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Il fondo spese speciale per le opere straordinarie è obbligatorio?

13 Febbraio 2022
Il fondo spese speciale per le opere straordinarie è obbligatorio?

È nulla la delibera dell’assemblea di condominio che approva lavori di manutenzione senza la costituzione del fondo speciale: cosa deve fare il singolo condomino. 

Una sentenza del tribunale di Milano [1] ha risposto al seguente interrogativo che sempre più spesso si sta affacciando nei condomini: il fondo spese speciale per le opere straordinarie è obbligatorio? Si tratta del fondo speciale che la legge di riforma del condominio del 2012 ha previsto come condizione per poter dare il via ai lavori di manutenzione. Sul punto, però, sarà bene fare un passo indietro.

Come non pagare i lavori condominiali?

Come opporsi a spese straordinarie costose e inutili? Sicuramente ricorrendo al diritto che l’articolo 1121 del Codice civile attribuisce a ciascun condomino: quello di non partecipare alle innovazioni gravose o voluttuarie (prive cioè di utilità). Ma l’esercizio di tale diritto, che chiaramente non consente poi di utilizzare l’opera sostenuta a spese degli altri condomini, è possibile solo per quegli impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (ossia il cui uso può essere inibito al condomino che non ha contribuito alla spesa).

Fuori da questa ipotesi c’è anche un’altra previsione che merita di essere approfondita: quella appunto prevista dall’articolo 1135 del Codice civile a norma del quale l’assemblea di condominio, tutte le volte in cui delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, deve altresì approvare obbligatoriamente la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se però i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. 

Questa norma fa sì che, prima di firmare il contratto di appalto con la ditta edile, l’amministratore deve innanzitutto costituire il fondo speciale in bilancio e, conseguentemente, riscuotere le quote dei condomini, secondo i rispettivi millesimi, fino ad almeno la prima rata dei lavori (se questi vanno pagati a SAL, ossia a stato di avanzamento lavori).

All’indomani dell’approvazione di tale norma, ci si è chiesto se la mancata costituzione del fondo possa essere causa di invalidità della delibera di approvazione dei lavori e, conseguentemente, motivo per opporsi al pagamento delle rispettive quote. L’indirizzo della giurisprudenza prevalente è stato in tal senso fermo nel dare risposta positiva. 

Così anche il tribunale di Milano [1] ha di recente stabilito il principio secondo cui, qualora l’amministratore agisca con un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini che non hanno pagato le quote per i lavori straordinari, a questi ultimi è data la possibilità di fare opposizione entro 40 giorni lamentando appunto la mancata costituzione del fondo straordinario. Investito così della questione, il giudice deve accertare la nullità della delibera proprio per l’assenza di detto fondo, con conseguente nullità anche del decreto ingiuntivo. 

Si pensi al caso di un condominio che deliberi l’esecuzione di lavori di rifacimento della facciata o di manutenzione straordinaria dei balconi, l’installazione di pannelli fotovoltaici o il rifacimento del tetto o del lastrico solare. L’assemblea, valutati i preventivi, delibera l’approvazione di uno di questi dando mandato all’amministratore di siglare anche il contratto di appalto con la ditta esecutrice. In quella stessa seduta, però, l’assemblea deve anche deliberare la costituzione del fondo speciale in bilancio. L’amministratore, nei giorni successivi, deve procedere a ripartire le quote relative agli anticipi da versare alla ditta. Così, per ogni successivo acconto, prima dell’inizio dei relativi lavori, l’amministratore ha il dovere di riscuotere le somme da ciascun condomino, secondo il suddetto riparto.

Se uno dei condomini non dovesse pagare la propria quota, l’amministratore potrebbe agire contro di lui con decreto ingiuntivo, nominando a tal fine un avvocato di propria fiducia. Il condomino debitore ha la possibilità di presentare opposizione contro il decreto ingiuntivo entro 40 giorni per contestare la legittimità dello stesso. E qui sta l’aspetto più delicato. 

Secondo la giurisprudenza, quando la delibera è viziata, ma il vizio è di minore entità, dando luogo solo all’annullabilità della stessa (ad esempio, omessa o tardiva convocazione del condomino, insufficienza dell’ordine del giorno indicato nell’avviso, ecc.), la delibera può essere contestata entro massimo 30 giorni dalla sua approvazione (per i dissenzienti) o dalla comunicazione del relativo verbale (per gli assenti). Chi fa scadere questo termine non può più sollevare contestazioni contro la volontà del condomino, neanche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo (opposizione che pertanto verrebbe rigettata).

Quando però la delibera presenta un vizio più grave, si parla invece di nullità. La differenza rispetto all’annullabilità è che, in questo caso, il vizio può essere fatto valere senza limiti di tempo, quindi anche ben oltre i 30 giorni dalla decisione o dalla comunicazione del verbale. Con la conseguenza che non vi saranno neanche preclusioni di sorta in caso di opposizione al decreto ingiuntivo notificato ai morosi.

Ebbene, secondo la giurisprudenza, la mancata costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari è causa di nullità della delibera condominiale. 

Quali conseguenze se l’assemblea non approva il fondo speciale?

Le conseguenze sono pertanto le seguenti:

  • ciascun condomino può opporsi alla richiesta di pagamento avanzata dall’amministratore per le quote derivanti dai lavori straordinari;
  • tale opposizione può essere fatta in qualsiasi momento, senza termini di decadenza, anche con l’opposizione al decreto ingiuntivo eventualmente notificato ai morosi.

Cosa fare se l’assemblea non approva il fondo speciale?

Cosa deve fare, nello specifico, il condomino a cui viene chiesto il pagamento di quote per lavori straordinari senza che però l’assemblea abbia approvato il fondo straordinario? Può certamente evitare di pagare quanto chiestogli dall’amministratore. Se questi poi dovesse notificargli un decreto ingiuntivo, il condomino dovrebbe nominare un avvocato e incaricargli di fare opposizione contro il decreto ingiuntivo. L’opposizione deve essere effettuata entro massimo 40 giorni dalla notifica del decreto stesso.

Il giudice, accertata la nullità della delibera per mancata approvazione del fondo, revocherà il decreto ingiuntivo, annullando anche la delibera stessa di approvazione delle opere ai sensi dell’articolo 1135 del Codice civile.

Difatti – scrive il tribunale di Milano nella sentenza in commento – se il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è un ordinario giudizio di cognizione, il giudice dell’opposizione non può confermare il decreto ingiuntivo senza verificare la validità del titolo stesso, (nella specie, la delibera assembleare, posta a fondamento dell’ingiunzione), non potendo ritenersi consentito, in assenza di un’espressa previsione di legge, creare un diritto specifico per la materia condominiale. Ed infatti la validità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione costituisce il presupposto necessario per la conferma del decreto ingiuntivo. Non può pertanto precludersi al giudice dell’opposizione di accertare – ove richiesto o dovuto (cioè nei casi di nullità) – la sussistenza del presupposto necessario per la pronuncia di rigetto o di accoglimento dell’opposizione.

I precedenti 

La giurisprudenza ha chiarito la natura di norma precettiva e inderogabile dell’articolo 1135 comma 1 numero 4 del Codice civile, che non può essere superata dalla volontà dei privati. La violazione di tale precetto normativo comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità radicale della delibera impugnata che può essere fatta valere sempre e in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse.

Per un approfondimento sul tema specifico si vedano anche tra le altre: tribunale Modena 16 maggio 2019; tribunale di Udine 17 gennaio 2018 e tribunale di Roma 19 giugno 2017, che pur con differenti declinazioni confermano la tesi del tribunale milanese. In conclusione, il tribunale di Milano nella sentenza 10293/2021 ha incidentalmente dichiarato la nullità della delibera assembleare assunta in data 26 settembre 2017, in relazione al punto 5 dell’ordine del giorno, mancando la costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori straordinari approvati.

Tribunale di Milano

Sentenza n. 1029/2021 pubbl. il 13/12/2021 RG n. 5794/2021 Repert. n. 10488/2021 del 13/12/2021

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO TREDICESIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale,

nella persona del Giudice dott.ssa F. M. Ferrata, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5794/2021 r.g. promossa dal Condominio

di Via Martinetti 29 – Milano, (C.F. 80168840157) in persona del suo Amministratore, Signor Alessandro ROSI, rappresentato e difeso dall’Avv. Alberto POSANI, elettivamente domiciliato presso lo Studio dello stesso in Milano, via Manara n. 5;

APPELLANTE

contro

il Signor Giovanni COSMAI (C.F. CSMGNN61P11A883E), nato a Bisceglie (BT) il 11.09.1961, residente in Milano, via privata Piero Martinetti n. 15, rappresentato e difeso dall’Avv. Sabrina STELLA, elettivamente domiciliato presso lo studio della stessa in Milano, Piazzetta Guastalla n. 10, e dall’avv. Andrea GUARNASCHELLI;

OGGETTO: appello avverso sentenza del Giudice di Pace

APPELLATO

Per parte appellante: come in atti; Per parte appellata: come in atti;

CONCLUSIONI

MOTIVI della DECISIONE

Il Condominio di via Martinetti nr. 29 a Milano, con ricorso del 11.10.2018 (cfr. copia del fascicolo del procedimento monitorio in atti), chiedeva al Giudice di Pace di ingiungere al Signor Giovanni Cosmai – proprietario di una unità immobiliare sita in tale Condominio – il pagamento dello importo di € 2.605,60, adducendo che questi non avrebbe integralmente pagato quanto dovuto a titolo di spese condominiali relative alla “gestione straordinaria facciate e balconi”, così come approvate con delibera assunta dall’assemblea condominiale del 26.9.2017. Il Decreto Ingiuntivo veniva emesso dal Giudice di Pace di Milano in data 11.10.2018.

In sede di opposizione al Decreto Ingiuntivo, il Signor Giovanni Cosmai eccepiva la illegittimità della pretesa di controparte, in quanto le delibere assembleari in forza delle quali il Condominio vantava un credito nei confronti del Signor Cosmai sarebbero state affette da nullità per violazione dell’art. 1135 n. 4 c.c..

In data 28.10.2020 veniva depositata la Sentenza n. 4779/2020, R.G. n. 18718/2020, pronunciata dal Giudice di Pace di Milano, dr.ssa Maria Rita Magnoli, a definizione del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. Con essa veniva “accolta l’eccezione di incompetenza per valore e materia in favore del Tribunale Ordinario di Milano, in quanto circostanza non contestata da parte opposta, la quale si associa alla remissione”, revocato il decreto ingiuntivo impugnato e dichiarato competente il Tribunale Ordinario di Milano innanzi al quale venivano rimesse le parti.

Con atto di citazione del 21.1.2021 il Condominio impugnava tale provvedimento, eccependo che nessuna eccezione di incompetenza fosse mai stata sollevata, né aderita, e chiedeva, pertanto, in riforma della sentenza impugnata, la conferma del decreto ingiuntivo opposto ed il rigetto della opposizione.

Con comparsa di costituzione e risposta in appello in data 27.4.2021 si costituiva il Signor Giovanni Cosmai, il quale chiedeva il rigetto dell’appello proposto dal Condominio, con conseguente conferma della Sentenza appellata.

Recentemente, le Sezioni Unite si sono pronunciate sulla questione se, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice possa sindacare la validità della deliberazione assembleare di ripartizione delle spese su cui è fondata l’ingiunzione di pagamento ovvero se tale sindacato gli sia precluso, per essere riservato ad apposito giudizio avente specificamente ad oggetto l’impugnazione in via immediata della deliberazione. La Corte con la recentissima pronuncia n. 9839 del 14 aprile 2021, ha superato il più risalente orientamento che dava a tale quesito risposta negativa, affermando che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per le spese condominiali, il condomino opponente non potesse far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima e che il giudice dell’opposizione dovesse limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia di tale delibera, senza poter sindacare, neppure in via incidentale, la sua validità, essendo tale sindacato riservato al giudice davanti al quale essa fosse stata impugnata. Richiamando il nuovo indirizzo giurisprudenziale della Suprema Corte, “che ha affermato il diverso principio secondo cui, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la

riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità d’ufficio dell’invalidità della sottostante delibera non opera allorché si tratti di vizi implicanti la sua nullità, in quanto la validità della delibera rappresenta un elemento costitutivo della domanda di pagamento” le Sezioni Unite hanno affermato che “secondo i principi generali, l’opposizione a decreto ingiuntivo apre un ordinario giudizio di cognizione sulla domanda proposta dal creditore con il ricorso per ingiunzione, il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all’accertamento dei fatti costitutivi del diritto in contestazione, ossia al merito del diritto fatto valere dal creditore con la domanda di ingiunzione. Se il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo è un ordinario giudizio di cognizione, risulta arduo sostenere che il giudice dell’opposizione possa confermare il decreto ingiuntivo senza verificare la validità del titolo (nella specie, la delibera assembleare) posta a fondamento dell’ingiunzione, non potendo ritenersi consentito, in assenza di previsione di legge, creare uno ius singulare per la materia condominiale. Invero, la validità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione costituisce il presupposto necessario per la conferma del decreto ingiuntivo; non può, pertanto, precludersi al giudice dell’opposizione di accertare, ove richiesto o dovuto, la sussistenza del presupposto necessario per la pronuncia di rigetto o di accoglimento dell’opposizione. In secondo luogo, va rilevato poi come ragioni di economia processuale, in linea col principio costituzionale della ragionevole durata del processo (art. 111 della Costituzione, comma 2), impongano di riconoscere al giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo il potere di sindacare, ove richiesto, l’invalidità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione”. Stabilito il principio per cui il Giudice può conoscere della eventuale nullità delle delibere sulle quali il credito si fonda, si passerà ora ad analizzare il merito della questione, ossia l’eccezione di parte appellata circa la nullità delle delibere condominiali sulle quali si baserebbe la pretesa di parte appellante.

In data 26.9.2017 veniva approvato, in sede di assemblea ordinaria del Condominio di Via Martinetti n.   ], il punto n. 5 all’ordine del giorno, ossia “intervento di manutenzione straordinaria facciate e balconi e delibere relative” tramite l’approvazione di lavori straordinari per complessivi € 487.000,00 prevedendo circa il 50% del pagamento degli stessi mediante finanziamento da richiedere alla Banca Reale S.p.A., mentre per i condòmini che non avrebbero aderito al finanziamento, ma avrebbero contribuito mediante pagamento rateale in 12 mesi, tra cui vi era il Signor Cosmai, fu previsto uno sconto da parte dell’impresa del 7% del valore delle opere. Con successiva delibera del 29.1.2018 l’Amministratore dava atto che la Banca Reale S.p.A., interpellata per il finanziamento delle opere, aveva negato la concessione del medesimo, ma che l’appaltatrice aveva accordato una dilazione di pagamento in 60 mesi, dunque senza modifica di costi per condòmini. Infine, in data 19.4.2018, venivano modificati in aumento i costi dei lavori, approvando un ulteriore intervento per € 19.420,00 e, contestualmente, una modifica alla estetica del fabbricato. Ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, “L’assemblea dei condomini provvede… alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Ebbene, “La giurisprudenza ha chiarito la natura di norma imperativa dell’art. 1135 c.l n.4 c.c., non derogabile dalla volontà dei privati e la cui

violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata” (Trib. Modena Sez. I, Sent., 16-03-2021, ma si vedano altresì, ex multis, Trib. Roma Sez. V, 04/01/2021; Trib. Modena, 16 maggio 2019, n. 763; Tribunale di Roma, Sez. V, 19 giugno 2017; Trib. di Udine, sez. I, 17.01.2018).

Pertanto, deve essere incidentalmente dichiarata la nullità della delibera assembleare assunta in data 26.9.2017 in relazione al punto 5 dell’ordine del giorno, mancando la costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’appello deve essere pertanto rigettato e, per l’effetto, confermata la Sentenza nr. 4779/2020, emessa dal Giudice di Pace di Milano in data 7.9.2020, che ha revocato il Decreto Ingiuntivo nr. 43486/2018 emesso in data 11.10.2018 dal Giudice di Pace di Milano.

Sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite tra le parti, stante la novità della questione trattata.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettate, così

dispone:

1) rigetta T appello e, per l’effetto, conferma la Sentenza nr. 4779/2020, emessa dal Giudice di Pace

di Milano in data 7.9.2020 (Sentenza che ha revocato il Decreto Ingiuntivo nr. 43486/2018 emesso

in data 11.10.2018 dal Giudice di Pace di Milano); 2) compensa le spese di lite tra le parti.

Milano, così deciso in data 14.10.2021

Il Giudice Dott.ssa

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