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Se affitto una stanza perdo l’esenzione Imu?

9 Febbraio 2022 | Autore:
Se affitto una stanza perdo l’esenzione Imu?

L’esenzione d’imposta spettante per l’abitazione principale si conserva in caso di locazione parziale dell’immobile?

Molte persone vivono in case troppo grandi per le loro esigenze abitative: genitori anziani con figli adulti che sono andati a vivere altrove, vedove e vedovi, eredi di ampi appartamenti un tempo posseduti da famiglie numerose e che poi, con il tempo, si sono ridotte a pochi componenti o a un solo membro. Per sfruttare lo spazio inutilizzato, alcuni decidono di dare in locazione qualche camera della loro casa, continuando ad abitarci. E si domandano: se affitto una stanza perdo l’esenzione Imu?

Sappiamo bene che l’abitazione principale non paga l’Imu, quando coincide con la residenza anagrafica e con la dimora abituale ed effettiva; ma questa situazione potrebbe essere alterata per chi decide di dare una parte della propria casa in affitto ad inquilini estranei? C’è il rischio di perdere questo beneficio e le altre agevolazioni fiscali sulla prima casa? Una recente sentenza della Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo [1] ha chiarito che in tali situazioni l’esenzione Imu si conserva, a condizione che il contribuente mantenga il possesso dell’immobile che ha dato in affitto parziale. «Occorre mantenere, seppur parzialmente, il possesso del bene» – affermano i giudici. Inoltre, «continuano ad essere riconosciute tutte le agevolazioni Irpef, compresa la detrazione del mutuo, e non è dovuta l’Imu».

Esenzione Imu sull’abitazione principale

L’abitazione principale è esente dall’imposta municipale sugli immobili quando costituisce la residenza anagrafica del contribuente e la sua dimora abituale, cioè il luogo in cui si vive effettivamente per la maggior parte dell’anno. Questi requisiti sono entrambi necessari e devono essere compresenti per avere diritto all’esenzione Imu sulla prima casa: non sono ammesse le false residenze di comodo, create solo allo scopo di non pagare l’imposta su una casa in cui in realtà non si abita. Inoltre, per fruire dell’esenzione Imu l’immobile non deve essere di lusso (sono considerati tali quelli rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Chi affitta la prima casa deve pagare l’Imu?

L’esenzione Imu sulla prima casa si perde inevitabilmente se il proprietario dà in locazione l’intero appartamento, perché in questo modo esso non costituisce più la sua abitazione principale. Dal momento di decorrenza iniziale del contratto di affitto, sarà l’inquilino che utilizzerà l’immobile per le proprie esigenze abitative: vi porrà la sua residenza anagrafica e quella casa diventerà la sua dimora. Quindi, chi decide di affittare tutta la casa dove fino a quel momento risiedeva ed abitava è tenuto a pagare l’Imu.

Affitto parziale: si conserva l’esenzione Imu?

Le cose cambiano in caso di affitto parziale: in questo caso, il proprietario rimane a vivere in quell’immobile, perdendo l’uso delle sole stanze concesse in locazione all’inquilino; dunque, continuano a sussistere i requisiti indispensabili per fruire dell’esenzione Imu sull’abitazione principale, cioè la residenza anagrafica e la dimora abituale. Quindi, se l’affitto riguarda solo alcune stanze l’esenzione Imu si conserva.

La sentenza della Commissione tributaria che abbiamo anticipato [1] precisa che l’affitto parziale non fa perdere l’esenzione Imu, e neanche le altre agevolazioni fiscali, come la detrazione degli interessi pagati sul mutuo e il “bonus prima casa” con il risparmio di imposte ottenuto all’atto dell’acquisto dell’immobile. I giudici tributari evidenziano che: «la locazione parziale della prima casa è sempre possibile senza alcun problema, tanto è vero che nei modelli di dichiarazione fiscale è previsto un codice ad hoc proprio per indicare questa situazione», in modo da informare correttamente il Fisco dell’«uso “promiscuo” della casa come abitazione principale e affitto».

Contratto di affitto parziale: come va stipulato?

Il contratto di affitto parziale – di una o più stanze della casa in cui il proprietario continua ad abitare – deve essere stipulato in una delle forme previste dalla legge (durata 4 anni più 4, 3+2 se a canone concordato o a uso transitorio fino a 18 mesi) e va registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Questo adempimento è essenziale per evitare di perdere i benefici fiscali, come ha sottolineato la Corte di Cassazione [2]. Per evitare equivoci, è opportuno indicare esattamente quali sono i vani dell’appartamento concessi in locazione all’inquilino.


note

[1] Ctr Abruzzo, sent. n. 8 del 25.01.2022.

[2] Cass. ord. n. 19989/2018.


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