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L’ex proprietario non libera l’alloggio venduto: cosa fare

9 Luglio 2022 | Autore:
L’ex proprietario non libera l’alloggio venduto: cosa fare

Come assicurarsi che l’immobile sia libero al rogito? Cosa sono la clausola penale e il deposito del prezzo? Cosa scrivere all’interno del compromesso?

Dopo tante ricerche, pensi di aver finalmente trovato la casa dei tuoi sogni. Il proprietario che l’ha messa in vendita te l’ha fatta visitare e trovi che sia ideale per te. L’unico problema è che è ancora arredata, tra l’altro con gusto decisamente discutibile. La cosa però non ti preoccupa perché il venditore ti ha garantito che, per quando sarà tua, avrà rimosso ogni oggetto. A pochi giorni dal rogito effettui un altro sopralluogo e scopri che tutto è rimasto esattamente come prima. Cosa fare se l’ex proprietario non libera l’alloggio venduto?

Come vedremo, esistono dei rimedi alternativi rispetto a quello di andare dal giudice. Ci sono dei modi per incentivare il venditore a lasciare libero l’immobile così come ti aveva garantito. In ciò è indispensabile l’aiuto del notaio, il quale non solo dovrà curare il rogito, ma all’interno dello stesso dovrà inserire alcune clausole che inducono il venditore a togliere dalla casa tutti gli oggetti che sono presenti. Cosa fare se l’ex proprietario non libera l’alloggio venduto? Scopriamolo insieme.

Venditore: è obbligato a liberare l’alloggio?

Quando si vende una casa l’ex proprietario è normalmente tenuto a liberarla dai vecchi mobili che sono presenti. Ciò tuttavia non è un obbligo inderogabile, nel senso che tutto è rimesso alla volontà delle parti: per assurdo, l’acquirente potrebbe essere intenzionato ad acquistare l’immobile con tutto quello che c’è dentro.

In un caso del genere, nel prezzo finale dell’acquisto si dovrebbe tener conto anche delle cose presenti all’interno della casa, soprattutto se sono di valore.

Ad esempio, l’acquirente potrebbe essere interessato a conservare il mobilio, interamente in legno, del soggiorno o della camera da letto.

Insomma: il venditore è obbligato a liberare l’alloggio solamente se lo vuole l’acquirente, cioè se i patti dicono questo. In tale ipotesi si parla di immobile “libero al rogito”. Vediamo cosa significa.

Libero al rogito: cosa significa?

L’espressione “libero al rogito” sta a significare che, al momento della sottoscrizione dell’atto notarile, l’immobile è pronto per essere occupato dai nuovi proprietari, libero da vecchi inquilini e da cose.

La clausola potrebbe essere contenuta anche in un atto antecedente al rogito, come ad esempio all’interno del compromesso (o contratto preliminare).

Se è così, vuol dire che il venditore si impegna a far trovare libero da cose e/o persone l’immobile, magari procedendo tempestivamente allo sfratto degli inquilini che occupano in quel momento l’abitazione.

Insomma: con la clausola “libero al rogito” il venditore si impegna a liberare l’immobile entro il termine rappresentato dalla stipula del rogito.

Ex proprietario non libera la casa: cosa fare?

Vediamo ora cosa fare se il proprietario, nonostante gli accordi, non libera la casa che ha intenzione di vendere.

I rimedi differiscono a seconda della fase in cui ci si trova, e cioè se si è ancora in tempo per stipulare il compromesso oppure ci si accinge a concludere il rogito notarile.

Preliminare: cosa fare se l’ex proprietario non libera l’alloggio?

Sin dalla stipula del contratto preliminare (il cosiddetto compromesso) è possibile prevedere, a carico del promittente venditore, l’obbligo di liberare l’immobile entro un determinato periodo di tempo, ad esempio entro il giorno in cui verrà stipulato il rogito.

Inserendo questa clausola nel preliminare, il venditore assume l’obbligo giuridico di liberare da cose e persone l’immobile.

Se dovesse venir meno all’impegno assunto, l’acquirente potrebbe legittimamente rifiutare di stipulare la compravendita definitiva, potendo perfino chiedere indietro quanto eventualmente già pagato (la caparra, ad esempio) oltre al risarcimento dei danni.

Rogito notarile: cosa fare se l’ex proprietario non libera l’alloggio?

Se nel compromesso non è stato previsto nulla, allora l’acquirente può tutelarsi chiedendo al notaio:

  • di inserire nell’atto una clausola penale che obblighi il venditore al pagamento di una certa cifra per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile libero;
  • di trattenere sul proprio conto, a titolo di deposito, il prezzo pagato, che non potrà essere svincolato fino al giorno in cui l’immobile non verrà consegnato all’acquirente libero da cose e persone.

In altre parole, se ci si accorge, immediatamente a ridosso del rogito (ad esempio, il giorno prima), che l’immobile è ancora occupato, allora l’acquirente può tutelarsi chiedendo al notaio di inserire una vera e propria clausola penale che obbliga il venditore a pagare una determinata somma per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile libero.

In alternativa, è possibile consegnare il prezzo dell’immobile al notaio, il quale lo conserverà su un proprio conto dedicato e lo consegnerà al venditore solo dopo che questi avrà liberato l’immobile.

Non bisogna dimenticare, però, che il rogito che il notaio redige deve rispecchiare la volontà di entrambe le parti, quindi non solo dell’acquirente. Il venditore deve perciò essere d’accordo nell’inserire la clausola penale o il deposito del prezzo.

Se non lo fosse, si potrebbe spostare il giorno del rogito e, se questo è oltre il termine fissato nel compromesso, fare presente alla parte venditrice che il ritardo nella stipula del definitivo è attribuibile solamente alla sua colpa, con possibilità quindi che venga richiesta la risoluzione del contratto per inadempimento (con conseguente restituzione della caparra).

Ex proprietario non libera l’immobile: l’azione in giudizio

Se il venditore non ha liberato l’immobile, nonostante si fosse impegnato a tanto nel rogito all’interno del quale non era stata prevista alcuna penale né il deposito del prezzo, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, oltre al rimborso delle somme pagate e al risarcimento dei danni.

L’ultimo rimedio che può essere esperito dall’acquirente è quindi l’azione in giudizio, cioè la citazione con cui si chiede al venditore inadempiente non solo di restituire quanto ricevuto ma anche di pagare i danni.

E infatti, è possibile che l’acquirente, confidando nella possibilità di poter vivere nella nuova casa appena acquistata, non sappia più dove andare e sia costretto a prendere in affitto un nuovo alloggio o a pagare l’albergo; di queste spese dovrà risponderne il venditore che, non liberando il suo immobile, ha impedito all’acquirente di potercisi trasferire.



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