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Acquisto casa: notaio responsabile ma non pagare in anticipo

27 Agosto 2014
Acquisto casa: notaio responsabile ma non pagare in anticipo

Per ottenere un risarcimento più elevato è meglio saldate tutto solo al rogito.

Se hai intenzione di comprare una casa, fai bene attenzione a non versare tutto il prezzo dell’immobile prima del rogito notarile (in gergo tecnico si chiama “contratto definitivo di compravendita”), perché in caso di fregature non potrai rivalerti nei confronti del notaio. Quest’ultimo, infatti, anche se non ha fatto i dovuti controlli sulla casa (come accertarsi dell’eventuale presenza di ipoteche o di altri vincoli), è responsabile solamente per i costi connessi all’atto notarile.

In pratica, se decidi di pagare tutto prima della firma definitiva del contratto di compravendita, ti sarai tirato “la zappa sui piedi”, perché, così facendo, l’eventuale danno da te subìto non risulta legato alla cattiva condotta del notaio.

Per comprendere meglio la questione sarà bene ricorrere al classico esempio. Mettiamo il caso di Tizio, il quale venga a conoscenza del fatto che l’immobile, che ha appena acquistato con un rogito dal notaio, era ipotecato già prima della stipula. E tutto questo nonostante il venditore abbia dichiarato – nero su bianco – che l’immobile era invece assolutamente libero da ipoteche.

La prima cosa che Tizio farà sarà quella di chiamare in causa, oltre che il venditore, anche il notaio. Quest’ultimo, però, potrebbe difendersi chiedendo al giudice di ridurre la condanna solamente al pagamento delle spese relative al rogito e a quelle accessorie (quindi non a quanto anticipato dall’acquirente per comprare la casa). Questa tesi difensiva potrebbe essere accolta dai giudici. Secondo infatti la Cassazione [1], al momento della stipula del rogito il danno è già fatto se l’acquirente ha già pagato tutto il prezzo della casa gravata da ipoteca. E, dunque, al notaio non si può chiedere il risarcimento di un bicchiere già rotto! Sotto questo aspetto, infatti, il notaio, ormai, non può più farci nulla.

In pratica, i buoi sono già tutti scappati e quindi è del tutto inutile chiudere la stalla.

La Cassazione ritiene sì il professionista responsabile, ma solo per non avere effettuato le necessarie visure catastali e ipotecarie. La sua colpa e il suo obbligo di risarcire non può andare oltre.

Per non creare equivoci, prima di tutto chiariamo una cosa fondamentale: il notaio, prima del rogito, deve fare tutte le verifiche relative alla libertà e disponibilità dell’immobile. E infatti, sotto questo aspetto, i giudici ritengono comunque sussistente la responsabilità del notaio per non avere fatto i controlli. Ma qui si ferma se il prezzo è stato già integralmente pagato.

Il fulcro della sentenza verte però su un altro aspetto: cioè su quanto il professionista debba risarcire al cliente che spontaneamente ha pagato il prezzo dell’immobile prima di affidare al notaio gli accertamenti.

Il notaio è dichiarato responsabile, non per i soldi messi nell’acquisto dell’immobile, ma solo per quelli spesi per fare il rogito, atto che l’acquirente non avrebbe firmato se il notaio gli avesse comunicato l’esistenza dell’ipoteca.

Due i consigli fondamentali quando comprate casa:

1. incaricate il notaio di fare i controlli prima di firmare il preliminare;

2. prima del rogito, versate un acconto intorno al 10% del prezzo dell’immobile, evitando di esporvi con grosse cifre.


note

[1] Cass. sent. n. 16905 del 20.07.2010.

Autore immagine: 123rf com


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