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È dovuto il pagamento all’agenzia se poi si compra dal privato?

20 Febbraio 2022
È dovuto il pagamento all’agenzia se poi si compra dal privato?

Che succede se il proprietario della casa (venditore) e l’acquirente trovano un accordo in via autonoma senza l’opera dell’agente immobiliare?

Un nostro lettore, interessato all’acquisto di una casa, si è rivolto a un’agenzia immobiliare e, accompagnato da un delegato della stessa, ha visionato un appartamento che ha trovato di proprio gusto. Le parti però non hanno raggiunto un accordo sul prezzo sicché le trattative con il proprietario sono state subito abbandonate. 

Diversi mesi dopo, il lettore ha trovato, su un sito Internet di annunci immobiliari, lo stesso appartamento in vendita, questa volta con il riferimento telefonico del proprietario. Rimessosi in contatto con lo stesso ha finalmente trovato un’intesa e l’affare è stato siglato. Ora però ha ricevuto una lettera da parte dall’iniziale agente il quale pretende la propria provvigione. Così ci chiede: è dovuto il pagamento all’agenzia se poi si compra dal privato? La questione è già stata affrontata dalla giurisprudenza. Vediamo come, in un’ipotesi del genere, si orienterebbe un giudice.

Quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare?

All’agente immobiliare è dovuta la provvigione per il solo fatto di aver messo le parti in contatto tra loro ed a condizione che le stesse stipulino un atto giuridicamente vincolante, che le obblighi cioè alla conclusione della compravendita (quindi è sufficiente anche un compromesso).

Il fatto che l’agente non partecipi alle trattative tra le parti non esclude il diritto alla provvigione: come detto, gli basta aver “presentato” al venditore l’acquirente, facendo in modo che tra questi si avviassero i relativi contatti volti a trovare un’intesa sulla compravendita. 

Come chiarito dalla Cassazione [1], il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un affare (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell’accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva.

Che succede se la vendita viene conclusa quando il mandato è scaduto?

L’agenzia immobiliare mantiene il diritto alla provvigione anche se, una volta scaduto il mandato ricevuto dal proprietario dell’immobile, quest’ultimo conclude il contratto di compravendita con un soggetto che il mediatore stesso gli aveva presentato durante il periodo di validità del contratto. 

Questa previsione impedisce quindi che il titolare dell’immobile possa dolosamente attendere la scadenza del mandato per poi concludere le trattative in via autonoma, al solo fine di non pagare il compenso all’agenzia. 

Si deve pagare la provvigione se la vendita avviene dal privato?

Quanto abbiamo detto al punto precedente è logica conseguenza di un principio fondamentale in tema di intermediazione mobiliare: presupposto per il diritto alla provvigione è il fatto che l’affare sia stato concluso grazie al lavoro di promozione dell’agente, indipendentemente dalla scadenza o meno del contratto di mandato.

Come chiarito dalla Cassazione, all’agente spettano anche le provvigioni “postume”, sempre che la conclusione dell’affare, avvenuta dopo la cessazione del contratto, sia il frutto della prevalente attività promozionale da questi svolta durante il mandato.

Tuttavia, affinché sussista per le parti l’obbligo di pagamento della provvigione, è necessario che la conclusione della compravendita trovi, nell’opera di intermediazione dell’agente immobiliare, una causa diretta. Se infatti le trattative si sono riaperte dopo un notevole lasso di tempo, e per iniziativa autonoma delle parti, l’agenzia non può accampare alcuna pretesa.

Dunque, se da un lato, nonostante la cessazione del rapporto contrattuale con il proprietario dell’immobile, è previsto che l’agente continui a percepire, per un ragionevole lasso di tempo, le provvigioni relative agli ordini che siano frutto presumibile della sua attività di procacciamento, dall’altro lato non è neanche possibile ipotizzare che questo diritto spetti a tempo indeterminato. Ecco perché è bene stabilire, di volta in volta, quanto tempo sia intercorso tra la conclusione del contratto e la riapertura delle trattative autonomamente svolta dalle parti.

Sul punto si è già espressa la Cassazione fornendo un importante chiarimento che merita di essere menzionato: «Non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate» [2]. 

Vi deve quindi essere una completa autonomia tra le trattative inizialmente condotte con l’assistenza dell’agenzia immobiliare e quelle successivamente riavviate dalle parti. Autonomia che si può desumere, ad esempio, proprio dal fatto che il venditore abbia pubblicato un annuncio su un sito Internet e che proprio da questo siano ripartite le trattative tra le parti e non da un contatto telefonico che le stesse si erano scambiate in occasione della prima visita con l’agente. 

Qualora detta assoluta autonomia della seconda attività di mediazione non sussista e l’affare sia concluso per l’intervento di più mediatori, (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione. 

In sintesi, il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione dipende dall’esistenza di un rapporto di causa-effetto tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare; pertanto qualora dopo l’intervento del mediatore, la trattativa venga ripresa e positivamente conclusa per un’autonoma iniziativa individuale, al mediatore non spetta la provvigione [3]. Ed ancora «L’attività di mediazione svolta all’inizio delle trattative non dà diritto alla provvigione se l’affare è stato concluso per l’autonoma attività di una parte» [4].

Il problema di fondo è che la legge non indica quale sia il termine ragionevole al quale le parti debbano fare riferimento, al fine di riconoscere all’agente il diritto alla provvigione postuma e non vi è in effetti alcuna uniformità di decisioni.

Nel caso descritto dal lettore, si può affermare senza alcun dubbio che all’agente non spetti alcuna provvigione. 

 


note

[1] Cass. sent. n. 22273/2010.

[2] Cass. sent. n. 5952/2005.

[3] Trib. S. Remo, sent. del 26.04.2004.

[4] Trib. Camerino, sent. del 02.04.1983.

Autore immagine: pixabay.com


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