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Vendita forzata della casa: la nullità del procedimento può essere sanata

28 Agosto 2014
Vendita forzata della casa: la nullità del procedimento può essere sanata

Asta giudiziaria: il debitore perde definitivamente la casa se fa valere la nullità dell’esecuzione forzata dopo il decreto di trasferimento, salvo il caso di collusione tra aggiudicatario e creditore.

Chi è sottoposto ad esecuzione forzata immobiliare e sta subendo l’asta della propria casa deve sapere che, qualora la procedura esecutiva sia affetta da qualche nullità, tale vizio deve essere necessariamente “denunciato” al giudice (con una opposizione) prima che questi trasferisca l’immobile all’acquirente aggiudicatario. Infatti, una volta intervenuta ormai la vendita forzata, ogni vizio viene automaticamente sanato. Ciò perché la legge ritiene, in tali ipotesi, di far prevalere gli interessi del terzo acquirente in buona fede rispetto a quelli del precedente proprietario del bene.

Tale regola, però, trova una eccezione [1]: il caso in cui vi sia una collusione tra terzo aggiudicatario dell’asta e creditore i quali, pur consapevoli della nullità esistente, hanno proceduto ugualmente alla vendita, l’uno per fare l’affare, l’altro per non perdere una sicura occasione di realizzo.

È quanto ha ricordato ieri una sentenza della Cassazione [2].

Per incentivare la partecipazione alle aste immobiliari, il legislatore accorda maggiore tutela ad aggiudicatario e creditore (a patto che non siano d’accordo con dolosa preordinazione a danno dell’esecutato). Del resto, l’acquirente che acquista da un’asta si affida all’ufficio giudiziario e, quindi, presume che tutti i controlli sulla regolarità della procedura siano stati eseguiti correttamente. Ecco perché, anche nel caso in cui saltino fuori, all’ultimo minuto, dei vizi all’interno dell’esecuzione forzata, una volta intervenuto il decreto di trasferimento del giudice, la cessione dell’immobile è ormai irrevocabile e non può più essere revocata.


note

[1] Art. 2929 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 18312/14 del 27.08.2014.

Autore immagine: 123rf com


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