Mutui, fondo garanzia per prima casa: acquisto o ristrutturazione con garanzia statale

25 Agosto 2014
Mutui, fondo garanzia per prima casa: acquisto o ristrutturazione con garanzia statale

Guida pratica e completa per sospendere la rata del mutuo: tutte le nuove possibilità la fideiussione scatterà sui prestiti fino a 250mila euro.

Il sostegno all’acquisto della prima casa passa anche per le fideiussioni offerte dallo Stato: è in arrivo il Fondo di garanzia per la prima casa. Il ministro dell’Economia, di concerto con quello del Lavoro e con quello delle Infrastrutture, ha firmato il decreto che lo regolamenta.

Questo fondo fu istituito nove mesi fa con la legge di stabilità per il 2014 [1], per la concessione di garanzie sui mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari. Per ora viene regolamentata solo la concessione di garanzie sui mutui per l’acquisto o per realizzare interventi di ristrutturazione e per accrescere l’efficienza energetica di alloggi da utilizzare come abitazione principale.
 

Il meccanismo
Il nuovo strumento eredita anche le (non molte) operazioni perfezionate o avviate dal fondo di garanzia istituito per favorire l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie [2] .

Le richieste di garanzia sui mutui per questi soggetti, insieme a quelle per i nuclei familiari con un solo genitore e con figli minori, per gli assegnatari delle case popolari e per i giovani sotto i 35 anni con lavori precari, hanno la priorità.

La fideiussione può essere concessa solo per mutui ipotecari di importo non superiore a 250mila euro; copre non più del 50% dell’importo del (solo) capitale non ancora ammortizzato al momento in cui la banca dovesse chiederne l’escussione.

Il fondo non interviene sui mutui concessi per l’acquisto e la ristrutturazione di case di lusso e per ville, case storiche e castelli .

Le condizioni dei mutui ipotecari sui quali viene richiesta la garanzia sono negoziate tra le singole banche e i singoli acquirenti.

Per il solo tasso di interesse, fanno eccezione i mutui concessi ai soggetti con accesso prioritario al fondo: a essi si può applicare un tasso effettivo globale non superiore al tasso effettivo globale medio determinato trimestralmente come base per il calcolo del tasso di usura.

La gestione e le risorse
La gestione del fondo è affidata alla Consap, la società a totale capitale pubblico, che opera già come braccio operativo per il funzionamento di altri strumenti di intervento nel settore della casa, come il fondo per la sospensione del pagamento della rate dei mutui dovuta all’insorgere di difficoltà economica del mutuatario (si veda sotto).

Per ognuno degli anni dal 2014 al 2016, il fondo è dotato di 200 milioni di euro. Poiché il decreto prevede di accantonare, per ogni mutuo, il 10% del capitale garantito ogni anno possono essere rilasciate fideiussioni per due miliardi di euro, che corrispondono a 16mila mutui dell’importo massimo ammesso.

Un freno potrebbe venire dalle difficoltà, per gli acquirenti, di sostenere l’ammortamento dei mutui, le cui rate dipendono dai prezzi delle case, che, pur se calati, restano alti rispetto ai redditi, e dai tassi di interesse.

Su quest’ultimo versante, il fondo potrebbe dare una mano: poiché gli interventi sono assistiti dalla garanzia dello Stato, in ultima istanza, questo limita il rischio alle quali le banche si espongono e, conseguentemente, le banche dovrebbero contenere i tassi di interesse (escludendo una loro convenienza a utilizzare la garanzia per un allentamento della valutazione prudenziale del merito di credito).
Il decreto è ora in attesa del visto della Corte dei conti, per poi essere pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale. Servono poi altri passaggi. La sottoscrizione, da parte del ministero dell’Economia, di due protocolli: uno con la Consap sulle modalità di gestione e uno con l’Abi, l’associazione della banche per disciplinare i reciproci impegni.

 

 

Altri strumenti. Stop alle rate del mutuo se si perde il lavoro

Vi sono altri strumenti oltre al nuovo fondo garanzia per prima casa (appena visto): uno di questi è il fondo della Finanziaria 2008 per sospendere il pagamento.

Chi perde il lavoro e non riesce a pagare le rate del mutuo può tentare di non perdere anche la casa chiedendo di essere ammesso al Fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate dei mutui per la prima casa [3].

Il Fondo opera dal 2010, con una dotazione iniziale di 20 milioni di euro, cresciuta progressivamente, fino ad arrivare agli attuali 80. Il Fondo permette, a chi è in difficoltà economica, di sospendere il pagamento delle rate di un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale di non oltre 250mila euro, per un periodo complessivo di 18 mesi (anche non consecutivi). Le rate sospese finiscono in coda al piano di ammortamento.

Ma attenzione: l’operazione non è del tutto gratuita per il mutuatario. Il fondo, gestito dalla Consap – la cessionaria di proprietà pubblica che segue diversi altri fondi, compreso quello futuro per le garanzie sulla prima casa (si veda l’articolo a fianco) – paga solo gli interessi calcolati in base a Irs o Euribor, mentre quelli dovuti allo spread restano (insieme alla quota capitale, ovviamente) a carico del mutuatario. Quest’ultimo deve avere un Isee non superiore a 30mila euro.
La sospensione del pagamento delle rate può essere chiesta solo se l’intestatario del mutuo (o uno di essi, se sono più di uno) muoia o gli venga riconosciuta una disabilità grave (ai sensi della legge 104/1992) oppure un’invalidità civile non inferiore all’80 per cento.

Motivo di ammissione al fondo è anche la cessazione di un rapporto di lavoro subordinato, a tempo determinato o indeterminato, con esclusione delle risoluzioni consensuali, per limiti di età con diritto alla pensione, per licenziamenti per giusta causa o dimissioni del lavoratore non per giusta causa; queste stesse cause di impedimento operano nel caso in cui si chieda di saltare una o più rate per la cessazione di rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia [4].

Attenzione a non far passare troppo tempo dal momento in cui ci si accorge di non riuscire a pagare la rata: la richiesta di sospensione deve essere fatta entro 90 giorni dalla data di scadenza della rata che non si riesce a pagare. La cassa del fondo resta chiusa anche se il mutuo fruisce di un’agevolazione pubblica o se il mutuatario ha sottoscritto un’assicurazione che copre la prosecuzione dell’ammortamento del mutuo al verificarsi di uno degli eventi per i quali è possibile chiedere l’intervento del fondo (è il caso, per esempio, delle polizze che prevedono l’estinzione del mutuo in caso di morte del mutuatario).

Fino all’11 agosto scorso il fondo aveva accolto poco meno di 26.500 richieste di sospensione di pagamento (11mila circa quelle respinte), per un importo delle rate sospese di 46 milioni di euro. Il fondo dispone ancora di 33,5 milioni, dal che si deduce che, per gli impegni assunti finora, alle banche saranno pagati circa 45 milioni di interessi.


Le condizioni del nuovo Fondo di Garanzia per la prima casa

 

GARANZIA AL 50%

Il fondo garantisce il 50% del capitale di mutui di importo massimo di 250 mila euro, sottoscritti per acquisto, ristrutturazione e miglioramento dell’efficienza energetica della prima casa. Sono esclusi i mutui per abitazioni con caratteristiche di lusso, case signorili, ville e palazzi di pregio artistico (categorie catastali A1, A8, A9).

LA PRECEDENZA

Sono ammessi alla garanzia del fondo tutti i mutuatari che acquistano un’abitazione principale sul territorio nazionale. Nessun limite di reddito o di età per i potenziali beneficiari. Priorità per giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, inquilini degli istituti autonomi case popolari e giovani precari sotto i 35 anni.

A CHI RIVOLGERSI

Per beneficiare della garanzia le famiglie e gli altri soggetti interessati devono richiedere l’erogazione dei mutui a una delle banche che aderiscono all’iniziativa del fondo. Per conoscerne la lista occorre attendere la sottoscrizione di un protocollo tra il ministero dell’Economia e l’associazione bancaria italiana, con gli impegni delle banche.

RATE BLOCCATE

Chi un mutuo c’è l’ha già, ma ha perso il lavoro o ha subito un lutto può interrompere, per un massimo di 18 mesi, il pagamento delle rate chiedendo alla banca di fare intervenire il fondo di solidarietà gestito da Consap. Parte degli interessi sono addebitati al fondo, ma le rate saltate dovranno essere pagate alla fine dell’ammortamento del mutuo.

note

[1] lett. c, comma 48, art. 1, legge 147/2013

[2] Co. 3 bis, art. 13, Dl 112/2008.

[3] Istituito dai commi dal 475 al 480 dell’art. 2 della legge 244/2007, la Finanziaria 2008.

[4] Si tratta delle tipologie contrattuali elencate al n. 3 dell’art. 409 cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube