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Responsabilità del notaio e risarcimento per la compravendita viziata

27 Agosto 2014
Responsabilità del notaio e risarcimento per la compravendita viziata

Professionisti: quando l’acquirente versa in eccesso prima del rogito.

Se il cliente del notaio ha versato gran parte della somma per l’acquisto dell’immobile viziato, prima della stipula del contratto definitivo, la responsabilità del professionista che non ha preso visione degli atti catastali è limitata alla cifra residua. La Corte di cassazione, con una sentenza depositata ieri [1], chiarisce i confini della responsabilità del notaio che viene meno al suo dovere professionale, non informando il cliente dell’esistenza di ipoteche sui beni immobili che questo intende acquistare. La Cassazione sottolinea che l’azione di responsabilità contrattuale può essere accolta solo per quanto riguarda il danno che si è effettivamente verificato.

Alla stessa conclusione era già pervenuta la Suprema Corte qualche anno addietro (leggi l’articolo: “Acquisto casa: notaio responsabile ma non pagare in anticipo”.
Mettiamo il caso in cui acquirente e venditore si accordino con un contratto preliminare (cosiddetto “compromesso”) in base al quale, prima del rogito (cosiddetto “contratto definitivo di compravendita”), il primo debba versare un anticipo più che consistente come, per esempio, i quattro quinti dell’intero prezzo. Il residuo il giorno stesso in cui si va dal notaio. Ma proprio in quella data il cliente si accorge che sull’abitazione grava un’ipoteca o che, magari, l’immobile non è di proprietà del sedicente venditore. In che termini si può far valere il risarcimento nei confronti del notaio?

Ebbene, il danno prodotto nel caso esaminato, anche a causa della fretta del compratore, è davvero relativo. Vero è che il cliente non avrebbe stipulato l’atto definitivo di acquisto se fosse stato informato dell’esistenza delle iscrizioni di ipoteche, ma è altrettanto pacifico che il compratore ha versato al venditore la quasi totalità dell’importo concordato prima dell’atto definitivo, e prima di conferire il mandato. La maggior parte del danno è dunque stato determinato da cause indipendenti dalla negligenza del notaio.
La controversia si gioca quindi tutta sulla cifra dovuta. Per i giudici è, infatti, scontato l’obbligo del notaio, a cui viene richiesto di preparare un atto pubblico di trasferimento immobiliare, di verificare preventivamente che il bene sia libero da vincoli e sia nella disponibilità di chi vende (ossia che quest’ultimo sia l’effettivo proprietario). Controlli che vanno fatti, ovviamente, consultando i pubblici registri la cui visura è imposta salvo “espressa dispensa per concorde volontà delle parti”.
La Suprema corte sottolinea, però, che ai fini dell’accertamento del pregiudizio è necessario valutare in quale situazione economica si sarebbe trovato il cliente se il professionista avesse diligentemente svolto il suo ruolo. Per questo, nel caso specifico, i giudici stabiliscono che dall’ammontare dei danni che il notaio è stato condannato a pagare alla controparte, come ristoro per le perdite causate dal suo comportamento, vanno detratte le somme versate dall’acquirente prima della sottoscrizione dell’atto definitivo.



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