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Agevolazioni prima casa e successiva vendita

5 Marzo 2022
Agevolazioni prima casa e successiva vendita

Mio fratello ha sfruttato le agevolazioni prima casa in sede di dichiarazione di successione su un immobile ereditato. Può venderlo? E come evitare di perdere le agevolazioni se volesse poi acquistare un altro immobile dopo la vendita di quello ereditato? 

Dal testo del suo quesito posso ipotizzare che le agevolazioni prima casa di cui ha beneficiato suo fratello siano quelle previste dall’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000 che consente di applicare in misura fissa le imposte ipotecarie e catastale per i trasferimenti di proprietà di case di abitazione non di lusso che derivano da successioni nel caso in cui in capo al beneficiario (nel nostro caso, suo fratello) sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986.

Se è esattamente così (se cioè le agevolazioni prima casa fruite da suo fratello sono quelle previste dall’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000), allora occorre fare un’importante premessa.

Innanzitutto, suo fratello può di nuovo fruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto a titolo oneroso di un nuovo immobile senza essere costretto a vendere l’immobile ricevuto in successione (in questo senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate con circolare n. 44/E del 7 maggio 2001 e, poi, con circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 e risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017 e risposta ad interpello n. 551 del 25 agosto 2021) a condizione che:

  • il nuovo immobile acquistato sia ubicato nel territorio del Comune in cui suo fratello ha o stabilirà entro 18 mesi la sua residenza;
  • suo fratello nell’atto di acquisto dichiari di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • suo fratello nell’atto di acquisto dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da suo fratello stesso o dal coniuge con le agevolazioni prima casa (esclusa quella di cui all’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000).

Dunque, se queste condizioni sono rispettate (e dal suo quesito emerge che la seconda e la terza lo siano, mentre poi occorrerà rispettare anche la prima relativa alla residenza che andrà fissata nel comune in cui si effettua il nuovo acquisto), suo fratello può acquistare a titolo oneroso un nuovo immobile con le agevolazioni prima casa senza necessità di vendere l’immobile ricevuto in successione.

Fatta questa importante premessa, occorre aggiungere che se invece suo fratello ha deciso di vendere la quota di immobile ricevuto in successione e lo fa prima dei cinque anni da quando ne è diventato proprietario, per poter conservare l’agevolazione prima casa di cui ha già fruito ed evitare la decadenza (che comporterebbe l’obbligo di pagare la differenza tra le imposte ipotecarie e catastali calcolate nella misura ordinaria e le imposte ipotecaria e catastale già versate in misura fissa agevolata, con maggiorazione di interessi e di una sanzione pari al 30% della differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata) occorre che suo fratello:

  • proceda, entro un anno dal nuovo acquisto, alla vendita (con contratto definitivo) della quota di immobile ricevuto in successione;
  • adibisca il nuovo immobile acquistato a sua abitazione principale (cioè lo utilizzi direttamente e personalmente come propria abitazione).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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