Si può affittare una casa pignorata?

Locazione immobile durante la vendita all’asta: cosa prevede la legge?

Se una casa sottoposta a ipoteca può sempre essere ceduta a terzi (i quali però devono essere consapevoli dell’esistenza dell’ipoteca) e può anche essere affittata, che succede invece quando è in corso un’asta giudiziaria? Si può affittare una casa pignorata?

Vediamo cosa dice, in proposito, la legge. Legge che peraltro è cambiata proprio di recente.

La disciplina previgente vietava la stipula di locazioni sia al debitore sia al custode nominato dal giudice. Oggi invece, per i pignoramenti immobiliari in corso al 13 febbraio 2019, vale la regola contraria.

In particolare, l’articolo 560 del Codice di procedura civile, al comma 7, stabilisce che «Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione». Ne consegue pertanto che, una volta presentata tale richiesta e ottenuto il consenso del tribunale, si può affittare una casa pignorata.

Tuttavia, come chiarito dalla Cassazione [1], dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in affitto, il proprietario dell’immobile – debitore esecrato – perde la legittimazione a richiedere all’inquilino il pagamento dei canoni né può accettarli. Tale potere spetta in via esclusiva al custode nominato dal giudice, fino al decreto di trasferimento del bene (per effetto del quale la proprietà del bene e dei frutti si trasferisce all’aggiudicatario).

In mancanza di autorizzazione da parte del giudice, la locazione è vietata al solo debitore; il custode invece può concedere in locazione l’immobile e, in tal caso, trattenerne i proventi da destinare poi alle spese della procedura e alla divisione tra i creditori insinuati.

Se il debitore, che dà in affitto la propria casa, viene anche nominato custode del proprio immobile pignorato, può richiedere il pagamento dei canoni solo nell’esercizio del potere di amministrazione e gestione del bene.

Se il giudice non autorizza l’affitto della casa pignorata, il custode è legittimato ad agire contro l’inquilino e a chiedergli una indennità per l’occupazione dell’immobile (avvenuta senza un valido contratto). Viceversa, in presenza di autorizzazione del giudice, l’eventuale pagamento dei canoni di locazione fatto, in buona fede, dall’inquilino nelle mani del debitore esecutato è opponibile ai creditori: il conduttore infatti non può essere costretto a pagare due volte, per lo stesso contratto.

Come chiarito dalla Cassazione [2], «La locazione non autorizzata dal giudice dell’esecuzione è inopponibile alla procedura e il custode è legittimato a richiedere l’indennità per l’occupazione senza titolo; diversamente è opponibile alla massa dei creditori il pagamento dei canoni eseguito in buona fede dall’occupante dell’immobile, che non può essere costretto a pagare due volte, per lo stesso titolo».

Anche la rinnovazione tacita della locazione può essere fatta solo dietro l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.