Diritto e Fisco | Articoli

Come opporsi al cappotto termico

16 Febbraio 2022
Come opporsi al cappotto termico

Lavori relativi al rivestimento esterno del palazzo condominiale: come contestare la delibera condominiale. 

L’assemblea di condominio può deliberare la realizzazione di un cappotto termico a maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio. Tale quorum è indicato nel decreto rilancio del 2020 [1] e costituisce una deroga alla disciplina generale prevista per le innovazioni (che altrimenti richiederebbe la maggioranza dei partecipanti, rappresentativi di almeno due terzi del valore del condominio). Chi non è d’accordo con la maggioranza, non ha modo di opporsi se non contestando la legittimità della delibera. Ma in che modo? Come opporsi al cappotto termico? Sul punto si è pronunciata proprio di recente la Cassazione [2]. Cerchiamo di fare il punto della situazione. Anche se le chances per non pagare i lavori relativi al cappotto esterno sono poche vale la pena indicarle qui di seguito, anche perché – come si vedrà a breve – sul tema si sono diffuse notizie non corrette. 

Prima però di spiegare come opporsi al cappotto termico sarà bene ricordare che i lavori in questione godono di svariati incentivi e agevolazioni fiscali che rendono gli stessi altamente convenienti. E se anche, in prima battuta, si è costretti a un sacrificio economico, il valore dell’immobile si apprezzerebbe sul mercato, con conseguente guadagno in caso di rivendita.

Quando opporsi al cappotto termico?

È diffusa l’opinione secondo cui è possibile opporsi alla realizzazione del cappotto termico dell’edificio condominiale, e non pagare i lavori deliberati dal condominio, in quanto gli stessi vanno a incidere sulle superfici dei balconi che però sono di proprietà dei singoli condòmini su cui l’assemblea non avrebbe voce in capitolo. La relativa delibera assembleare sarebbe pertanto annullabile.

In verità, questa tesi è fantasiosa. Innanzitutto perché il cappotto finisce per riguardare prevalentemente la facciata condominiale che è parte comune. In secondo luogo perché anche gli stessi balconi, limitatamente al rivestimento esterno che costituisce un elemento architettonico dell’edificio (rivolto a incidere sull’estetica dello stesso) sono di proprietà del condominio. 

Secondo la Cassazione [2], il condòmino che ritiene illegittima la delibera assembleare, deve impugnarla davanti al giudice entro massimo trenta giorni. Questo termine decorre dalla data di deliberazione per i presenti e i dissenzienti e dalla data di comunicazione del relativo verbale per gli assenti. Se il condòmino non impugna la delibera non può opporsi alla richiesta di pagamento delle quote condominiali relative alla realizzazione del cappotto termico. Non può farlo neanche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo notificato per il mancato pagamento dei relativi oneri ripartiti dall’amministratore.

Già in passato le Sezioni unite della Cassazione [3] hanno affermato che, quando si è in presenza di vizi della delibera che ne determinano l’annullabilità (quindi, i vizi meno gravi) e non la nullità (relativa invece ai vizi più gravi), per opporsi al decreto ingiuntivo è necessario aver prima proposto, entro 30 giorni, un autonomo giudizio di opposizione alla delibera condominiale.

Come opporsi al cappotto termico?

Sinora abbiamo visto gli aspetti relativi alla procedura e abbiamo compreso che, per opporsi al cappotto termico, bisogna impugnare subito – e comunque non oltre 30 giorni – la delibera che ha deciso l’esecuzione dei lavori oppure quella che ha determinato la ripartizione delle quote. Nel primo caso ci si oppone alla legittimità dell’opera, nel secondo caso ai criteri di divisione delle spese per come calcolati dall’amministratore.

La costituzione del fondo speciale

Quanto alla prima ipotesi, è possibile opporsi al cappotto termico se, contestualmente all’approvazione dei lavori, l’assemblea non delibera la costituzione del fondo speciale ove accantonare le quote che i singoli condomini sono tenuti a versare, in anticipo rispetto ai lavori stessi. La mancata costituzione del fondo, in quanto richiesto obbligatoriamente dal Codice civile, è causa di nullità della delibera. Quindi, ciascun condomino può, anche oltre il termine di 30 giorni dalla delibera stessa, presentare opposizione. Di tanto si è già parlato nell’articolo Il fondo speciale per le opere straordinarie è obbligatorio.

Il decoro architettonico

Un secondo caso in cui è possibile contestare la delibera che decide il rivestimento esterno del fabbricato è quando questo lede il decoro architettonico. Il decoro architettonico è considerato infatti un bene comune e indivisibile, del quale nessuna maggioranza non può disporre in senso peggiorativo. Basterebbe, perciò, il dissenso di un solo condòmino ad invalidare la deliberazione espressa dall’assemblea con qualsiasi maggioranza: dunque, per autorizzare l’avvio di lavori di isolamento termico che ledono il decoro architettonico occorre avere il consenso unanime di tutti i comproprietari. Leggi sul punto Cappotto termico in condominio: quale maggioranza?

I criteri di ripartizione delle spese

La delibera che approva la ripartizione delle spese è nulla se le stesse non vengono divise correttamente secondo i rispettivi millesimi. Non sono ammessi altri criteri di ripartizione salvo vi sia l’unanimità. 


note

[1] DL n. 34/2020 art 119 co. 9bis.

[2] Cass. 37733/2021.

[3] Cass. SU sent. n. 9839/21.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube