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Comprare casa con inquilino senza contratto

18 Febbraio 2022
Comprare casa con inquilino senza contratto

Come difendersi se dentro l’immobile acquistato c’è un terzo con un affitto in nero.

Comprare casa con dentro un inquilino senza contratto non è certo consigliabile ma non per questo bisogna ritenere che tutto è perduto. Ci sono alcune questioni da affrontare sull’argomento. Ad esempio, bisogna valutare se, in assenza di comunicazione da parte del venditore, la compravendita può essere annullata. Ci si può poi chiedere se si è costretti a tenere l’inquilino in casa o se lo si può sfrattare e, in tale caso, entro quanto tempo va data la disdetta, con quale procedura bisogna agire e quali sono i relativi costi.

Di tanto parleremo qui di seguito, offrendo tutte le soluzioni pratiche che chi compra casa con inquilino senza contratto deve sapere per potersi difendere.

Si può annullare il contratto se il venditore non ha comunicato la presenza di un inquilino?

Si può certo vendere casa con dentro un inquilino. In tale ipotesi, l’affitto prosegue con il nuovo proprietario. Questi dovrà rispettare la durata stabilita nel contratto stipulato dal venditore, potendo tutt’al più dare disdetta entro la successiva scadenza, sei mesi prima cioè del tacito rinnovo.

L’acquirente deve ricevere però un’adeguata informazione dal venditore circa la presenza di un terzo nell’immobile. Se di tanto non viene reso edotto, pur dovendo rispettare il diritto del conduttore a restare nell’appartamento, può tuttavia agire contro il venditore per chiedere la risoluzione del contratto (con pagamento del doppio della caparra). In alternativa alla risoluzione del contratto, volendo mantenere la proprietà dell’immobile, può chiedere una riduzione del prezzo in ragione del danno da questi subito (danno comunque da dimostrare).

Si può mandare via l’inquilino senza contratto?

Chi è consapevole di aver acquistato un appartamento con un inquilino senza contratto ha due strade:

  • può regolarizzare l’affitto, stipulando un contratto scritto e registrandolo all’Agenzia delle Entrate;
  • può avviare la procedura di liberazione dell’immobile (una sorta di sfratto anche se, come vedremo a breve, non si tratta propriamente di uno sfratto).

In teoria, potrebbe anche proseguire il rapporto di affitto in nero, ma con la consapevolezza di violare la legge e, in particolare, di commettere un’evasione fiscale. Inoltre, l’accordo sarebbe nullo e non potrebbe mai essere azionato dinanzi al giudice per ottenere il pagamento dei canoni non corrisposti o delle spese condominiali o il risarcimento per i danni all’immobile.

Per mandare via l’inquilino senza contratto non è possibile azionare la procedura accelerata dello sfratto esecutivo. Tale iter infatti è destinato solo ai contratti di affitto scritti e registrati. Esso implica il vantaggio di risolversi in una sola udienza, salvo poi l’esecuzione forzata dell’obbligo di abbandonare l’immobile nel caso di mancato adempimento.

Se l’inquilino è senza contratto, dunque, il nuovo proprietario dovrà avviare un’azione ordinaria: quella di «occupazione senza titolo». La differenza è sostanziale: non si tratta di una procedura accelerata ma di una normale causa civile, che richiede tempi, costi e prove.

C’è bisogno di dare disdetta all’inquilino senza contratto?

Per mandare via l’inquilino senza contratto non è necessario attendere la scadenza di un termine proprio per l’assenza di un valido accordo tra le parti. Pertanto, la procedura di liberazione dell’immobile può essere avviata immediatamente.

Quanto costa mandare via un inquilino senza contratto?

Dicevamo che la causa per liberare l’immobile, non potendo risolversi nella procedura accelerata dello sfratto, richiede maggior impegno da parte dell’avvocato difensore del proprietario. Sicché, il costo si aggira tra i 2.000 e i 4.000 euro, a seconda ovviamente del luogo e del valore dell’immobile.

Quanto ai tempi per la cacciata dell’inquilino, potrebbe essere necessario attendere anche tre anni. Come detto, di questo tempo si può chiedere il risarcimento al venditore se non ha informato di ciò l’acquirente.



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