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Cosa fare per non pagare affitto?

18 Febbraio 2022
Cosa fare per non pagare affitto?

Quando si può smettere di pagare il canone di locazione: l’inadempimento del locatore.

Come in tutti i contratti, anche in quello di locazione (sia esso ad uso abitativo o commerciale) vale la regola secondo cui si può sospendere la propria prestazione se l’altra parte è inadempiente. Questa previsione è contenuta nell’articolo 1460 del Codice civile ed è meglio nota come «eccezione di inadempimento». Come si traduce in termini pratici? In altre parole, cosa fare per non pagare l’affitto? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Appartamento in cattivo stato: bisogna pagare?

La giurisprudenza ha sposato, sino a qualche tempo fa, un orientamento molto restrittivo (di cui peraltro abbiamo dato più volte atto nelle pagine di questo stesso giornale). Secondo la tesi “tradizionale”, il conduttore potrebbe smettere di pagare il canone di locazione tutte le volte in cui viene completamente a mancare la prestazione del locatore. In buona sostanza, deve risultare che il bene – l’appartamento – sia completamente inservibile. 

Questa interpretazione ha fatto sì che venissero condannati al pagamento del canone tutti gli inquilini morosi che, pur vivendo in condizioni precarie a causa dell’inottemperanza del locatore ai propri obblighi (ad esempio la riparazione dell’impianto di riscaldamento, di quello dell’acqua, ecc.), avevano continuato a vivere nell’immobile. Il fatto di restare all’interno dell’abitazione, seppur caratterizzata da vizi – a volte anche intollerabili – era, secondo i giudici, prova del fatto che il bene non fosse completamente inservibile. Da tanto si riteneva illegittimo il comportamento dell’inquilino volto a sospendere autonomamente o ad auto-ridursi il prezzo dell’affitto. 

Evidentemente i giudici avevano però omesso di considerare che molte famiglie sono costrette, per indisponibilità di altri alloggi, a non spostarsi. 

Senonché, di recente, la giurisprudenza ha mutato idea o, quantomeno, si è aperta a interpretazioni meno rigorose. La tesi più restrittiva, si è osservato, non trova fondamento nel richiamato art. 1460 cod. civ. Tant’è vero che, per tutti gli altri contratti, l’eccezione di inadempimento può essere sollevata ancor prima di un inadempimento totale. Basta che sia “grave”, ossia tale da non giustificare più il pagamento del corrispettivo o da comportare uno squilibrio di prestazioni.

Ed allora cosa fare per non pagare l’affitto? L’unico modo che ha il conduttore per sospendere il versamento del canone o per ridurlo da sé è dimostrare che l’appartamento sia, in tutto o anche solo in parte, inservibile o che, secondo un principio di «buona fede», tra le due prestazioni (il pagamento del canone da un lato e l’utilizzo dell’immobile dall’altro) non vi sia proporzione. Questo si traduce in un vaglio che va fatto ovviamente caso per caso ed in cui vengono filtrate tutte le “scuse” per non pagare. 

Il semplice fatto di non cambiare una serratura ad una porta non potrà essere considerata una valida ragione per sospendere l’adempimento, così come l’omessa verniciatura di una parete ingiallita o interessata da macchie. Ma laddove l’umidità dovesse risultare evidente tanto da rendere insalubri gli ambienti; quando dal soffitto piove acqua tanto da richiedere delle bacinelle per raccoglierla; se l’impianto elettrico non è a norma e comporta il rischio di folgorazione; se il riscaldamento è depotenziato e richiede l’impiego di stufe elettriche (con aggravio di spese sulla bolletta per l’inquilino); se non funziona la cisterna dell’acqua o lo scaldabagno e così via, allora ben potrà farsi ricorso alla cosiddetta eccezione di inadempimento e, a seconda della gravità dello stesso, sospendere o solo ridurre il versamento del canone. 

È chiaro poi che, dinanzi alla contestazione di controparte che si spinga sino al giudizio, sarà il giudice a rideterminare l’ammontare del canone e a ripristinare il corretto bilanciamento tra le due prestazioni. 

Quando non pagare l’affitto: l’eccezione di inadempimento

La proporzionalità dei rispettivi inadempimenti devono essere valutati non già in rapporto alla rappresentazione soggettiva propria delle parti, ma in ragione della oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede.

Per stabilire in definitiva, se l’eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è altrettanto pacifico in seno alla giurisprudenza della Cassazione che il giudice deve verificare se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte.

Tanto premesso, come osservato al fine di superare il rigore dell’orientamento più risalente, non esiste alcun dato positivo né ragione logica o sistematica che impongano di adottare, con riferimento al contratto di locazione, una interpretazione diversa ovvero una versione per così dire più limitata di tale strumento di autotutela e dei relativi presupposti. È evidente piuttosto che, come affermato «…tali criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica che concretano il funzionamento dell’istituto verrebbero traditi ove, pur in presenza di accertati inadempimenti del locatore, ancorché non tali da escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, non si ammettesse una legittima “proporzionale” sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse, al contrario, comunque l’integrale adempimento…».

Il contenuto del contratto di locazione

Ben potrebbe essere che il contratto di locazione contenga la clausola con il seguente tenore: «…il pagamento non può venire ritardato o sospeso dal conduttore per alcuna ragione o motivo, salvo restando il separato esercizio delle proprie eventuali ragioni…». Si chiama «clausola limitativa della proponibilità di eccezioni» prevista dall’art. 1462 cod. civ.. Essa non impedirebbe al conduttore di sollevare eccezioni di inadempimento ma gli imporrebbe quantomeno di pagare subito, salvo poi rimettere la questione al giudice. 

Tale clausola, infatti, rafforzerebbe certo le garanzie del locatore ma comunque non escluderebbe completamente la possibilità di sospendere o ridurre il canone di locazione in caso di nullità, annullabilità o rescindibilità del contratto. Da ciò consegue che tale clausola possa invece trovare legittima applicazione con riguardo alle sole eccezioni tratte dal comportamento posto in essere dall’altro contraente. 



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