: ci vuole l’autorizzazione dell’assemblea?

Per quanto attiene al recupero delle spese condominiali nei confronti dei morosi, secondo un orientamento ormai stabile della giurisprudenza, l’amministratore può nominare l’avvocato in difesa del condominio, affinché richieda il decreto ingiuntivo contro il debitore, senza prima farsi autorizzare dall’assemblea. La riscossione degli oneri ordinari o straordinari di condominio non richiede quindi la delibera assembleare, neanche per quanto attiene alla scelta dell’avvocato che, pertanto, può essere un professionista di fiducia dell’amministratore. 

Richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo per pagamento degli oneri condominiali rappresenta una delle attività di maggior frequenza nell’ambito del mandato conferito all’amministratore. L’ordinaria amministrazione del condominio non può prescindere, in effetti, da un attento e puntuale controllo della morosità condominiale così da “mantenerla” entro i limiti di normale tollerabilità. Quindi, poiché l’azione per il recupero del credito rientra tra i poteri (e doveri) dell’amministratore, questi non è tenuto a ottenere l’autorizzazione del condominio.

Come chiarito dalla Cassazione a Sezioni Unite [1], l’amministratore è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 Codice civile, quando cioè si tratti di riscuotere dai condòmini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

Che succede invece se il condomino moroso, a cui è stato notificato l’ordine di pagamento, presenta opposizione al decreto ingiuntivo? Come noto, in questi casi, è necessario il tentativo di mediazione e la successiva costituzione in giudizio da parte del condominio. A riguardo, secondo la Cassazione, l’amministratore è senz’altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, «senza che occorra quell’apposita autorizzazione dell’assemblea», che è richiesta dall’articolo 1131 del Codice civile, soltanto per le liti attive e passive che esorbitino dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso [2].

In ogni caso, l’amministratore del condominio è dunque legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurarne il godimento a tutti i partecipanti al condominio;
  • riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Più di recente, la Suprema Corte ha anche chiarito che l’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare e che, ove anche intervenga, essa (la delibera autorizzativa) avrebbe il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall’amministratore medesimo [3].


note

[1] Cass. SU sent. n. 18331 e n. 18332/2010.

[2] Cass. sent. n. 19533/2012, SU. n. 18331/2010, n. 21841/2010, n. 15638/2012.

[3] Cass. sent. n. 10865/2016.

Autore immagine: depositphotos.com


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