Nuova agevolazione a chi compra casa per affittarla: uso investimento con deduzione

30 Agosto 2014
Nuova agevolazione a chi compra casa per affittarla: uso investimento con deduzione

Nuovo bonus fiscale fino a 60 mila euro a chi acquista un immobile allo scopo di concederlo in locazione a canone concordato.

Per sbloccare il mercato immobiliare e consentire ai costruttori di vendere lo stock di appartamenti invenduti a causa della crisi, il Governo ha inserito ieri nel Dl Sblocca Italia una nuova norma, approvata all’unanimità “salvo intese sulla copertura”.

Cosa cambia?

Non è una novità che gli italiani vedano nel mattone una fonte di investimento (anomalia rispetto a tutti gli altri Paesi europei dove, invece, si preferisce la ricchezza mobile azionaria). Preso atto di ciò, sarà concesso uno sconto (deduzione) del 20% dalle imposte per chi acquista casa allo scopo di affittarla (il classico “uso investimento”).

La deduzione potrà arrivare a massimo 60mila euro da spalmare in otto anni (7.500 all’anno).
L’acquirente dovrà essere necessariamente una persona fisica, una coop edilizia oppure una Onlus e non deve essere parente di primo grado (quindi il limite è solo tra genitori e figli) del futuro inquilino.
L’immobile dovrà essere acquistato direttamente dal costruttore (immobile nuovo o ristrutturato) e, infine, dovrà poi essere affittato per almeno otto anni a canone concordato.

In questo modo, il Governo spera di prendere, con la stessa fava, due piccioni: lo sblocco del mercato immobiliare e la crisi abitativa degli affitti.

Tra le condizioni per la concessione dell’agevolazione ci sono anche: la classe energetica degli immobili, che deve essere A o B; la categoria catastale, che deve essere una A (abitazioni) con esclusione di A8, A9 e A1 (ville e case storiche o signorili); il tetto di spesa per l’acquisto (anche di due case) è di 300mila euro.
Se mancano i requisiti scatta l’immediata decadenza dalle agevolazioni e la restituzione del bonus, ma non si capisce cosa debba accadere quando questo si verifica indipendentemente dalla volontà del locatore e, soprattutto, quando la locazione riprende dopo un periodo; ma è previsto un Dm attuativo che dovrà risolvere questi dubbi.
La partita della convenienza, però, è ancora tutta da giocare: in soldoni, se la differenza tra canone concordato e canone libero non è superiore al 40 per cento (a Milano, per esempio, è superiore), il gioco potrebbe funzionare (anche se per una percentuale di vantaggio minima) e la scelta penderebbe per la soluzione di comprare per affittare a canone concordato.

Affitto con riscatto


Ma nel Dl non ci si ferma qui: si rivitalizza anche il vecchio affitto con riscatto (con trascrizione), con obbligo del concedente, se inadempiente, di rendere tutti i canoni (con interessi) incassati sino a quel momento. Se invece a essere inadempiente è l’inquilino, perde i canoni versati. Il limite per i canoni in ritardo è determinato dalle parti, ma non può essere inferiore al 5% del loro numero. Quindi, per esempio, con 100 rate mensili se ne possono saltare cinque al massimo, poi l’accordo salta. Ma nel contratto può essere previsto un trattamento più generoso.

Rottamazione energetica


Altro bonus è riservato a coloro (che non siano soggetto passivo Iva) che rottamano immobili a bassa prestazione energetica (sempre con esclusione di quelli classificati catastalmente in A1, A8 o A9): le imposte di trasferimento si applicheranno in misura fissa, quindi, attualmente, in 600 euro in tutto.
Gli immobili (che devono essere abitativi) vanno ceduti a società che abbiano come attività esclusiva o prevalente la costruzione, il ricupero e la rivendita di beni immobili. Queste dovranno dichiarare nell’atto di acquisto che intendono rivendere l’immobile entro cinque anni dopo aver effettuato interventi di restauro-risanamento conservativo o di ristrutturazione conseguendo la certificazione energetica in classe A o B. Se poi i lavori sono stati eseguiti su singole unità immobiliari, al posto della certificazione basta che la certificazione energetica attesti un miglioramento del fabbisogno di energia primaria pari almeno al 50% rispetto a prima. Il beneficio fiscale (che è vantaggio dell’acquirente) scatta anche in caso di permuta.



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