Diritto e Fisco | Articoli

Sovrafinanziamento mutuo fondiario: quali conseguenze?

11 Febbraio 2022 | Autore:
Sovrafinanziamento mutuo fondiario: quali conseguenze?

Cosa succede in caso di superamento dei limiti di finanziabilità: nullità totale o parziale del contratto stipulato? La banca perde la garanzia dell’ipoteca?

Non trova pace la questione della nullità del mutuo fondiario per sovrafinanziamento. La giurisprudenza si interroga da tempo sulle conseguenze del sovrafinanziamento del mutuo fondiario, cioè del superamento del limite di finanziabilità stabilito dalla legge bancaria per questa tipologia di mutui.

Ora si è “arresa” anche la Corte di Cassazione, rimettendo la questione alle Sezioni Unite. Con un’ordinanza interlocutoria [1], che riportiamo per esteso al termine dell’articolo, i giudici di piazza Cavour pongono un importante dubbio: il valore dell’immobile finanziato è frutto di valutazioni compiute in base ai valori di mercato e le quotazioni degli immobili sono soggette ad un ampio margine di opinabilità. Inoltre, i valori delle stime possono variare nel corso del tempo e quelli determinati al momento della concessione del mutuo potrebbero non essere più attuali.

Quindi, gli Ermellini si chiedono se la sanzione della nullità automatica dell’intero contratto non debba ritenersi eccessiva e sproporzionata. In effetti, invalidare tutto il contratto e cancellare la sua efficacia potrebbe creare sperequazioni e conseguenze negative per le parti: ad esempio, scomparirebbe l’ipoteca iscritta sul bene, e questo penalizzerebbe la banca, che perderebbe un’importante garanzia di restituzione della somma finanziata.

Ma procediamo con ordine e vediamo con precisione quali conseguenze comporta il sovrafinanziamento del mutuo fondiario.

Mutuo fondiario: limite di finanziabilità

La legge [2] fissa un limite di finanziabilità all’importo che le banche e gli altri istituti di credito possono concedere per un mutuo fondiario. Questa soglia può arrivare al massimo all’80% del valore dei beni sui quali viene iscritta ipoteca a garanzia del finanziamento concesso.

Per questo motivo la banca deve far periziare gli immobili, per determinarne il valore, prima di poter stabilire qual è l’importo massimo finanziabile e così arrivare a concedere il mutuo. Quindi, non è consentito il finanziamento totale, per l’intero importo, come invece può avvenire per i mutui ipotecari, dove il limite dell’80% non opera (anche se nella prassi raramente viene erogato il 100% del valore dell’immobile).

Superamento limite di finanziabilità: conseguenze

La giurisprudenza prevalente ritiene che il superamento del limite di finanziabilità comporti la nullità del contratto di mutuo fondiario. Secondo questo orientamento – ribadito anche recentemente dalla Corte di Cassazione [3] – la violazione riguarda una normativa posta a presidio dell’ordine pubblico, dunque è talmente grave da colpire l’intero contratto.

Il rischio è quello di una sopravvalutazione dei beni ipotecati: se non vi fosse il limite dell’80%, in caso di insolvenze generalizzate ci sarebbe un rischio di «compromissione della stabilità del sistema creditizio» o, in parole più semplici, di default delle banche, che non potrebbero più recuperare le somme prestate ai mutuatari, in quanto potrebbero rivalersi su immobili che non valgono quanto il finanziamento concesso.

Nullità mutuo fondiario per sovrafinanziamento

La nullità è la sanzione civile più grave comminata dall’ordinamento: l’art. 1418 Cod. civ. elenca le cause di nullità e, in particolare, sancisce che il contratto è nullo quando è contrario a «norme imperative», come appunto è, secondo l’opinione dominante, quella del Testo Unico Bancario che impone il limite di finanziabilità che abbiamo esaminato.

Il contratto dichiarato nullo non produce effetti, quindi non attribuisce o trasferisce diritti e non giustifica le prestazioni eseguite, che vanno restituite. La Corte di Cassazione, nella sentenza che abbiamo citato poc’anzi [3], afferma che la nullità del mutuo fondiario sovrafinanziato «comporta l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida».

Nullità del mutuo sovrafinanziato: cosa succede?

Ecco perché con la nullità il creditore perde la sua più importante garanzia. Il mutuatario potrebbe agire in giudizio invocando la nullità del contratto stipulato e, con una nuova perizia di stima del valore del bene, dimostrare che è stata superata la soglia di legge per questo tipo di finanziamenti. In questo modo, riuscirebbe a far dichiarare nullo il contratto, ottenendo anche la cancellazione dell’ipoteca iscritta in precedenza sull’immobile per il quale è stato erogato il mutuo fondiario.

Così la banca non potrebbe più soddisfarsi sull’immobile ipotecato e, se il debitore non ha altre garanzie patrimoniali o beni aggredibili, resterà a bocca asciutta, rischiando di non ricevere più la restituzione della somma mutuata.

Nullità totale o parziale?

La nuova ordinanza interlocutoria di rimessione alle Sezioni Unite, sollevata dalla prima sezione della Corte di Cassazione [1], cerca di mitigare queste severe conseguenze della nullità totale del contratto di mutuo fondiario in caso di sovrafinanziamento e propone una diversa soluzione: ridurre l’area della nullità al solo «scarto di garanzia» (la differenza tra la parte di finanziamento eccedente la soglia dell’80% e tale limite legale), dichiarando invalida solo tale parte del contratto e la relativa clausola, in modo da salvare il resto del contratto che altrimenti cadrebbe in quanto nullo.

In questo modo, si avrebbe soltanto la nullità parziale, prevista dall’art. 1419 del Cod. civ., anziché quella integrale. L’ipoteca rimarrebbe iscritta e il contratto continuerebbe a produrre i suoi effetti. Ora la parola passa al Collegio esteso, chiamato ad esprimersi su questo contrasto insorto tra le sezioni semplici della Corte di Cassazione e ad adottare una soluzione definitiva.

Approfondimenti

Per approfondire leggi:


note

[1] Cass. ord. n. 4117/2022.

[2] Art. 38 D.Lgs. n. 385/1993 e art. 1 Delib. CICR del 22.04.1995.

[3] Cass. ord. n. 16776/2021.

Cass. civ., sez. I., ord. interlocutoria, 9 febbraio 2022, n. 4117
Presidente Cristiano – Relatore Vella

Rilevato che:

Con sentenza n. 1880 del 7 agosto 2014 la Corte di appello di Venezia in parziale accoglimento dell’appello proposto da CAF – Centrale Attività Finanziarie s.p.a., ammetteva quest’ultima al passivo del fallimento di M.F. e S.L. per Euro 263.377,56, in via ipotecaria, oltre interessi legali fino al decreto di trasferimento dei beni ipotecati. Osservava la Corte che il giudice delegato aveva ammesso il credito in via chirografaria, motivando il diniego del privilegio ipotecario con l’insussistenza del mutuo fondiario e la revocabilità della prelazione L. Fall., ex art. 67, comma 2; tale provvedimento era stato confermato dal Tribunale in sede di opposizione allo stato passivo.

La Corte, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di primo grado, evidenziava che la violazione dei limiti di finanziabilità del mutuo fondiario non comportava l’invalidità del negozio, dovendosi aderire all’opinione secondo cui del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 38, che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla Banca d’Italia il potere di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un elemento necessario del contratto concordato fra le parti, qual è l’oggetto negoziale, e, pertanto, non rientra nell’ambito della previsione di cui all’art. 117, comma 8, del medesimo Decreto, il quale attribuisce, invece, all’istituto di vigilanza un potere “conformativo” o “tipizzatorio” del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole; concludeva, pertanto, che il superamento del limite di finanziabilità non cagionava alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario.

L’affermata validità del mutuo fondiario comportava, dunque, la conferma della garanzia ipotecaria, senza che potesse operare la revoca L. Fall., ex art. 67, comma 2, con conseguente assorbimento del secondo motivo con il quale l’appellante aveva negato la propria scientia decoctionis.

Avverso tale sentenza la curatela fallimentare propone ricorso per cassazione affidato ad un solo motivo, illustrato da successiva memoria. Caf si è costituita mediante controricorso. Cassa Rurale ed Artigiana di Brendola Credito Cooperativo s.c.a.r.l. è rimasta intimata.

Considerato che:

1. Con l’unico motivo di ricorso, la curatela rappresenta, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, la violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 385 del 1993, artt. 38 e segg. e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio: in primo luogo insiste sul tema della nullità del mutuo fondiario violativo dei limiti di finanziabilità; rappresenta, inoltre, l’omessa considerazione, da parte del giudice di appello, dell’ulteriore profilo sottoposto alla sua attenzione, e cioè la contrarietà a legge del finanziamento destinato ad estinguere passività pregresse, con conseguente necessità di escludere la garanzia ipotecaria.

2. La censura introdotta dalla ricorrente implica l’esame della questione controversa, che è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza di questa Corte, concernente la sorte del mutuo fondiario concesso con violazione dei limiti di finanziabilità richiamati dal D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 38, comma 2.

2.1. Tale norma, dopo avere al comma 1, definito la nozione di credito fondiario, come quello che ha per oggetto la concessione da parte di un istituto di credito di un finanziamento a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile, demanda poi alla Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del Cicr, di “determinare l’ammontare massimo dei finanzia menti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi”, ammontare determinato nella misura dell’80% nella Delib. Cicr 22 aprile 1995. La norma non contempla alcuna conseguenza per il caso di concessione di un finanziamento violativo della soglia.

2.2. La sanzione della nullità è invece testualmente prevista dall’art. 117, comma 8, T.u.b. che assegna alla Banca d’Italia il potere di prescrivere “che determinati contratti, individuati attraverso una particolare denominazione o sulla base di specifici criteri qualificativi, abbiano un contenuto tipico determinato. I contratti difformi sono nulli. Resta ferma la responsabilità della banca o dell’intermediario finanziario per la violazione delle prescrizioni della Banca d’Italia”.

3. Circa il rapporto tra le due previsioni, in un primo momento la giurisprudenza di questa Corte si era orientata nel senso che l’art. 38, non potesse in alcun modo rientrare nella previsione dell’art. 117 e dunque la nullità, prevista da quest’ultima disposizione, non potesse essere adoperata per sanzionare il mutuo violativo della soglia di finanzi abilità.

3.1. In tal senso si sono espresse le “gemelle” Cass. 28/11/2013, n. 26672 e Cass. 6/12/2013, n. 27380, che hanno affermato che “il D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 38, che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla Banca d’Italia il potere di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un elemento necessario del contratto concordato fra le parti, qual è l’oggetto negoziale, e, pertanto, non rientra nell’ambito della previsione di cui all’art. 117 del medesimo decreto, il quale attribuisce, invece, all’istituto di vigilanza un potere “conformativo” o “tipizzatorio” del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole; ne deriva che il superamento del limite di finanziabilità non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario” (nello stesso senso Cass. 04/11/2015, n. 22446).

3.2. Secondo tale percorso argomentativo, esclusa la riconducibilità della violazione alla nullità testuale stabilita dall’art. 117, comma 8, T.u.b., il mancato rispetto del limite di finanziabilità non costituirebbe una circostanza normalmente accertabile al momento della stipulazione del contratto (circostanza tanto più necessaria ove a venire in rilievo fosse il più grave vizio genetico della nullità), atteso che la Banca d’Italia, nel determinare il limite dei finanziamenti, non ha al contempo prescritto la necessaria indicazione nel contratto degli elementi di riferimento, quale il valore dell’immobile o il costo delle opere.

3.3. Inoltre, secondo l’indirizzo in esame, se le violazioni delle disposizioni attuative dell’art. 117 T.u.b. sono fonte di nullità relativa, mirando effettivamente a proteggere l’interesse del contraente più debole, l’art. 38, invece, lungi dal tutelare l’interesse del cliente (che, anzi, potrebbe vantare l’interesse ad ottenere il finanziamento massimo possibile), è collocato a presidio del sistema bancario, onde evitare che l’istituto assuma esposizioni eccessive senza adeguate contropartite e garanzie, venendo dunque in rilievo non una norma-atto ma una norma di buona condotta, la cui violazione può determinare solo l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, ovvero essere fonte di eventuale responsabilità.

4. A partire dal 2017, tuttavia, questa Corte ha mutato il proprio orientamento, reputando più convincente l’idea che il superamento della soglia comporti la nullità del contratto, ferma la possibilità di operare la conversione in ordinario finanziamento ipotecario, sussistendone i presupposti.

4.1. Così, secondo Cass. 13/07/2017, n. 17352, “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità del D.Lgs. n. 385 del 1993, ex art. 38, comma 2, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti, su istanza della banca nel primo momento utile successivo alla rilevazione della nullità), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa”.

4.2. La sentenza, riaffermata la non riconducibilità della previsione dell’art. 38 alle nullità testuali previste dall’art. 117 T.u.b., non ha condiviso il restante percorso argomentativo delle pronunce “gemelle” del 2013, individuando nella sanzione della nullità virtuale l’unico possibile convincente presidio posto a tutela della natura pubblica dell’interesse (economico nazionale) violato.

4.3. E’ stato osservato al riguardo che la previsione della soglia di finanziabilità “risponde a una necessità di analitica regolamentazione dettata da obiettivi economici generali (…) attesa la ripercussione che tali tipologie di finanziamenti possono avere sull’economia nazionale”, avendo la stessa Corte Costituzionale (con la sentenza 22 giugno 2004, n. 175) affermato la legittimità costituzionale della speciale disciplina di favore del credito fondiario, giustificandola con l’evidente intento di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare.

4.4. Quanto poi all’inquadramento della regola dell’art. 38 nella dicotomia norme-atto e norme-comportamento, è stato evidenziato come la violazione dei limiti di finanziabilità non è correlabile né all’area delle condotte in fase pre-negoziale, né in quelle della fase attuativa, venendo in rilievo, piuttosto, una criticità concernente un elemento relativo alla struttura negoziale (il contenuto), quale la determinazione del “quantum” della prestazione creditizia, tale da incidere direttamente sulla fattispecie: la conseguenza della nullità sarebbe, dunque, conforme all’insegnamento di Sez. U n. 26724 e n. 26725 del 2007, secondo cui la violazione di una norma imperativa determina la nullità ogni volta che si ripercuote sulla regola negoziale e dunque sia ravvisabile un contrasto tra la norma violata ed il regolamento d’interessi sotteso al negozio.

4.5. Infine, è stato rilevato come l’esclusione della nullità del contratto, per violazione dell’art. 38, si tradurrebbe “in un’inaccettabile protezione dell’illegalità”, finendo, nella materia concorsuale, “per mantenere intatta una causa di prelazione resa illegittima dalla violazione del precetto normativo”.

4.6. Esclusa, poi, la configurabilità di una nullità solo parziale, l’unica modalità di recupero del contratto nullo è stata individuata nella conversione in un mutuo ipotecario ordinario, ricorrendo le condizioni di cui all’art. 1424 c.c..

4.7. Tale orientamento si è ampiamente consolidato nella giurisprudenza successiva della Corte ed è stato seguito da: Cass. 31/07/2017, n. 19016; Cass. 6/03/2018, n. 6586; Cass. 9/05/2018, n. 11201; Cass. 28/05/2018, n. 13286; Cass. 24/09/2018, n. 22466; Cass. 19/11/2018, n. 29745; Cass. 28/06/2019, n. 17439; Cass. 21/01/2020, n. 1193 (in parte motiva).

5. Nonostante tali precedenti abbiano mostrato una convinta adesione all’indirizzo interpretativo inaugurato dalla sentenza del 2017, sussistono diversi aspetti, posti a fondamento del richiamato percorso argomentativo, che, ad avviso del Collegio, sono meritevoli di approfondimento da parte delle Sezioni Unite di questa Corte.

5.1. Se l’esclusione di una nullità testuale o strutturale può certamente considerarsi un profilo condiviso dai due orientamenti indicati, il dubbio, che costituisce l’oggetto del primo nodo problematico, è se nel caso in esame possa realmente configurarsi la nullità di cui dell’art. 1419 c.c., comma 1, in ragione del riscontro dell’effettivo carattere imperativo della norma violata.

5.1.1. Secondo l’orientamento che in ragione della sua diffusione può definirsi attualmente prevalente, il carattere imperativo dovrebbe essere desunto dalla natura pubblicistica dell’interesse protetto, trattandosi di una disposizione ispirata ad obiettivi economici generali, attesa la ripercussione che tali tipologie di finanziamenti possono avere sull’economia nazionale, controbilanciata dal trattamento di favore accordato alla banca sotto il profilo del consolidamento breve dell’ipoteca fondiaria (art. 39 T.u.b.) e della possibilità di intraprendere l’esecuzione durante il fallimento (art. 41 T.u.b.).

5.1.2. In senso opposto, potrebbe tuttavia riflettersi sulla circostanza che la determinazione che risulterebbe violata non è costituita da una fonte normativa primaria, quale è certamente l’art. 38, ma da una fonte subordinata (o, se si vuole, di soft law), da ravvisarsi nel provvedimento della Banca d’Italia.

5.1.3. Ora, se è vero che il compito istituzionale dall’Autorità di vigilanza è quello di garantire la trasparenza e correttezza dei comportamenti degli istituti di credito, ciò, forse, non è sufficiente per ritenere che ci si trovi al cospetto di un interesse di carattere generale, diretto cioè al perseguimento di obiettivi economici collegati all’economia nazionale; deve al riguardo semmai accertarsi se le regole prescritte dalla Banca d’Italia, in esecuzione della delega ricevuta dal legislatore, mirino di per sé a garantire il pubblico interesse; oppure mirino esclusivamente ad evitare, come ritenuto dalle sentenze “gemelle” del 2013, che l’istituto di credito assuma un’esposizione finanziaria senza un’adeguata contropartita e garanzia (facendosi riferimento all’art. 38, come norma “volta ad impedire che le banche si espongano oltre un limite di ragionevolezza a finanziamenti a favore di terzi che, se non adeguatamente garantiti, potrebbero portare a possibili perdite di esercizio”); oppure se, ancora, quest’ultimo scopo non sia, addirittura, esso stesso un interesse che, sebbene volto a tutelare in apparenza la posizione di uno solo dei contraenti, indirettamente miri a realizzare una finalità di carattere generale. Si impone, perciò, una attenta indagine della reale caratura dell’interesse protetto, non solo in considerazione del fatto che, nel caso in esame, tra il precetto legislativo e lo scopo tutelato si interpone una decisione dell’Autorità di vigilanza, ma anche del fatto che la prescrizione impartita da quest’ultima finisce per conformare la condotta di un singolo contraente (l’istituto di credito), che indubbiamente riveste un ruolo oltremodo delicato nel quadro economico generale. Di qui il dubbio se lo scopo perseguito dalla norma sia quello, proteggere l’istituto di credito contro rischi eccessivi oppure quello di garantire un interesse di carattere realmente generale.

5.1.4. In tale ultima prospettiva, tuttavia, andrebbe comunque tenuto presente che, anche se l’interesse alla correttezza del comportamento delle banche produce innegabili riflessi sul buon funzionamento dell’intero mercato, ciò potrebbe non essere sufficiente per far scattare la nullità virtuale, atteso che “Alla tutela di siffatto interesse sono preordinati il sistema dei controlli facenti capo all’autorità pubblica di vigilanza ed il regime delle sanzioni che ad esso accede” (cfr. in tal senso Sez. U., n. 26724 del 2007, in tema di responsabilità degli intermediari finanziari).

5.2. Sotto altra angolazione, sempre secondo l’orientamento prevalente, l’art. 38 imporrebbe una regola riguardante un elemento strutturale della fattispecie, trovando pertanto applicazione il principio, ancora affermato da Sez. U. n. 26724 del 2007, secondo cui la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità. Ciò in applicazione del principio, già affermato dalla sentenza 29/09/2005, n. 19024, secondo il quale la nullità del contratto per contrarietà a norme imperative postula violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale, relativi alla struttura o al contenuto del contratto, come avverrebbe nel caso in esame.

5.2.1. In senso opposto (e dunque nel senso che l’art. 38 si configuri come norma-atto) potrebbe, tuttavia, riflettersi sulla circostanza che in realtà la norma, pur conferendo alla Banca d’Italia il potere di determinare la percentuale massima del finanziamento, che costituisce indubbiamente l’oggetto del contratto, non interferisce però sul contenuto del contratto “per aggiunta”, cioè prevedendo un ulteriore elemento costitutivo della fattispecie contrattuale, ma solo “per specificazione”, imponendo che un elemento intrinseco già presente nel contratto (cioè il suo oggetto) possegga una determinata caratteristica di tipo quantitativo, restando però del tutto invariata la struttura della fattispecie nei suoi fondamentali elementi tipizzati.

5.2.2. Inoltre, come pure le sentenze “gemelle” avevano avuto cura di evidenziare, la stessa previsione della soglia dell’80% non inciderebbe in alcun modo sul sinallagma contrattuale, limitandosi a disciplinare, attraverso una regola di buona condotta, il comportamento della banca in vista della tutela della sua stabilità patrimoniale.

5.3. Merita infine una doverosa riflessione anche la verifica delle conseguenze che l’applicazione della sanzione della nullità produce con riferimento agli interessi in gioco.

5.3.1. Secondo le sentenze “gemelle” del 2013, far discendere dalla violazione della soglia la conseguenza della nullità del mutuo ormai erogato (e far venir meno la connessa garanzia ipotecaria), condurrebbe al paradossale risultato di pregiudicare, ancor più, proprio quel valore della stabilità patrimoniale della banca che la norma intendeva proteggere.

5.3.2. Al contrario, l’orientamento giurisprudenziale che valorizza il carattere imperativo dell’art. 38, come norma che non è volta alla tutela della stabilità patrimoniale della singola banca, ma diretta a proteggere un interesse (pubblico) economico nazionale, vede nella nullità del contratto (compresa la costituzione dell’ipoteca) l’unica conseguenza possibile, salva l’applicazione del meccanismo della conversione in un mutuo ordinario ipotecario, ricorrendo gli estremi dell’art. 1424 c.c..

5.3.3. Riguardo a tale aspetto, potrebbe tuttavia, in senso opposto, rilevarsi (ed in tal senso valgono proprio le considerazioni svolte dalle sentenze “gemelle” del 2013) che il rispetto del limite del finanziamento non è una circostanza rilevabile dal contratto: in concreto, la verifica del reale valore del cespite può avvenire solamente attraverso valutazioni estimatorie che presentano indubbi margini di opinabilità e di incertezza valutativa, come tali non rilevabili dal testo del contratto ma spesso ricavabili, solo in corso di causa, all’esito dell’espletamento di una consulenza tecnica.

5.3.4. Tanto più che, secondo Cass. 19/11/2018, n. 29745, “l’indicazione nel contratto di mutuo fondiario del valore del bene offerto in garanzia non assurge a requisito di forma prescritto “ad substantiam”, non essendo previsto come tale dalla disciplina specifica di cui agli artt. 38 e 117 T.U.B. e non rientrando nell’ambito delle “condizioni” contrattuali di carattere economico. Ne consegue che la sua omissione non impedisce l’applicabilità del limite di finanziabilità, che è requisito di sostanza del contratto”.

5.3.5. Se allora è vero che, come afferma il precedente da ultimo richiamato, l’effettivo rispetto del limite di finanziabilità non pone una questione di validità delle dichiarazioni negoziali, ma di “oggettivo riscontro fattuale”, e che dunque l’indicazione del valore dell’immobile nello scritto contrattuale non possiede valore costitutivo, è anche vero che, essendo tale verifica affidata ad un accertamento tecnico, la sanzione della nullità potrebbe apparire sproporzionata se ed in quanto fondata sulla verifica di valori di mercato che presentano un certo margine di opinabilità (destinato inevitabilmente ad accrescersi se, come accade nella maggioranza dei casi, l’indagine demandata al ctu viene svolta a distanza di anni dalla data di stipulazione del contratto). Tanto più che nessuna delle parti potrebbe fare affidamento sulla stabilità e soprattutto sulla validità ab origine del contratto stipulato, essendo ben possibile che il valore immobiliare, sia pure oggetto di iniziale perizia estimativa, sia stato inconsapevolmente sopravvalutato.

5.3.6. Senza trascurare, poi, l’esistenza di un vantaggio obiettivamente sproporzionato per il mutuatario che, per il sol fatto di aver ricevuto dall’istituto una somma superiore a quella consentita dal c.d. scarto di garanzia, realizzerebbe la completa liberazione dell’immobile dall’ipoteca; con effetti che ben potrebbero definirsi paradossali nel caso di esecuzione individuale promossa dall’istituto di credito mutuante (atteso che la nullità darebbe luogo all’estinzione della procedura, per il venir meno del titolo esecutivo, anche in danno degli eventuali creditori intervenuti non muniti di titolo), e che appaiono connotati da anomalie anche nel caso di apertura di una procedura concorsuale, in cui l’interesse dei creditori al rispetto della par condicio anziché essere tutelato con lo strumento della revocatoria (ossia con il rimedio tipico previsto per il contratto in danno dei creditori), verrebbe ad essere protetto attraverso una sanzione di nullità dell’intero contratto derivante unicamente dall’illegittima costituzione della garanzia fondiaria.

5.4. Sulla scorta di tali considerazioni, dunque, occorre verificare se la tutela degli interessi in gioco non sia più efficacemente presidiata attraverso un’operazione che, senza necessariamente utilizzare la sanzione della nullità del contratto, si limiti a risolvere la questione attraverso l’utilizzo di una semplice tecnica di natura qualificatoria (adoperata da quella parte della giurisprudenza di merito che non ha inteso aderire all’indirizzo di legittimità inaugurato da Cass. 17352/2017 cit.).

5.4.1. Sul presupposto del difficile utilizzo della conversione del contratto nullo (in quanto dal punto di vista sostanziale essa richiede l’ignoranza di entrambe le parti circa l’invalidità del contratto stipulato – cfr. Cass. 09/02/1980, n. 899 – e sotto il profilo processuale richiede che l’istanza venga formulata nella prima difesa utile successiva al rilievo della nullità), un percorso effettivamente alternativo potrebbe essere costituito dalla riqualificazione del contratto alla stregua di un mutuo ipotecario ordinario, prescindendo dal nomen iuris adoperato dalle parti e sterilizzandolo delle tutele speciali previste dalla legge, in favore del mutuante, per i finanziamenti fondiari.

5.4.2. In tal modo il rispetto del c.d. scarto di garanzia finirebbe per incidere non sul piano della validità del contratto, ma unicamente sulla possibilità di applicare, al programma negoziale posto in essere dalle parti, le peculiari conseguenze ricollegate dalla legge al finanziamento fondiario e dunque sulla possibilità per l’istituto di godere della relativa disciplina di favore.

6. Per quanto esposto, il Collegio ritiene necessario inviare gli atti processuali al Primo Presidente perché valuti l’opportunità di rimettere l’esame della questione, per cui è causa, alle Sezioni Unite Civili.

P.Q.M.

rimette gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione della presente causa alle Sezioni Unite Civili.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube