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Tabelle millesimali modificabili a maggioranza anche se contrattuali

15 Febbraio 2022
Tabelle millesimali modificabili a maggioranza anche se contrattuali

Tabelle predisposte dall’originario costruttore-venditore: quale maggioranza deve raggiungere l’assemblea per modificarle?

Non sempre è necessaria l’unanimità per modificare le tabelle millesimali predisposte dall’originario venditore-costruttore ed approvate successivamente da tutti i condomini in sede di acquisto dei singoli appartamenti. Secondo la giurisprudenza, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino la metà dei millesimi: ma ciò solo se non ci sono deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali. Insomma, le tabelle millesimali sono modificabili a maggioranza anche se contrattuali. È quanto stabilito dalla giurisprudenza e, più di recente, dal tribunale di Roma [1].  

La regola impone che solo l’unanimità possa decidere l’approvazione di un regolamento che contenga limiti alle proprietà individuali (come ad esempio il divieto di stendere panni dal balcone, di svolgere attività commerciali o rumorose negli appartamenti e così via) o che stabilisca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese rispetto al principio generale dei millesimi sancito dall’articolo 1123 del Codice civile.

Soffermiamoci su quest’ultimo aspetto. La regola impone che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza siano sostenute dai condomini «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Ciò significa che, per legge, è necessario dividere le spese condominiali per millesimi ma l’assemblea può anche prevedere un diverso criterio, a condizione che lo faccia all’unanimità. 

Resta fermo il fatto che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Detto ciò, la giurisprudenza ha detto che possono essere modificate a maggioranza anche le tabelle millesimali predisposte dall’originario costruttore-venditore. E ciò perché l’unanimità è richiesta soltanto quando, per ripartire le spese, i condomini intendono stabilire criteri specifici che derogano alla legge. Laddove invece ci si limita ad applicare i parametri del Codice civile, le tabelle hanno una mera natura dichiarativa: la delibera ben può allora essere adottata col voto favorevole della maggioranza degli interventi e di almeno la metà del valore dell’edificio. Questo stesso quorum è sufficiente anche laddove la modifica venga approvata nell’interesse di un solo condomino per rimediare a un errore o adeguarsi ai cambiamenti intervenuti nell’edificio che hanno alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare.  

Non c’è dubbio quindi che a condizionare il regime di modifica delle tabelle sia la loro stessa natura. Quelle convenzionali, infatti, esulano dalla disciplina del condominio e vanno invece inquadrati nell’ambito dell’autonomia negoziale: rappresentano veri e propri contratti e, dunque, devono essere accettate dall’intera compagine. E quelle predisposte dal costruttore-venditore e accettate dai condomini? Se applicano i criteri di legge, hanno natura regolamentare: per modificarle basta una delibera di carattere meramente dichiarativa; tale, d’altronde, è la loro funzione in quanto servono a ripartire fra i condomini il carico delle spese e di indicare il peso di ciascuno nella formazione della volontà in assemblea.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 1467/20.


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